Vi riporto questo articolo tratto dal sito della CISL, che ho trovato
particolarmente interessante.
Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori
PERCHE' AUMENTA IL PREZZO DELLE CASE
L'andamento del mercato immobiliare obbliga ad una riflessione che
permetta, prima di interrogarsi e poi, se è possibile, di dare alcune
risposte ad un fenomeno come quello dell'aumento dei prezzi delle
abitazioni, che da anni definiamo senza freni, che da anni aspettiamo
che la "bolla scoppi", che da anni verifichiamo essere impermeabile
alla legge della domanda e dell'offerta.
Per cercare una spiegazione è necessario inquadrare il mercato che
governa il settore abitativo, sia relativamente agli aspetti
quantitativi, sia relativamente agli aspetti economici.
I dati Istat, riferiti al "Censimento 2001", unici per la loro
completezza, permettono di descrivere il quadro di riferimento.
L'Istat ha rilevato che nel nostro Paese vi sono 27 milioni e 300
mila abitazioni a cui aggiungere almeno altre 5 milioni e 780 mila case
abbandonate e dunque non suscettibili di reddito.
Nei 27 milioni e 300 mila case vanno comprese oltre 2 milioni e 700
mila abitazioni non censite anche se regolarmente utilizzate (come si
rileva dal pagamento delle utenze) e che sono da considerare abusive.
Le abitazioni stabilmente occupate sono circa 22 milioni e 250 mila di
cui circa 16 milioni e 200 mila sono abitate da proprietari, mentre
quelle in affitto sono poco più di 4 milioni e 160 mila compreso le
831 mila case popolari.
Infine le case vacanza o doppie case sono poco più di 5 milioni.
Questo elenco di dati dimostra chiaramente che vi è una fortissima
prevalenza della proprietà sull'affitto, che non è possibile
rapportare direttamente famiglia proprietaria a famiglia benestante,
che l'affitto, tolte alcune rare scelte individuali, o è relegato
alle famiglie socialmente deboli, o è un passaggio intermedio verso la
proprietà.
E' evidente che queste statistiche riguardano anche i lavoratori e
dunque la rappresentanza del sindacato e la relativa politica dei
redditi, oltre che la propensione al consumo.
Relativamente al mercato, secondo alcune indicazioni del Cesme, è
possibile verificare che oltre 80% delle compravendite sono costituite
dal passaggio da una proprietà all'altra. Per queste famiglie, che
possiamo definire "dentro il mercato", l'aumento dei prezzi delle
abitazioni non determina problemi, bensì vantaggi dovuti al fatto di
possedere un bene aumentato di valore, una maggiore possibilità di
ricorso al credito, senza che questo determini problemi qualora si
decidesse di cambiare casa in quanto la compravendita avviene a prezzi
cresciuti in modo equivalente.
Del 20% che resta, il 6% è fuori dalle logiche di mercato in quanto
inquilino di casa pubblica con canoni contenuti e senza problema di
sfratto.
Il rimanente 14% è da dividere fra i grandi investimenti immobiliari,
anche i Fondi iniziano a pensare di intervenire nell'acquisizione di
abitazioni, e chi entra nel mercato o come proprietario o come
inquilino aspirante proprietario.
E' in questo segmento di mercato che si forma il prezzo il cui valore
non è unicamente sorretto dalla domanda, ma principalmente dal
rendimento finanziario atteso per l'investimento realizzato dal
sistema economico e generalizzato, per imitazione, nell'intero
mercato.
Secondo Nomisma le compravendite nel 2003 hanno riguardato 762.086
abitazioni.
L'intervento delle Banche tutto nell'indirizzo di favorire
l'emissione di mutui, dipende dal fatto che il rendimento medio per
mutui ventennali a tasso variabile è superiore al 3,55%, contro un
rendimento lordo da canoni in affitto tra il 4 e il 7% a cui
corrisponde un netto pari a non più del 3%.
Questo significa che il sistema finanziario trova maggior vantaggio a
spingere verso la propensione all'acquisto piuttosto che ad investire
per la locazione.
La previsione per il 2004 è di un fatturato totale di 90 miliardi di
euro, con una crescita media dei prezzi del 5,7%, per un numero di
interscambi pari a 850mila compravendite.
A questa convenienza a prestare soldi per l'acquisto si aggiunge una
convenienza diretta nell'investimento da parte dell'aspirante
proprietario.
Uno studio fatto da Tecnocasa che ha preso come esempio il mercato di
Roma, ma facilmente estensibile alle città metropolitane, ci mostra
che una casa del valore di 198mila euro, acquistata con un capitale
iniziale di 70mila euro e una rata mensile per il mutuo contratto per
15 anni di 1.187 euro, calcolando una rivalutazione cautelativa del 2%
annuo, assume, all'estinzione del mutuo un valore di 266.482 euro.
Se la stessa famiglia, invece di comprare decidesse per l'affitto
della stessa casa presa ad esempio, spenderebbe almeno 1.000 euro/mese
che in 15 anni significano 180mila euro contro i 213.660 euro che
spende per il mutuo con un risparmio, rispetto a quest'ultimo, di
33.600 euro.
Ammesso che disponendo dei 70mila euro che nel caso dell'acquisto
sono stati usati come anticipo , ritenesse di doverli investire in
titoli di stato al 3%, in 15 anni ricaverebbe 152.914 euro.
Sommando il rendimento dell'investimento finanziario con il risparmio
fra acquisto ed affitto, si verifica che il rendimento dell'affitto
è pari a 186.514 euro, cioè 27.146 euro in meno rispetto alla sola
rivalutazione dell'abitazione acquistata.
