tutti contro l'ipotesi di acquistare oggi a Roma un immobile per
ricarvarci l'affitto?
E' giusto questo calcolo così semplicistico?
70-80mq al prezzo di 350.000euro, affitto lordo di 1.100 euro al mese
quindi 13.200 lordi l'anno.
13.200/350.000= 3.77% lordo annuo.
Io credo sia plausibile una variazione di un +-2.5% (in positivo ed in
negativo) l'anno del valore dell'immobile stesso.
Il 3.77% lordo (che è gia ottimistico) verrebbe più o meno dimezzatto
dall'imposta sui redditti, dall'ici e altre tasse e costi ordinari, in
più nel medio/lungo periodo sicuramente ci saranno spese
straordinarie.
E se considero come alternativa un ETF su indice obbligazionario con
duration 3-5 anni o anche 10-15 anni, avrei un tasso maggiore e credo
io un rischio di riduzione del capitale minore dell'immobile
(considerando che l'etf me lo tengo almeno per la duration stessa).
Ciao.
> tutti contro l'ipotesi di acquistare oggi a Roma un immobile per
> ricarvarci l'affitto?
Acquisto seconda casa uso affitto OGGI = massacro di tasse destinato ad
aumentare + valore della casa destinato inesorabilmente a calare.
Ahem ovviamente stiamo parlando di contratti d'affitto registrati, ma
anche per gli affitti in nero, per quel poco che li tollereranno ancora,
non cambia molto, considerando un acquisto datato 2005 uso "affitto in
nero"...
> 70-80mq al prezzo di 350.000euro
Considerazione marginale e non necessariamente riferita al tuo caso:
aspetta che tutti i pischelli in cerca di residenziale abbiano finito di
accendere mutui a tasso variabile. I prezzi e delle case e gli affitti
si sgonfieranno per mancanza di compratori e di affittuari, e avremo un
ridimensionamento dei prezzi pesante - improvviso - duraturo.
Intanto i tassi risaliranno e i pischelli se la prenderanno in saccoccia
con i loro mutui T.V., sottoscritti come al solito senza opzione di
comprensione...
Tu mi dirai che il tuo è un investimento di lungo periodo e un bene
solido come una casa nel tempo si rivaluterà certamente. Ok, ma non ti
preoccupa l'esagerata e crescente voracità del fisco italiano?
> E se considero come alternativa un ETF su indice obbligazionario con
> duration 3-5 anni o anche 10-15 anni, avrei un tasso maggiore e credo
> io un rischio di riduzione del capitale minore dell'immobile
> (considerando che l'etf me lo tengo almeno per la duration stessa).
> Ciao.
etf? bah! Prima vuoi rischiare tutto comprando una casa /adesso/, il che
è quasi sicuramente un investimento a perdere, e come alternativa ti
butti su un etf obbligazionario che ti darà misere soddisfazioni.
Facile opportunità omogenea/alternativa alla tua idea, ovviamente a tuo
RISCHIO e PERICOLO: considera un fondo properties estero. Entrando
adesso il RISCHIO c'è, ma le opportunità su vasta scala del settore,
escluso il residenziale, sono ancora buone... non ci perderai più che
con la casa e se ci guadagnerai, come penso, i soldi non li avrai cavati
di tasca al pirlino che paga l'affitto /:-]
Cmq io a un investimento del genere (fondo immobiliare) non darei un
peso superiore al 6-7% del portafoglio, se tale percentuale dovesse
corrisponderti a 350.000eur, meglio per te!!!
grazie loop della risposta dettagliata e precisa. Io la penso come te,
l'acquisto però sarebbe da parte dei miei intestata a un pirlino come
me quindi prima casa, non c'andrei a vivere ma verebbe affitata tutto
registrato magari non l'intero importo. Io lo sto sconsigliando ai miei
proprio con il ragionamento che faccio nel primo messaggio che è meno
estremo del tuo Io non prevedo (nel mio ragionamento) uno scoppio della
bolla immobiliare ma un rallentamento o stop dei prezzi al limite un
calo ma lento e ridotto, suppongo anche un affitto in nero e che non ci
siano tasse sulla casa e non si verifichino spese straordinare
sull'immobile. Bhè nonstante tutte queste supposizioni non realistiche
e tutte a vantaggio dell'investimento immobiliare questo ancora non mi
sembra conveniente, figuariamoci se facciamo cadere le supposizioni.
I pischelli dei tassi variabili invece credo facciano bene, anzichè
dare 1.000 euro d'affitto in nero, si accendono un mutuo con una rata
di 1.000, pagano meno meno imposte sui redditi e diventano proprietari.
Certo il mutuo deve prevedere tutti quegli strumenti per salvaguardarsi
dal rialzo dei tassi.
L'alternitavia migliore comprensibile e accetabile dai miei che non
sono esperti di strumenti finanziari, tassi e cose varie penso sia
proprio l'ETF. Non cercherei il rendimento migliore cercherei
l'alternativa più proponibile e comprensibile, oltretutto loro
vogliono la "cedola" mensile.
