1. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 2 anni=10500 -ïƒ* perderei4500,00
euro per le spese+rischio di vendita al ribasso+costi per cessione
mutuo+costi agenzia.--ïƒ*non conviene
2. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 3 anni =15750 -ïƒ* guadagnerei
500,00 euro ma restano:rischio di vendita al ribasso+costi per
event.cessione mutuo+costi agenzia. --ïƒ*non conviene
3. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 4 anni=21000 -ïƒ* guadagnerei
5000,00 euro ma restano: rischio di vendita al ribasso+costi per ev.
cessione mutuo+costi agenzia.(quasi pareggio?). --ïƒ*non conviene
4. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 5 anni=26250 -ïƒ* guadagnerei
11250,00 euro ma restano: rischio di vendita al ribasso+costi per
ev.cessione mutuo+costi agenzia(pareggio?).--ïƒ*converrebbe.
Come verificare il rischio di ribasso o che percentuale sui costi da
affrontare assegnargli come potenziale perdita (i costi di agenzia ed i
costi di cessione mutuo sono accertabili su base percentuale del
valore del contratto)? Ho ipotizzato 6000,00 euro di costi di
estinzione anticipata mutuo e costi di agenzia ed escluso le tasse
sulla plusvalenza (che può non esserci) .
Il costo opportunitÃ* (di immobili a prezzo fermo o di investimenti
mobiliari a rischio medio per 40-50000 euro) in questi 5 anni
renderebbe sconveniente l’acquisto?
Grazie a chi mi vorrÃ* verificare l’esattezza del ragionamento e
consigliare .
> Scusate se è un po' lungo:ipotizzando un rata di affitto di ?
> 600,00 per un immobile del valore di ? 150000,00
Senza fare troppi calcoli, 600 euro al mese sono 7200 euro l'anno. Su un
valore commerciale di 150.000 euro vuol dire che stai pagando di affitto il
4.8%. Un mutuo a tasso variabile al momento costa circa il 5% (a cui
togliere la con detrazione ire del 19% se si tratta di prima casa).
> l'affitto in mutuo di pari importo come si calcolano gli anni in cui
> l'immobile deve essere detenuto necessari ad ottenere il punto di
> pareggio dal punto di vista della convenienza economica?
Con 600 euro al mese puoi fare un mutuo a tasso variabile di circa:
60000 euro a 10 anni
95000 euro a 20 anni
120000 euro a 30 anni
> Se acquistassi l'immobile per un totale di 165000 (valore
> dell'immobile+spese ~10% del valore) e lo rivendessi dopo 5 anni
> converrebbe secondo voi (vedi infra)?O quanti anni sono necessari per
> non andare in perdita?Per i primi due anni pagherei tutte le spese
> (circa 15000) ma nel frattempo l'immobile si sarà rivalutato del
> 3-4% annuo stando ai dati delle ricerche pubblicate dalla camera
> commercio di Milano (vedi sole 24 ore di ieri) per la stessa provincia
> (in cui si trova il bene).
Io lascerei perdere la rivalutazione del 3-4%: chi te la garantisce? Cmq
IMHO su un arco di 5 anni può convenire, ma è impossibile fare valutazioni
economiche precise...
Facendo calcoli a occhio, mettiamo che tra 5 anni vendi allo stesso prezzo
di quello di acquisto; ti troveresti circa in pareggio...
Tieni anche presente eventuali differenze di spese condominiali, ICI, ecc.
che hai in un caso (inquilino) e nell'altro (proprietario)
> acquistare facendo un calcolo spicciolo -contabile anziché restare
> ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
Ma hai intenzione di muoverti dalla zona? Se non ne hai intenzioni e
l'immobile che hai lo giudichi sufficiente per i bisogni dei prossimi anni
della tua famiglia non vedo motivi per non comprare...
> Scusate se è un po' lungo:ipotizzando un rata di affitto di ?