Se a questo si aggiunge che nell'acquisto si recuperano anche i
180mila euro pagati per l'affitto, diventa evidente che la
propensione all'acquisto, più che essere un problema di cultura, è
motivata da importanti interessi economici che, per fortuna, le
famiglie sanno calcolare.
Queste convenienze che fanno coincidere l'interesse per il grande
investitore, con l'interesse della famiglia media che cerca casa,
tengono su il prezzo la cui crescita successiva favorisce entrambi.
Dunque il problema di accedere ad una abitazione, sono le
disponibilità economiche per le famiglie che intendono entrare nel
mercato, visto che una volta divenute proprietari traggono vantaggio
dall'andamento dei prezzi al rialzo.
E' su queste valutazioni bisogna decidere il cosa fare.
Pensare che i prezzi possano diminuire solo per l'aumento
dell'offerta, evidentemente non funziona in quanto come abbiamo visto
il prezzo si forma più in base al rendimento atteso per
l'investimento effettuato che per la disponibilità del bene sul
mercato, è, perciò, necessario creare un circuito che permetta a chi
ne ha le possibilità di entrare gradualmente nel mercato immobiliare,
passando attraverso una fase di affitto a prezzi contenuti, per poi
diventare proprietario della abitazione usata, creando una sorta di
rotazione finanziaria che permette di dare continuità
all'investimento a prezzi contenuti.
Un progetto che intenda determinare le condizioni di avvio verso la
proprietà non può fare a meno dell'intervento pubblico.
Se ne accorta anche l'Ance (Associazione nazionale dei costruttori
edili) che ha proposto di costruire abitazioni a canone calmierato se i
costi di produzione, legati alla disponibilità delle aree, alla
urbanizzazione, al fisco, permettano un risparmio del 12%.
E' una proposta, questa, che ricalca quanto abbiamo già indicato
unitariamente come sindacato, ancora troppo alta nel rendimento atteso
dai costruttori (circa il 17%) del capitale investito, ma che indica un
percorso su cui varrebbe la pena sviluppare un concreto confronto
coinvolgendo le Istituzioni locali e nazionale, le Banche etiche, il
sistema cooperativo, con lo scopo di abbassare il più possibile il
costo di produzione ed il costo finanziario, in modo da offrire
abitazioni a prezzi rapportabili con il reddito da lavoro.
Alle famiglie che non dispongono di risorse e di capacità di
indebitamento che possano permettere di entrare nel mercato, bisogna
offrire case pubbliche in affitto, con livelli di canone rapportati al
costo della gestione più che al recupero dell'investimento,
prevedendo norme vincolanti per la decadenza dal diritto di una casa
pubblica quando raggiungono un reddito permette di accedere, non al
mercato in generale, ma al nuovo segmento di offerta in affitto con
futura vendita che potremmo definire una "nuova agevolata per il
diritto all'abitare".
Dunque la risposta è più case nuove mirate alla fascia di reddito
medio e medio-basso, togliendo dal mercato privato i soggetti più
deboli, senza porsi il problema di incidere sul meccanismo della
domanda e dell'offerta.
In sintesi, è inutile rincorrere il mercato ed è addirittura negativo
continuare a spendere risorse a sostegno dei canoni alti attraverso
forme di integrazione, anche se in una fase intermedia e di emergenza,
può essere necessario.
E' invece indispensabile creare circuiti finanziari en produttivi
appropriati capaci di produrre abitazioni finalizzate ai soggetti che
hanno necessità di entrare nel mercato abitativo, oltre che,
rilanciare quantitativamente l'offerta di edilizia abitativa
pubblica.
Giovanni Libero
Responsabile CISL per le Politiche Abitative
"Er Principe" <er.principe@gmail.com>:
>Vi riporto questo articolo tratto dal sito della CISL, che ho trovato
>particolarmente interessante.
>
>Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori
>PERCHE' AUMENTA IL PREZZO DELLE CASE
....
>L'intervento delle Banche tutto nell'indirizzo di favorire
>l'emissione di mutui, dipende dal fatto che il rendimento medio per
>mutui ventennali a tasso variabile è superiore al 3,55%, contro un
>rendimento lordo da canoni in affitto tra il 4 e il 7% a cui
>corrisponde un netto pari a non più del 3%.
>Questo significa che il sistema finanziario trova maggior vantaggio a
>spingere verso la propensione all'acquisto piuttosto che ad investire
>per la locazione.
Quindi secondo loro se aumentano gli affitti e i mutui restano costanti,
il prezzo delle case si abbassa?
Francesco Potorti` ha scritto:
> Quindi secondo loro se aumentano gli affitti e i mutui restano costanti,
> il prezzo delle case si abbassa?
A parte che non e' detto che l'analisi debba essere per forza
condivisibile in toto ...
quello che ho capito e' che, dato l'attuale livello dei prezzi di
compravendita e di locazione, alle banche conviene di piu' prestare
denaro che non acquistare immobili. Secondo me le locazioni non
possono spingersi molto oltre a quanto lo sono ora, in quanto dipendono
dai redditi di chi non ha casa, e gia' sono a livelli di emergenza.
"Er Principe" <er.principe@gmail.com> ha scritto nel messaggio
news:1139846944.577964.221930@g14g2000cwa.googlegr oups.com...