Il Wed, 21 Sep 2005 08:53:54 -0700, centix ha scritto:
> tutti contro l'ipotesi di acquistare oggi a Roma un immobile per
> ricarvarci l'affitto?
Assolutamente a favore, altro che contrario! Renderebbe alla grandissima.
Vai se puoi permetterlo, se hai la possibilita' di acquistare bene e se
non sei gia' adeguatamente coperto in ambito immobiliare.
Tieni conto che gli immobili sono comunque sempre un affare - a certe
condizioni, per esempio comprare a milano, roma - persino i un paese quasi
in banKarotta come l'italietta della governatora.
centix wrote:
> tutti contro l'ipotesi di acquistare oggi a Roma un immobile per
> ricarvarci l'affitto?
> E' giusto questo calcolo così semplicistico?
> 70-80mq al prezzo di 350.000euro, affitto lordo di 1.100 euro al mese
> quindi 13.200 lordi l'anno.
> 13.200/350.000= 3.77% lordo annuo.
Calcola le tasse da pagare sulla casa e sul fatto che la casa
periodicamente comporta spese di manutenzione e sul tempo che perderai
per stare dietro a tutto e ti accorgerai che con un BTP trentennale
avrai meno preoccupazioni specialmente alla stato attuale del mercato
immobiliare...
Il 22/09/05 9.30, centix ha scritto:
> grazie loop della risposta dettagliata e precisa. Io la penso come te,
> l'acquisto però sarebbe da parte dei miei intestata a un pirlino come
> me quindi prima casa, non c'andrei a vivere ma verebbe affitata tutto
> registrato magari non l'intero importo. Io lo sto sconsigliando ai miei
> proprio con il ragionamento che faccio nel primo messaggio che è meno
> estremo del tuo Io non prevedo (nel mio ragionamento) uno scoppio della
> bolla immobiliare ma un rallentamento o stop dei prezzi al limite un
> calo ma lento e ridotto, suppongo anche un affitto in nero e che non ci
> siano tasse sulla casa e non si verifichino spese straordinare
> sull'immobile. Bhè nonstante tutte queste supposizioni non realistiche
> e tutte a vantaggio dell'investimento immobiliare questo ancora non mi
> sembra conveniente, figuariamoci se facciamo cadere le supposizioni.
Poi ci sono le rogne: manutenzione dell'immobile, inquilini scassac,
vicini scassacocom... ecc
Se vuoi restare sull'immobile, il business del momento è il casale in
campagna uso bed&breakfast. Ti danno dei contributi per ristrutturarlo,
paghi poche tasse e guadagni bene. Teoricamente questo affare potrebbero
farlo solo gli indigeni locali del posto, ma siccome vale sempre il
detto "al contadin non dire quanto è buono il formaggio con le pere",
c'è un fottio di dirigenti di banca, grossi commercianti, imprenditori e
professionisti che si fanno il b&b intestando il casale alla moglie,
facendola passare per indigena locale; beccano un fottio di contributi,
pagano pochissime tasse, fanno interventi di ristrutturazione faraonici
tanto pagano la metà. Poi avviano l'attività, alcuni anche ad alto
profilo facendo affari ottimi vista la moda attuale dei b&b, altri lo
fanno a basso profilo per gli anni per cui si sono impegnati a fare
attività b&b in cambio dei contributi e alla fine si ritrovano con un
casale da vendere al doppio del costo...
Considera anche che un b&b dà molto meno lavoro di un agriturismo... non
che per i signori sopra citati faccia molta differenza, tanto il lavoro
lo fanno fare agli altri!!!!!!!!!!!
> L'alternitavia migliore comprensibile e accetabile dai miei che non
> sono esperti di strumenti finanziari, tassi e cose varie penso sia
> proprio l'ETF. Non cercherei il rendimento migliore cercherei
> l'alternativa più proponibile e comprensibile, oltretutto loro
> vogliono la "cedola" mensile.
Meglio dei "sani" cct a sette anni posizionati in modo da prendere la
cedola mensile e fra un po' una parte (dipendente dall'orizzonte
temporale) su fondi azionari di "razza buona", p.es 1 fondo azionario
internazionale largecap e un azionario immobiliare estero.
Affitto conviene?
Alex: Avrei intenzione di acquistare un appartamento attraverso un mutuo,pagando
le rate con
l'affitto che percepirei dello stesso o aggiungendo poco di mio.
Che ne pensate?
Pro e contro,tipo se hai un...
Investire
6
30-04-2004 17.04.59
consiglio affitto vs mutuo
Homo erectus \(raramente\): ciao a tutti,
lavoro a milano e tutti mi consigliano di comperare una casa nonostante non
abbia una somma signifitativa da anticipare.
Sono in nevrosi perche:
-Spendo un sacco di soldi in...
casa per affitto 
21-09-2005, 17.53.54
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