> 600,00 per un immobile del valore di ? 150000,00
Senza fare troppi calcoli, 600 euro al mese sono 7200 euro l'anno. Su un
valore commerciale di 150.000 euro vuol dire che stai pagando di affitto il
4.8%. Un mutuo a tasso variabile al momento costa circa il 5% (a cui
togliere la con detrazione ire del 19% se si tratta di prima casa).
> l'affitto in mutuo di pari importo come si calcolano gli anni in cui
> l'immobile deve essere detenuto necessari ad ottenere il punto di
> pareggio dal punto di vista della convenienza economica?
Con 600 euro al mese puoi fare un mutuo a tasso variabile di circa:
60000 euro a 10 anni
95000 euro a 20 anni
120000 euro a 30 anni
> Se acquistassi l'immobile per un totale di 165000 (valore
> dell'immobile+spese ~10% del valore) e lo rivendessi dopo 5 anni
> converrebbe secondo voi (vedi infra)?O quanti anni sono necessari per
> non andare in perdita?Per i primi due anni pagherei tutte le spese
> (circa 15000) ma nel frattempo l'immobile si sarà rivalutato del
> 3-4% annuo stando ai dati delle ricerche pubblicate dalla camera
> commercio di Milano (vedi sole 24 ore di ieri) per la stessa provincia
> (in cui si trova il bene).
Io lascerei perdere la rivalutazione del 3-4%: chi te la garantisce? Cmq
IMHO su un arco di 5 anni può convenire, ma è impossibile fare valutazioni
economiche precise...
Facendo calcoli a occhio, mettiamo che tra 5 anni vendi allo stesso prezzo
di quello di acquisto; ti troveresti circa in pareggio...
Tieni anche presente eventuali differenze di spese condominiali, ICI, ecc.
che hai in un caso (inquilino) e nell'altro (proprietario)
> acquistare facendo un calcolo spicciolo -contabile anziché restare
> ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
Ma hai intenzione di muoverti dalla zona? Se non ne hai intenzioni e
l'immobile che hai lo giudichi sufficiente per i bisogni dei prossimi anni
della tua famiglia non vedo motivi per non comprare...
> Scusate se è un po' lungo:ipotizzando un rata di affitto di ?
> 600,00 per un immobile del valore di ? 150000,00
Senza fare troppi calcoli, 600 euro al mese sono 7200 euro l'anno. Su un
valore commerciale di 150.000 euro vuol dire che stai pagando di affitto il
4.8%. Un mutuo a tasso variabile al momento costa circa il 5% (a cui
togliere la con detrazione ire del 19% se si tratta di prima casa).
> l'affitto in mutuo di pari importo come si calcolano gli anni in cui
> l'immobile deve essere detenuto necessari ad ottenere il punto di
> pareggio dal punto di vista della convenienza economica?
Con 600 euro al mese puoi fare un mutuo a tasso variabile di circa:
60000 euro a 10 anni
95000 euro a 20 anni
120000 euro a 30 anni
> Se acquistassi l'immobile per un totale di 165000 (valore
> dell'immobile+spese ~10% del valore) e lo rivendessi dopo 5 anni
> converrebbe secondo voi (vedi infra)?O quanti anni sono necessari per
> non andare in perdita?Per i primi due anni pagherei tutte le spese
> (circa 15000) ma nel frattempo l'immobile si sarà rivalutato del
> 3-4% annuo stando ai dati delle ricerche pubblicate dalla camera
> commercio di Milano (vedi sole 24 ore di ieri) per la stessa provincia
> (in cui si trova il bene).
Io lascerei perdere la rivalutazione del 3-4%: chi te la garantisce? Cmq
IMHO su un arco di 5 anni può convenire, ma è impossibile fare valutazioni
economiche precise...
Facendo calcoli a occhio, mettiamo che tra 5 anni vendi allo stesso prezzo
di quello di acquisto; ti troveresti circa in pareggio...