> Francesco Potorti` ha scritto:
>> Quindi secondo loro se aumentano gli affitti e i mutui restano costanti,
>> il prezzo delle case si abbassa?
sono i single a mangiare abitazioni : sono il 30% oggi , erano il 3% 40
anni fa !
E i vecchi che non muoiono , e occupano la casa senza mollarla!
Campano 100 anni !
E la gente nel mondo ?
7 miliardi di esseri che cercano prima di tutto un tetto !
sai quanta gente dorme sotto le stelle nel mondo ?
Con queste potenti leve qualsiasi immobile cresce di prezzo !
Forse senza agenzie imobiliari , notai e banche crescerebbe meno il prezzo,
ma le case crescono meno della gente nel mondo .
"gabriele" <da2000@virgilio.it> ha scritto nel messaggio news:43f113bf$0$12596$4fafbaef@reader3.news.tin.it ...
> sono i single a mangiare abitazioni : sono il 30% oggi , erano il 3% 40 anni fa !
> E i vecchi che non muoiono , e occupano la casa senza mollarla!
> Campano 100 anni !
> E la gente nel mondo ?
la tendenza nei prossimi anni, almeno in Italia, pare sia inequivocabilmente al calo demografico. non vedo come possa
essere sostenibile un rialzo dei prezzi a lungo termine, di fronte ad un calo di popolazione e di reddito disponibile
(che e' quello che ci aspetta, quasi sicuramente, nei prossimi anni)
Il 13 Feb 2006 05:00:18 -0800, Er Principe ha scritto:
> Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori
> PERCHE' AUMENTA IL PREZZO DELLE CASE
>
Perche' e' un bene primario e di conseguenza il miglior investimento
possibile ovunque?
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from http://www.SecureIX.com ***
Il 13 Feb 2006 16:18:25 +0100, Francesco Potorti` ha scritto:
> Quindi secondo loro se aumentano gli affitti e i mutui restano costanti,
> il prezzo delle case si abbassa?
Non si abbassera' mai, lasciatelo dire da chi nel suo piccolo gestisce
immobili in tre differenti paesi (di cui uno non europeo) da oltre 30 anni.
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from http://www.SecureIX.com ***
Il Tue, 14 Feb 2006 03:27:01 +0100, Er Principe ha scritto:
> la tendenza nei prossimi anni, almeno in Italia, pare sia inequivocabilmente al calo demografico.
Sicuramente di italiani. Ma ti sei scordato dell'immigrazione? L'italia
sara' sempre meno abitata da italiani (per fortuna?).
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from http://www.SecureIX.com ***
> > Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori
> > PERCHE' AUMENTA IL PREZZO DELLE CASE
> >
> Perche' e' un bene primario e di conseguenza il miglior investimento
> possibile ovunque?
MA CHE COSA C'ENTRA? Allora Parmalat e Cirio dovrebbero quotare più di
Bulgari? E i panettieri girare in Ferrari?
Ma non hai ancora capito che l'acqua e l'aria che sono beni indispensabili
non costano un cavolo e i diamanti che non servono a un beneamato c...o
costano una fortuna?
Ma cosa vuoi gestire immobili in 3 diversi paesi da 30 anni...? Avrai un
pollaio a Bisceglie e un alveare a Ronco Scrivia + il garage della Mattel
con tutte le automobiline...
Avevo quasi sperato di esserci sbarazzati di te :-(
Il Tue, 14 Feb 2006 15:07:06 +0100, Pointbreak ha scritto:
>>> Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori
>>> PERCHE' AUMENTA IL PREZZO DELLE CASE
>>>
>> Perche' e' un bene primario e di conseguenza il miglior investimento
>> possibile ovunque?
>
> MA CHE COSA C'ENTRA? Allora Parmalat e Cirio dovrebbero quotare più di
> Bulgari? E i panettieri girare in Ferrari?
E questi sarebbero beni primari?
> Ma non hai ancora capito che l'acqua e l'aria che sono beni indispensabili
> non costano un cavolo e i diamanti che non servono a un beneamato c...o
> costano una fortuna?
Capisco: tu che vendi merda mobiliare ti senti spiazzato: se tutti la
pensassero cosi' saresti finito.
> Avevo quasi sperato di esserci sbarazzati di te :-(
Sei patetico.
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from http://www.SecureIX.com ***
Il 14 Feb 2006, 03:27, "Er Principe" <er.principe@gmail.com> ha scritto:
> la tendenza nei prossimi anni, almeno in Italia, pare sia
inequivocabilmente al calo demografico. non vedo come possa
> essere sostenibile un rialzo dei prezzi a lungo termine, di fronte ad un
calo di popolazione e di reddito disponibile
> (che e' quello che ci aspetta, quasi sicuramente, nei prossimi anni)
Sono d'accordo con te, ma come asserisce l'articolo della CISL non è una
questione di domanda o di offerta ma di "rendimento atteso".
Oggi è uscita una notizia che spiega bene l'arcano. La BNL ha cartolarizzato
una parte di mutui. Cioè vende sul mercato, a mezzo di altri, obbligazioni
garantite da mutui.
Questo è un sistema che lega il mercato immobiiare al circuito finanziario
ormai da 6 anni circa, copiando gli Usa. E' un patto d'acciaio che impedisce
alle quotazioni immobiliari di scendere oltre il limite del rendimento
assicurato da queste obbligazioni.
Quindi fintanto che il mercato immobiliare è dominato dalla finanza, le
banche usano i mutui come massa per alimentare rendimenti di capitale
svincolati dalla situazione di mercato del sottostante, ma che finisce per
sostenere. D'altronde si spiega anche perchè finanziano fino al 100% del
valore dell'immobile!!
Come può accadere una cosa simile? Attraverso l'erogazione di credito
indiscriminato. Cioè le banche centrali creano inflazione. Il cerchio si
chiude: prezzi sempre più sostenuti.
>
> la tendenza nei prossimi anni, almeno in Italia, pare sia
> inequivocabilmente al calo demografico.
sarai mica come il governo che dice che ci sono solo 1,5 mln di
clandestini...
ma cazzo , se sono clandestini come cazzo fai a contarli ???
Saranno 6 mln in italia , minimo !
Non voglio entrare in polemica. Mi limito ad osservare che secondo me
le attuali dinamiche di prezzo degli immobili, oltre ad essere un
grosso problema di giustizia sociale, sono pure una palla al piede al
sistema produttivo. Senza un efficiente mercato dell'affitto e'
impossibile pensare ad una maggiore, auspicabile, mobilita' della forza
lavoro, ed e' assurdo che vengano investite cosi' tante risorse in
immobili, che di loro non producono una minchia.
Se le quotazioni immobiliari fossero piu' basse avremmo semplicemente
piu' risorse da destinare ad usi migliori. Questa a mio avviso e' la
realta' ...
In USA o in Germania le case costano molto di meno che da noi, e come
diceva qualcuno all'inizio del thread, in altri posti le case sono beni
di consumo, come secondo me e' giusto che siano.
La mia opinione e' che, come la storia insegna, quando in un paese i
grandi patrimoni si arroccano sulla rendita finanziaria e immobiliare,
vuol dire che c'e' qualcosa che non va, che siamo al declino, che non
sappiamo impiegare le nostre risorse in usi che milgiorano le nostre
condizioni di vita
Il 15 Feb 2006 02:11:17 -0800, Er Principe ha scritto:
> Non voglio entrare in polemica. Mi limito ad osservare che secondo me
> le attuali dinamiche di prezzo degli immobili, oltre ad essere un
> grosso problema di giustizia sociale, sono pure una palla al piede al
> sistema produttivo.
La prima e' stabilita dal mercato, nessuno ti impedisce di vendere i tuoi
immobili ad un prezzo che tu ritieni piu' equo, ma seconda e' una fesseria,
perche' nulla e' piu' produttivo che produrre ed offrire edilizia
abitativa, qualcosa di vero e reale che serve alla gente.
> Senza un efficiente mercato dell'affitto e'
> impossibile pensare ad una maggiore, auspicabile, mobilita' della forza
> lavoro
Questo e' vero, ed e' un problema solo italiano, ma del tutto non attinente
al thread originario.
>, ed e' assurdo che vengano investite cosi' tante risorse in
> immobili, che di loro non producono una minchia.
QuestA e', appunto, una enorme minchiata, leggi sopra.
> Se le quotazioni immobiliari fossero piu' basse avremmo semplicemente
> piu' risorse da destinare ad usi migliori.
Non vedo usi migliori, dal punto di vista dell'investitore.
> In USA o in Germania le case costano molto di meno che da noi
Vero, io vivo a Manhattan e la mia casa l'ho pagata l'equivalente di
80.000.000 di vecchie lire nel 1984. Mantenerla mi costa la meta' di quanto
mi costa l'identico appartamento che ho a mia disposizione in italia. Fai
tu. Ma questo non significa che investire in case in italia non sia
comunque un fantastico affare.
> e come
> diceva qualcuno all'inizio del thread, in altri posti le case sono beni
> di consumo, come secondo me e' giusto che siano.
Lo sono ovunque, italia compresa.
>
> La mia opinione e' che, come la storia insegna, quando in un paese i
> grandi patrimoni si arroccano sulla rendita finanziaria e immobiliare,
> vuol dire che c'e' qualcosa che non va
Al contrario, vuol dire che la gente e' sveglia, e non ha nessuna voglia di
dare da mangiare a un sistema aleatorio - quando non sporco, come in italia
- qual e' quello mobiliare.
>, che siamo al declino, che non
> sappiamo impiegare le nostre risorse in usi che milgiorano le nostre
> condizioni di vita
Non esiste un uso migliore delle proprie risorse che vivere e migliorare la
propria casa.
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from http://www.SecureIX.com ***
"Er Principe" <er.principe@gmail.com> wrote in message
news:1139998277.395453.276180@o13g2000cwo.googlegr oups.com
> Non voglio entrare in polemica. Mi limito ad osservare che secondo me
> le attuali dinamiche di prezzo degli immobili, oltre ad essere un
> grosso problema di giustizia sociale .
Il problema invece è che la casa soffre di molte , tante
tasse che fanno poi salire gli affitti ,
neanche voglio polemizzare , cmq la cosa da considerare
per me è la faccenda del fisco , in pratica un immobile
paga tre tasse : ICI Rifiuti IRPEF sull affitto .
"Punk rules" <nomail@nospam.mn> wrote in message
news:43f1ea78$0$11369$6d36acad@titian.nntpserver.c om
> >
> > MA CHE COSA C'ENTRA? Allora Parmalat e Cirio dovrebbero quotare più di
> > Bulgari? E i panettieri girare in Ferrari?
>
> E questi sarebbero beni primari?
Latte e pane SONO beni indispensabili ,
che tutti consumano . Non ti è chiaro?