Tieni anche presente eventuali differenze di spese condominiali, ICI, ecc.
che hai in un caso (inquilino) e nell'altro (proprietario)
> acquistare facendo un calcolo spicciolo -contabile anziché restare
> ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
Ma hai intenzione di muoverti dalla zona? Se non ne hai intenzioni e
l'immobile che hai lo giudichi sufficiente per i bisogni dei prossimi anni
della tua famiglia non vedo motivi per non comprare...
Grazie della riposta velocissima.
Lillo ha scritto:
> Con 600 euro al mese puoi fare un mutuo a tasso variabile di circa:
> 60000 euro a 10 anni
> 95000 euro a 20 anni
> 120000 euro a 30 anni
Si ma trattandosi di variabile quanto potrebbe incidere un rialzo dello
stesso sul costo totale in tale arco temporale?
> Io lascerei perdere la rivalutazione del 3-4%: chi te la garantisce? Cmq
> IMHO su un arco di 5 anni può convenire, ma è impossibile fare valutazioni
> economiche precise...
> Facendo calcoli a occhio, mettiamo che tra 5 anni vendi allo stesso prezzo
> di quello di acquisto; ti troveresti circa in pareggio...
E' questo il punto che non mi è chiaro,correggimi se sbaglio:se
rivendo allo stesso prezzo dopo i 5anni il pareggio è dato dal
risparmio di spesa-affitto sottraendo le spese
accessorie,tasse,notaio,agenzie,mutuo e spese accessorie ecc ?36000
euro (7200*5)-~ la stessa cifra e considerando a 0% la rivalutazione?
> > acquistare facendo un calcolo spicciolo -contabile anziché restare
> > ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
>
> Ma hai intenzione di muoverti dalla zona? Se non ne hai intenzioni e
> l'immobile che hai lo giudichi sufficiente per i bisogni dei prossimi anni
> della tua famiglia non vedo motivi per non comprare...
Probabilmente si ma non nel brevissimo termine (3-4 anni).Sto valutando
la convenienza a comprare a questi prezzi e sopportare una
"compressione "permanente del reddito o spostarmi ed acquistare altrove
per un immobile un po' più grande e con costi di gestione più bassi
rispetto alla zona in cui sono attualmente.Nel frattempo volevo
calcolare se mi conviene comprare e rivendere piuttosto che buttare
soldi in affitto.
Cmq grazie sei molto chiaro.
Grazie della riposta velocissima.
Lillo ha scritto:
> Con 600 euro al mese puoi fare un mutuo a tasso variabile di circa:
> 60000 euro a 10 anni
> 95000 euro a 20 anni
> 120000 euro a 30 anni
Si ma trattandosi di variabile quanto potrebbe incidere un rialzo dello
stesso sul costo totale in tale arco temporale?
> Io lascerei perdere la rivalutazione del 3-4%: chi te la garantisce? Cmq
> IMHO su un arco di 5 anni può convenire, ma è impossibile fare valutazioni
> economiche precise...
> Facendo calcoli a occhio, mettiamo che tra 5 anni vendi allo stesso prezzo
> di quello di acquisto; ti troveresti circa in pareggio...
E' questo il punto che non mi è chiaro,correggimi se sbaglio:se
rivendo allo stesso prezzo dopo i 5anni il pareggio è dato dal
risparmio di spesa-affitto sottraendo le spese
accessorie,tasse,notaio,agenzie,mutuo e spese accessorie ecc ?36000
euro (7200*5)-~ la stessa cifra e considerando a 0% la rivalutazione?
> > acquistare facendo un calcolo spicciolo -contabile anziché restare
> > ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
>
> Ma hai intenzione di muoverti dalla zona? Se non ne hai intenzioni e
> l'immobile che hai lo giudichi sufficiente per i bisogni dei prossimi anni
> della tua famiglia non vedo motivi per non comprare...
Probabilmente si ma non nel brevissimo termine (3-4 anni).Sto valutando
la convenienza a comprare a questi prezzi e sopportare una
"compressione "permanente del reddito o spostarmi ed acquistare altrove
per un immobile un po' più grande e con costi di gestione più bassi
rispetto alla zona in cui sono attualmente.Nel frattempo volevo
calcolare se mi conviene comprare e rivendere piuttosto che buttare
soldi in affitto.
Cmq grazie sei molto chiaro.
Grazie della riposta velocissima.
Lillo ha scritto:
> Con 600 euro al mese puoi fare un mutuo a tasso variabile di circa:
> 60000 euro a 10 anni
> 95000 euro a 20 anni
> 120000 euro a 30 anni
Si ma trattandosi di variabile quanto potrebbe incidere un rialzo dello
stesso sul costo totale in tale arco temporale?
> Io lascerei perdere la rivalutazione del 3-4%: chi te la garantisce? Cmq
> IMHO su un arco di 5 anni può convenire, ma è impossibile fare valutazioni
> economiche precise...
> Facendo calcoli a occhio, mettiamo che tra 5 anni vendi allo stesso prezzo
> di quello di acquisto; ti troveresti circa in pareggio...
E' questo il punto che non mi è chiaro,correggimi se sbaglio:se
rivendo allo stesso prezzo dopo i 5anni il pareggio è dato dal
risparmio di spesa-affitto sottraendo le spese
accessorie,tasse,notaio,agenzie,mutuo e spese accessorie ecc ?36000
euro (7200*5)-~ la stessa cifra e considerando a 0% la rivalutazione?
> > acquistare facendo un calcolo spicciolo -contabile anziché restare
> > ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
>
> Ma hai intenzione di muoverti dalla zona? Se non ne hai intenzioni e
> l'immobile che hai lo giudichi sufficiente per i bisogni dei prossimi anni
> della tua famiglia non vedo motivi per non comprare...
Probabilmente si ma non nel brevissimo termine (3-4 anni).Sto valutando
la convenienza a comprare a questi prezzi e sopportare una
"compressione "permanente del reddito o spostarmi ed acquistare altrove
per un immobile un po' più grande e con costi di gestione più bassi
rispetto alla zona in cui sono attualmente.Nel frattempo volevo
calcolare se mi conviene comprare e rivendere piuttosto che buttare
soldi in affitto.
Cmq grazie sei molto chiaro.
> Si ma trattandosi di variabile quanto potrebbe incidere un rialzo dello
> stesso sul costo totale in tale arco temporale?
Potenzialmente tanto, dipende dall'entità del rialzo. Su 120.000 euro un
rialzo di 25 bps impatta 300 euro circa l'anno...
> E' questo il punto che non mi è chiaro,correggimi se sbaglio:se
> rivendo allo stesso prezzo dopo i 5anni il pareggio è dato dal
> risparmio di spesa-affitto sottraendo le spese
> accessorie,tasse,notaio,agenzie,mutuo e spese accessorie ecc ?36000
> euro (7200*5)-~ la stessa cifra e considerando a 0% la rivalutazione?
Più o meno (sto andando molto a spanne): il calcolo lo puoi fare o stimando
tutte le singole voci di costo o vedendo l'incidenza dell'affitto sul costo
della casa (4.8%) rispetto al tasso che ti costerebbe un mutuo (netto dei
benefici fiscali). In questo secondo caso bisogna tenere conto delle
differenze tra l'essere inquilino (solo manutenzione ordinaria) e
proprietario (tutta la manutenzione, ICI, notaio, agenzie, ecc); io le ho
ipotizzate molto vicine al risparmio fiscale (19% degli interessi su mutuo
prima casa)...
> Probabilmente si ma non nel brevissimo termine (3-4 anni).Sto valutando
> la convenienza a comprare a questi prezzi e sopportare una
> "compressione "permanente del reddito o spostarmi ed acquistare altrove
> per un immobile un po' più grande e con costi di gestione più bassi
> rispetto alla zona in cui sono attualmente.Nel frattempo volevo
> calcolare se mi conviene comprare e rivendere piuttosto che buttare
> soldi in affitto.