Punk rules ha scritto:
> Il 15 Feb 2006 02:11:17 -0800, Er Principe ha scritto:
> La prima e' stabilita dal mercato, nessuno ti impedisce di vendere i tuoi
> immobili ad un prezzo che tu ritieni piu' equo, ma seconda e' una fesseria,
> perche' nulla e' piu' produttivo che produrre ed offrire edilizia
> abitativa, qualcosa di vero e reale che serve alla gente.
Se vogliamo mettere i punti sulle i, fesso sarai tu, e sei pure
incivile perche' alzi inutilmente i toni di una discussione pacata.
Dato il tono su cui poni la discussione, non ritengo utile rispondere
al mare di minchiate che scrivi.
I prezzi delle case aumentano perché i comuni sono senza fondi,
pertanto vendono a prezzi alti i terreni, e quindi li possono
comprare solo ditte che possono speculare. Invece i terreni
comunali, dovrebbero essere venduti su base d'asta. Mi spiego
meglio, se un comune ha un lotto di terreno edificabile, fa una
gara d'appalto e vincerà l'azienda che costruirà il numero
maggiore di appartamenti e li venderà al prezzo fissato dal
comune.
ES: COMUNE DI MILANO INDICE UNA GARA PER LA COSTRUZIONE DI 100
APPARTAMENTI. IL PREZZO MASSIMO DI OGNI APPARTAMENTO DOVRA'
ESSERE 100.000 EURO. COSì SI FANNO LE COSE E NON SI VENDONO
TERRE CHE APPARTENGONO ANCHE AI CITTADINI AL MIGLIOR OFFERENTE
SENZA POI INTERESSARSI QUANTO SARà IL PREZZO FINALE DEGLI
IMMOBILI.
Er Principe ha scritto:
> Vi riporto questo articolo tratto dal sito della
> CISL, che ho trovato
> particolarmente interessante.
>
> Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori
> PERCHE' AUMENTA IL PREZZO DELLE CASE
>
> L'andamento del mercato immobiliare obbliga ad una
> riflessione che
> permetta, prima di interrogarsi e poi, se è
> possibile, di dare alcune
> risposte ad un fenomeno come quello dell'aumento dei
> prezzi delle
> abitazioni, che da anni definiamo senza freni, che da
> anni aspettiamo
> che la "bolla scoppi", che da anni verifichiamo
> essere impermeabile
> alla legge della domanda e dell'offerta.
> Per cercare una spiegazione è necessario inquadrare
> il mercato che
> governa il settore abitativo, sia relativamente agli
> aspetti
> quantitativi, sia relativamente agli aspetti
> economici.
> I dati Istat, riferiti al "Censimento 2001", unici
> per la loro
> completezza, permettono di descrivere il quadro di
> riferimento.
> L'Istat ha rilevato che nel nostro Paese vi sono 27
> milioni e 300
> mila abitazioni a cui aggiungere almeno altre 5
> milioni e 780 mila case
> abbandonate e dunque non suscettibili di reddito.
> Nei 27 milioni e 300 mila case vanno comprese oltre 2
> milioni e 700
> mila abitazioni non censite anche se regolarmente
> utilizzate (come si
> rileva dal pagamento delle utenze) e che sono da
> considerare abusive.
> Le abitazioni stabilmente occupate sono circa 22
> milioni e 250 mila di
> cui circa 16 milioni e 200 mila sono abitate da
> proprietari, mentre
> quelle in affitto sono poco più di 4 milioni e 160
> mila compreso le
> 831 mila case popolari.
> Infine le case vacanza o doppie case sono poco più di
> 5 milioni.
> Questo elenco di dati dimostra chiaramente che vi è
> una fortissima
> prevalenza della proprietà sull'affitto, che non è
> possibile
> rapportare direttamente famiglia proprietaria a
> famiglia benestante,
> che l'affitto, tolte alcune rare scelte individuali,
> o è relegato
> alle famiglie socialmente deboli, o è un passaggio
> intermedio verso la
> proprietà.
> E' evidente che queste statistiche riguardano anche i
> lavoratori e
> dunque la rappresentanza del sindacato e la relativa
> politica dei
> redditi, oltre che la propensione al consumo.
> Relativamente al mercato, secondo alcune indicazioni
> del Cesme, è
> possibile verificare che oltre 80% delle
> compravendite sono costituite
> dal passaggio da una proprietà all'altra. Per queste
> famiglie, che
> possiamo definire "dentro il mercato", l'aumento dei
> prezzi delle
> abitazioni non determina problemi, bensì vantaggi
> dovuti al fatto di
> possedere un bene aumentato di valore, una maggiore
> possibilità di
> ricorso al credito, senza che questo determini
> problemi qualora si
> decidesse di cambiare casa in quanto la compravendita
> avviene a prezzi
> cresciuti in modo equivalente.
> Del 20% che resta, il 6% è fuori dalle logiche di
> mercato in quanto
> inquilino di casa pubblica con canoni contenuti e
> senza problema di
> sfratto.
> Il rimanente 14% è da dividere fra i grandi
> investimenti immobiliari,
> anche i Fondi iniziano a pensare di intervenire
> nell'acquisizione di
> abitazioni, e chi entra nel mercato o come
> proprietario o come
> inquilino aspirante proprietario.
> E' in questo segmento di mercato che si forma il
> prezzo il cui valore
> non è unicamente sorretto dalla domanda, ma
> principalmente dal
> rendimento finanziario atteso per l'investimento
> realizzato dal
> sistema economico e generalizzato, per imitazione,
> nell'intero
> mercato.
> Secondo Nomisma le compravendite nel 2003 hanno
> riguardato 762.086
> abitazioni.