Con i numeri che hai postato sembrerebbe più conveniente l'acquisto,
ricontrolla i tuoi calcoli e poi decidi; io non metterei nulla nel campo
rivalutazione: se avviene bene, è una roba in più...
> Si ma trattandosi di variabile quanto potrebbe incidere un rialzo dello
> stesso sul costo totale in tale arco temporale?
Potenzialmente tanto, dipende dall'entità del rialzo. Su 120.000 euro un
rialzo di 25 bps impatta 300 euro circa l'anno...
> E' questo il punto che non mi è chiaro,correggimi se sbaglio:se
> rivendo allo stesso prezzo dopo i 5anni il pareggio è dato dal
> risparmio di spesa-affitto sottraendo le spese
> accessorie,tasse,notaio,agenzie,mutuo e spese accessorie ecc ?36000
> euro (7200*5)-~ la stessa cifra e considerando a 0% la rivalutazione?
Più o meno (sto andando molto a spanne): il calcolo lo puoi fare o stimando
tutte le singole voci di costo o vedendo l'incidenza dell'affitto sul costo
della casa (4.8%) rispetto al tasso che ti costerebbe un mutuo (netto dei
benefici fiscali). In questo secondo caso bisogna tenere conto delle
differenze tra l'essere inquilino (solo manutenzione ordinaria) e
proprietario (tutta la manutenzione, ICI, notaio, agenzie, ecc); io le ho
ipotizzate molto vicine al risparmio fiscale (19% degli interessi su mutuo
prima casa)...
> Probabilmente si ma non nel brevissimo termine (3-4 anni).Sto valutando
> la convenienza a comprare a questi prezzi e sopportare una
> "compressione "permanente del reddito o spostarmi ed acquistare altrove
> per un immobile un po' più grande e con costi di gestione più bassi
> rispetto alla zona in cui sono attualmente.Nel frattempo volevo
> calcolare se mi conviene comprare e rivendere piuttosto che buttare
> soldi in affitto.
Con i numeri che hai postato sembrerebbe più conveniente l'acquisto,
ricontrolla i tuoi calcoli e poi decidi; io non metterei nulla nel campo
rivalutazione: se avviene bene, è una roba in più...
> Si ma trattandosi di variabile quanto potrebbe incidere un rialzo dello
> stesso sul costo totale in tale arco temporale?
Potenzialmente tanto, dipende dall'entità del rialzo. Su 120.000 euro un
rialzo di 25 bps impatta 300 euro circa l'anno...
> E' questo il punto che non mi è chiaro,correggimi se sbaglio:se
> rivendo allo stesso prezzo dopo i 5anni il pareggio è dato dal
> risparmio di spesa-affitto sottraendo le spese
> accessorie,tasse,notaio,agenzie,mutuo e spese accessorie ecc ?36000
> euro (7200*5)-~ la stessa cifra e considerando a 0% la rivalutazione?
Più o meno (sto andando molto a spanne): il calcolo lo puoi fare o stimando
tutte le singole voci di costo o vedendo l'incidenza dell'affitto sul costo
della casa (4.8%) rispetto al tasso che ti costerebbe un mutuo (netto dei
benefici fiscali). In questo secondo caso bisogna tenere conto delle
differenze tra l'essere inquilino (solo manutenzione ordinaria) e
proprietario (tutta la manutenzione, ICI, notaio, agenzie, ecc); io le ho
ipotizzate molto vicine al risparmio fiscale (19% degli interessi su mutuo
prima casa)...
> Probabilmente si ma non nel brevissimo termine (3-4 anni).Sto valutando
> la convenienza a comprare a questi prezzi e sopportare una
> "compressione "permanente del reddito o spostarmi ed acquistare altrove
> per un immobile un po' più grande e con costi di gestione più bassi
> rispetto alla zona in cui sono attualmente.Nel frattempo volevo
> calcolare se mi conviene comprare e rivendere piuttosto che buttare
> soldi in affitto.