> L'intervento delle Banche tutto nell'indirizzo di
> favorire
> l'emissione di mutui, dipende dal fatto che il
> rendimento medio per
> mutui ventennali a tasso variabile è superiore al
> 3,55%, contro un
> rendimento lordo da canoni in affitto tra il 4 e il
> 7% a cui
> corrisponde un netto pari a non più del 3%.
> Questo significa che il sistema finanziario trova
> maggior vantaggio a
> spingere verso la propensione all'acquisto piuttosto
> che ad investire
> per la locazione.
> La previsione per il 2004 è di un fatturato totale di
> 90 miliardi di
> euro, con una crescita media dei prezzi del 5,7%, per
> un numero di
> interscambi pari a 850mila compravendite.
> A questa convenienza a prestare soldi per l'acquisto
> si aggiunge una
> convenienza diretta nell'investimento da parte
> dell'aspirante
> proprietario.
> Uno studio fatto da Tecnocasa che ha preso come
> esempio il mercato di
> Roma, ma facilmente estensibile alle città
> metropolitane, ci mostra
> che una casa del valore di 198mila euro, acquistata
> con un capitale
> iniziale di 70mila euro e una rata mensile per il
> mutuo contratto per
> 15 anni di 1.187 euro, calcolando una rivalutazione
> cautelativa del 2%
> annuo, assume, all'estinzione del mutuo un valore di
> 266.482 euro.
> Se la stessa famiglia, invece di comprare decidesse
> per l'affitto
> della stessa casa presa ad esempio, spenderebbe
> almeno 1.000 euro/mese
> che in 15 anni significano 180mila euro contro i
> 213.660 euro che
> spende per il mutuo con un risparmio, rispetto a
> quest'ultimo, di
> 33.600 euro.
> Ammesso che disponendo dei 70mila euro che nel caso
> dell'acquisto
> sono stati usati come anticipo , ritenesse di doverli
> investire in
> titoli di stato al 3%, in 15 anni ricaverebbe 152.914
> euro.
> Sommando il rendimento dell'investimento finanziario
> con il risparmio
> fra acquisto ed affitto, si verifica che il
> rendimento dell'affitto
> è pari a 186.514 euro, cioè 27.146 euro in meno
> rispetto alla sola
> rivalutazione dell'abitazione acquistata.
> Se a questo si aggiunge che nell'acquisto si
> recuperano anche i
> 180mila euro pagati per l'affitto, diventa evidente
> che la
> propensione all'acquisto, più che essere un problema
> di cultura, è
> motivata da importanti interessi economici che, per
> fortuna, le
> famiglie sanno calcolare.
> Queste convenienze che fanno coincidere l'interesse
> per il grande
> investitore, con l'interesse della famiglia media che
> cerca casa,
> tengono su il prezzo la cui crescita successiva
> favorisce entrambi.
> Dunque il problema di accedere ad una abitazione,
> sono le
> disponibilità economiche per le famiglie che
> intendono entrare nel
> mercato, visto che una volta divenute proprietari
> traggono vantaggio
> dall'andamento dei prezzi al rialzo.
> E' su queste valutazioni bisogna decidere il cosa
> fare.
> Pensare che i prezzi possano diminuire solo per
> l'aumento
> dell'offerta, evidentemente non funziona in quanto
> come abbiamo visto
> il prezzo si forma più in base al rendimento atteso
> per
> l'investimento effettuato che per la disponibilità
> del bene sul
> mercato, è, perciò, necessario creare un circuito che
> permetta a chi
> ne ha le possibilità di entrare gradualmente nel
> mercato immobiliare,
> passando attraverso una fase di affitto a prezzi
> contenuti, per poi
> diventare proprietario della abitazione usata,
> creando una sorta di
> rotazione finanziaria che permette di dare continuità
> all'investimento a prezzi contenuti.
> Un progetto che intenda determinare le condizioni di
> avvio verso la
> proprietà non può fare a meno dell'intervento
> pubblico.
> Se ne accorta anche l'Ance (Associazione nazionale
> dei costruttori
> edili) che ha proposto di costruire abitazioni a
> canone calmierato se i
> costi di produzione, legati alla disponibilità delle
> aree, alla
> urbanizzazione, al fisco, permettano un risparmio del
> 12%.
> E' una proposta, questa, che ricalca quanto abbiamo
> già indicato
> unitariamente come sindacato, ancora troppo alta nel
> rendimento atteso
> dai costruttori (circa il 17%) del capitale
> investito, ma che indica un
> percorso su cui varrebbe la pena sviluppare un
> concreto confronto
> coinvolgendo le Istituzioni locali e nazionale, le
> Banche etiche, il
> sistema cooperativo, con lo scopo di abbassare il più
> possibile il
> costo di produzione ed il costo finanziario, in modo
> da offrire
> abitazioni a prezzi rapportabili con il reddito da
> lavoro.
> Alle famiglie che non dispongono di risorse e di
> capacità di
> indebitamento che possano permettere di entrare nel
> mercato, bisogna
> offrire case pubbliche in affitto, con livelli di
> canone rapportati al
> costo della gestione più che al recupero
> dell'investimento,
> prevedendo norme vincolanti per la decadenza dal
> diritto di una casa
> pubblica quando raggiungono un reddito permette di
> accedere, non al
> mercato in generale, ma al nuovo segmento di offerta
> in affitto con
> futura vendita che potremmo definire una "nuova
> agevolata per il
> diritto all'abitare".
> Dunque la risposta è più case nuove mirate alla
> fascia di reddito
> medio e medio-basso, togliendo dal mercato privato i
> soggetti più
> deboli, senza porsi il problema di incidere sul
> meccanismo della
> domanda e dell'offerta.
> In sintesi, è inutile rincorrere il mercato ed è
> addirittura negativo
> continuare a spendere risorse a sostegno dei canoni
> alti attraverso
> forme di integrazione, anche se in una fase
> intermedia e di emergenza,
> può essere necessario.
> E' invece indispensabile creare circuiti finanziari
> en produttivi
> appropriati capaci di produrre abitazioni finalizzate
> ai soggetti che
> hanno necessità di entrare nel mercato abitativo,
> oltre che,
> rilanciare quantitativamente l'offerta di edilizia
> abitativa
> pubblica.
> Giovanni Libero
> Responsabile CISL per le Politiche Abitative
>
--
Postato da Virgilio Newsgroup: scopri i nuovi gruppi
Eros, foto e video a http://newsgroup.eros.virgilio.it
Il Wed, 15 Feb 2006 15:28:19 +0000 (UTC), Infostrada ha scritto:
>>> MA CHE COSA C'ENTRA? Allora Parmalat e Cirio dovrebbero quotare più di
>>> Bulgari? E i panettieri girare in Ferrari?
>>
>> E questi sarebbero beni primari?
>
> Latte e pane SONO beni indispensabili ,
> che tutti consumano . Non ti è chiaro?
>
Per te che dormi sotto i ponti certamente si'.
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from http://www.SecureIX.com ***
gianarturo@nospammexite.it (gianarturo):
>Oggi è uscita una notizia che spiega bene l'arcano. La BNL ha
>cartolarizzato una parte di mutui. Cioè vende sul mercato, a mezzo di
>altri, obbligazioni garantite da mutui.
Cioè ha prestato soldi a chi vuol comprare casa, e dovrà ricevere questi
soldi in futuro. Siccome invece vuole averli oggi, se li fa anticipare
con delle obbligazioni, impegnandosi a restituirli con i soldi che
riceverà da chi ha preso i mutui. Questo significa che le obbligazioni
sono garantite dai mutui già esistenti, non ha alcun peso sull'andamento
futuro del prezzo delle case o del prezzo dei mutui.
>Questo è un sistema che lega il mercato immobiiare al circuito
>finanziario ormai da 6 anni circa, copiando gli Usa. E' un patto
>d'acciaio che impedisce alle quotazioni immobiliari di scendere oltre
>il limite del rendimento assicurato da queste obbligazioni.
> Il 15 Feb 2006 02:11:17 -0800, Er Principe ha scritto:
>
> > In USA o in Germania le case costano molto di meno che da noi
>
> Vero, io vivo a Manhattan e la mia casa l'ho pagata l'equivalente di
> 80.000.000 di vecchie lire nel 1984. Mantenerla mi costa la meta' di quanto
> mi costa l'identico appartamento che ho a mia disposizione in italia. Fai
> tu. Ma questo non significa che investire in case in italia non sia
> comunque un fantastico affare.
scusate io ci ho vissuto in america e le case non costano assulutamente
meno che in italia.
a long island (a un ora da new york) una casa costa 600.000 dollari. a
manhattan un appartamento costa milioni di dollari.
a roma un appartamento al centro costa milioni di euro. fuori roma una
casa costa 200.000 euro.
certo poi ci sono tanti fattori da considerare cmq in america non
costano di meno.
dove vivi a Manhattan?
"Manuel" <gabrielepetrone@gmail.com> ha scritto nel messaggio
news:1140198771.894678.218040@g44g2000cwa.googlegr oups.com...
> scusate io ci ho vissuto in america e le case non costano assulutamente
> meno che in italia.
> a long island (a un ora da new york) una casa costa 600.000 dollari. a
> manhattan un appartamento costa milioni di dollari.
.....Ti credo....ovviamente P.R. è uno che sa fare buoni affari in quanto 80
mil. dell' 84 equivalgono a 180 mil.di £ adesso:-)
Io non ci sono mai stato , ma probabilmente c'andrò per un paio di mesi
.....è vero che l'isolamento acustico lascia a desiderare?
ciao
> scusate io ci ho vissuto in america e le case non costano assulutamente
> meno che in italia.
> a long island (a un ora da new york) una casa costa 600.000 dollari. a
> manhattan un appartamento costa milioni di dollari.
Al momento attuale e' vero, comunque io ho casa a Cornelia Street.
Comunque oggi si puo' comprare ancora parecchio bene nel Jersey, diciamo
che in linea generale se attraversi l'Hudson River puoi fare ottimi affari
e sei a un tiro di schippo da Manhattan, in mezzo al verde. Meglio che
stare a Long Island.
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from http://www.SecureIX.com ***
Perchè non ti piace Long Island? complimenti Cornelia Street proprio
in downtown.
Ma fai la vita da newyorkese o vivi in italia. Bella new york e
credo che 80 milioni per una casa nell'83 è stato un'affare.
> MA CHE COSA C'ENTRA? Allora Parmalat e Cirio dovrebbero quotare più di
> Bulgari? E i panettieri girare in Ferrari?
> Ma non hai ancora capito che l'acqua e l'aria che sono beni indispensabili
> non costano un cavolo e i diamanti che non servono a un beneamato c...o
> costano una fortuna?
> Ma cosa vuoi gestire immobili in 3 diversi paesi da 30 anni...? Avrai un
> pollaio a Bisceglie e un alveare a Ronco Scrivia + il garage della Mattel
> con tutte le automobiline...