Con i numeri che hai postato sembrerebbe più conveniente l'acquisto,
ricontrolla i tuoi calcoli e poi decidi; io non metterei nulla nel campo
rivalutazione: se avviene bene, è una roba in più...
Actarus ha scritto:
> ma nel frattempo l’immobile si sarÃ* rivalutato del
> 3-4% annuo stando ai dati delle ricerche pubblicate dalla camera
> commercio di Milano (vedi sole 24 ore di ieri) per la stessa provincia
> (in cui si trova il bene).
On 23 Gen, 18:50, pozz <pNoOzSzPuAg...@gmail.com> wrote:
> Actarus ha scritto:
>
> > ma nel frattempo l'immobile si sarà rivalutato del
> > 3-4% annuo stando ai dati delle ricerche pubblicate dalla camera
> > commercio di Milano (vedi sole 24 ore di ieri) per la stessa provincia
> > (in cui si trova il bene).Chi te l'ha detto?
>
> http://freeforumzone.leonardo.it/viewforum.aspx?f=78195
Actarus ha scritto:
>
> On 23 Gen, 18:50, pozz <pNoOzSzPuAg...@gmail.com> wrote:
>> Actarus ha scritto:
>>
>>> ma nel frattempo l'immobile si sarà rivalutato del
>>> 3-4% annuo stando ai dati delle ricerche pubblicate dalla camera
>>> commercio di Milano (vedi sole 24 ore di ieri) per la stessa provincia
>>> (in cui si trova il bene).Chi te l'ha detto?
>> http://freeforumzone.leonardo.it/viewforum.aspx?f=78195
>
>
> qui:http://www.ilsole24ore.com/art/SoleO...lesView=Libero
>
Volevo dire... come fai ad essere sicuro? Semplicemente leggendo un articolo
del Sole 24 Ore? Io non ci metterei la mano sul fuoco...
ovviamente nessuno mette la mano sul fuoco per ciò che riguarda il
futuro nè penserei che un solo articolo sia determinante per una
decisione.Frequentando i forum,comparando diverse fonti,leggendo delle
esperienze di altre persone e cercando di imparare dagli altri o, in
una parola, studiando ognuno si fa un'idea (come per tutte le cose)
relativamente ad un tipo di investimento .Per il mercato immobiliare ho
constatato che ha i suoi alti e bassi,i suoi cicli, e tali minime
informazioni ti danno delle indicazioni di massima.Poi la scelta
concreta dell'immobile la fai valutando tutte le condizioni oggettive e
soggettive e temporali in cui operi.La rivalutazione infatti non è
certa,come suggeriva giustamentie Lillo,ma una perdita in conto
capitale,in condizioni di medio-lungo termine(che sono da
valutarsi:infatti la mia perplessità era proprio quella di
stabilirle,quantificarle al fine di valutarne la convenienza economica)
è abbastanza improbabile.Comunque ho dato una rapida occhiata ad un
po' di thread sul forum che mi hai suggerito e di cui ti ringrazio.
CA conti in pareggio e raccolta record! :-)
Punk rules: Dal sito di Conto Arancio:
ING DIRECT Italia raggiunge l'utile in anticipo
ING DIRECT Italia ha raggiunto il primo utile con un anno di anticipo rispetto
alle previsioni.
In tre anni e...
Investire
27
30-11-2004 22.02.47
consiglio affitto vs mutuo
Homo erectus \(raramente\): ciao a tutti,
lavoro a milano e tutti mi consigliano di comperare una casa nonostante non
abbia una somma signifitativa da anticipare.
Sono in nevrosi perche:
-Spendo un sacco di soldi in...
Punto di pareggio affitto mutuo 
22-01-2007, 13.20.45
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