> Avevo quasi sperato di esserci sbarazzati di te :-(
Io non ho mai vissuto a New York, conosco un po' - tramite amici che ci
abitano - la situazione del Texas, e di sicuro i prezzi non sono quelli
che dici. Un mio amico si e' preso casa (e' vero, di legno,
prefabbricata, ma ci vive da diverso tempo e neanche tanto male) con 4
soldi.
New York e' una delle piu' grandi metropoli del pianeta e la prima
piazza finanziaria mondiale. Non penso che rispecchi la situazione
generale degli USA. In ogni caso i costi di cui parlavo erano quelli
dell'acquisto della casa del mio amico, nei dintorni di Houston ...
> Il 13 Feb 2006 16:18:25 +0100, Francesco Potorti` ha scritto:
>
> > Quindi secondo loro se aumentano gli affitti e i mutui restano costanti,
> > il prezzo delle case si abbassa?
>
> Non si abbassera' mai, lasciatelo dire da chi nel suo piccolo gestisce
> immobili in tre differenti paesi (di cui uno non europeo) da oltre 30 anni.
Er principe una cosa è il texas una cosa sono gli altri stati. Io sono
stato in Florida e a new york e dintorni e le case costano parecchio
anche se sono fuori dalla città. è normale visto che uno stipendio
americano è 5 volte uno italiano.
> Er principe una cosa è il texas una cosa sono gli altri stati. Io sono
> stato in Florida e a new york e dintorni e le case costano parecchio
> anche se sono fuori dalla città. è normale visto che uno stipendio
> americano è 5 volte uno italiano.
Ma questa dove l'hai letta? Un manager di un'azienda privata con sede in
Manhattan guadagna circa 2500 dollari al mese.
Il 17 Feb 2006, 10:04, Francesco Potorti` <pot@potorti.it> ha scritto:
> gianarturo@nospammexite.it (gianarturo):
> >Oggi è uscita una notizia che spiega bene l'arcano. La BNL ha
> >cartolarizzato una parte di mutui. Cioè vende sul mercato, a mezzo di
> >altri, obbligazioni garantite da mutui.
>
> Cioè ha prestato soldi a chi vuol comprare casa, e dovrà ricevere questi
> soldi in futuro. Siccome invece vuole averli oggi, se li fa anticipare
> con delle obbligazioni, impegnandosi a restituirli con i soldi che
> riceverà da chi ha preso i mutui. Questo significa che le obbligazioni
> sono garantite dai mutui già esistenti, non ha alcun peso sull'andamento
> futuro del prezzo delle case o del prezzo dei mutui.
>
> >Questo è un sistema che lega il mercato immobiiare al circuito
> >finanziario ormai da 6 anni circa, copiando gli Usa. E' un patto
> >d'acciaio che impedisce alle quotazioni immobiliari di scendere oltre
> >il limite del rendimento assicurato da queste obbligazioni.
>
> Perché?
>
Devi convenire che se non ci fossero i mutui, il livello di prezzi
dell'offerta non incontrerebbe una domanda capace di sostenerli.
Questi mutui, incrementrati fino al 100% del valore dell'immobile, formano
la vera domanda del mercato.
Questa disponibilità dipende dai bassi tassi di interesse ma anche dal
successivo reimpiego di questa massa di capitali sul mercato finanziario che
moltiplica l'offerta alimentando ulteriore liquidità. Le cartolarizzazioni
appunto o ABS asset backet securitization.
Questo gioco di infinita espansione del credito ha un suo limite nella
garanzia del sottostante, cioè il valore dell'immobile a cui deve comunque
fare riferimento.
Se questo cede, diminuiscono le garanzie e a causa di questa diminuzione
anche i corsi delle obbligazioni legate ai mutui e di seguito i rendimenti
con un effetto a cascata che porterebbe a perdite inostenibili da vera
bancarotta.
Ecco perchè, fintanto che ci sarà questa massa finanziaria garantita da
bassi tassi di interesse e aggiungo io gestita dalle banche centrali, i
prezzi degli immobili non potranno altro che crescere.
Punk> Il 13 Feb 2006 16:18:25 +0100, Francesco Potorti` ha scritto:
>> Quindi secondo loro se aumentano gli affitti e i mutui restano
>> costanti, il prezzo delle case si abbassa?
Punk> Non si abbassera' mai, lasciatelo dire da chi nel suo piccolo
Punk> gestisce immobili in tre differenti paesi (di cui uno non
Punk> europeo) da oltre 30 anni.
Ma negli USA e piu' recentemente in Germania ci sono stati forti
diminuzione generalizzate dei prezzi delle case. Diversi anni fa se
ricordo bene c'e' stato un calo del 30%, negli USA.
Puo' essere che in Italia non sia ancora accaduto perche' la nostra
economia piu' arretrata. Personalmente non escluderei un calo del
prezzo delle case in Italia per effetto demografico: gli italiani
diminuiscono e hanno bisogno di meno case (che perlopiu'
erediteranno), gli immigrati aumentano ma hanno pochi soldi.
Perché prezzo CCT aumenta con la durata?
Boy Net: Non capisco come mai il prezzo dei vari CCT offerti sul MOT abbiano un
prezzo che sale con l'allungamento della loro durata.
Il mio senso vorrebbe che un titolo con scadenza più lunga sia più...
Perche' aumenta il prezzo delle case? 
13-02-2006, 14.00.18
Sponsored links 
o vivi in italia. Bella new york e
Modalità lineare
