Salve a tutti,
sono interessato ad acquistare un bilocale sul lago di garda
classificato r.t.a. (residenza turistico alberghiera), per il valore di
260.000,00 euro. A tale somma va poi aggiunto il 10% dell'IVA (la
classificazione r.t.a. non consente di acquistare l'immobile come prima
casa sfruttando cosi' l'aliquota al 4%).
L'agente immobiliare incaricato alla vendita sostiene che tutti gli
altri acquirenti hanno intestato l'immobile a delle società immobiliari.
Essendo io socio di una società immobiliare, ho chiesto al mio
commercialista se, intestando la casa alla mia società immobiliare,
avrei effettivamente recuperato l'IVA.
Premesso che la mia società immobiliare, pur avendo come oggetto
l'acquisto, la vendita, la permuta, l'affittanza, la gestione ordinaria
e straordinaria di beni immobili sia urbani che rurali di proprietà
sociale (cod.attività 70.12), svolge di fatto l'attivtà di gestione in
affitto di alcuni immobili (un capannone e due appartamenti).
La risposta del mio commercialista è stata negativa; ovvero mi ha
illustrato le due seguenti ipotesi:
1) acquisto della casa con l'attuale attività dell'immobiliare
si produrrebbe una prorata del 6-7% (attualemte è al 3%), percio'
l'importo dell'IVA iniazialmente recuperato verrebbe restituito nel
corso del tempo e soprattutto si comprometterebbe la possibilità di
detrarre l'IVA sui tutti gli acquisti futuri;
2) aprire sulla stessa immobiliare, una seconda attività, che si occupi
dell'esclusiva compravendita di immobili; solo che bisognerebbe
dimostrare che l'immobiliare svolge effettivamente l'attività di
compravendita (es. utenze gas, acqua, luce a zero e annunci attestanti
l'intenzione di vendere) mentre, di fatto, io avrei l'intenzione di
tenerla. In questo caso, per recuperare l'IVA bisognerebbe chiedere il
rimborso allo Stato e difficilmente verrebbe rimborsata. Inoltre, in
caso di controllo, l'autorità potrebbe pensare ad una società di comodo.
Altro elemento a sfavore, sarebbe l'impossibilità da parte
dell'immobiliare di scaricare le spese condominiali (al contrario della
persona fisica che in modo forfettario ne scarica il 15%).

Visto che stiamo parlando di ca. 26.000,00 euro, per me il fatto di
poter scaricare o meno l'iva diventa la discriminate che determina o
meno l'acquisto.


Voi cosa mi suggerite? C'e' un sistema per scaricare l'iva?

Vi ringrazio in anticipo per le Vs. considerazioni.
Saluti,

Marco Rossi, Monza



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"Marco Rossi" <pegaso74@hotmail.it> ha scritto nel messaggio
news:5e084b3ff51d4ce48418f621b0e52aa3.140820@mygat e.mailgate.org...
> Salve a tutti,
> sono interessato ad acquistare un bilocale sul lago di garda
> classificato r.t.a. (residenza turistico alberghiera), per il valore di
> 260.000,00 euro. A tale somma va poi aggiunto il 10% dell'IVA (la
> classificazione r.t.a. non consente di acquistare l'immobile come prima
> casa sfruttando cosi' l'aliquota al 4%).
> L'agente immobiliare incaricato alla vendita sostiene che tutti gli
> altri acquirenti hanno intestato l'immobile a delle società immobiliari.
> Essendo io socio di una società immobiliare, ho chiesto al mio
> commercialista se, intestando la casa alla mia società immobiliare,
> avrei effettivamente recuperato l'IVA.
> Premesso che la mia società immobiliare, pur avendo come oggetto
> l'acquisto, la vendita, la permuta, l'affittanza, la gestione ordinaria
> e straordinaria di beni immobili sia urbani che rurali di proprietà
> sociale (cod.attività 70.12), svolge di fatto l'attivtà di gestione in
> affitto di alcuni immobili (un capannone e due appartamenti).
> La risposta del mio commercialista è stata negativa; ovvero mi ha
> illustrato le due seguenti ipotesi:
> 1) acquisto della casa con l'attuale attività dell'immobiliare
> si produrrebbe una prorata del 6-7% (attualemte è al 3%), percio'
> l'importo dell'IVA iniazialmente recuperato verrebbe restituito nel
> corso del tempo e soprattutto si comprometterebbe la possibilità di
> detrarre l'IVA sui tutti gli acquisti futuri;
> 2) aprire sulla stessa immobiliare, una seconda attività, che si occupi
> dell'esclusiva compravendita di immobili; solo che bisognerebbe
> dimostrare che l'immobiliare svolge effettivamente l'attività di
> compravendita (es. utenze gas, acqua, luce a zero e annunci attestanti
> l'intenzione di vendere) mentre, di fatto, io avrei l'intenzione di
> tenerla. In questo caso, per recuperare l'IVA bisognerebbe chiedere il
> rimborso allo Stato e difficilmente verrebbe rimborsata. Inoltre, in
> caso di controllo, l'autorità potrebbe pensare ad una società di comodo.
> Altro elemento a sfavore, sarebbe l'impossibilità da parte
> dell'immobiliare di scaricare le spese condominiali (al contrario della
> persona fisica che in modo forfettario ne scarica il 15%).
>
> Visto che stiamo parlando di ca. 26.000,00 euro, per me il fatto di
> poter scaricare o meno l'iva diventa la discriminate che determina o
> meno l'acquisto.
>
>
> Voi cosa mi suggerite? C'e' un sistema per scaricare l'iva?

Lo stato l'iva la rimborsa, anche se i tempi non sono velocissimi: dall'anno
in su

Utilizzare la società attuale non è una buona idea per i motivi accennati,
mentre costituire una società ad hoc in Italia per recuperare i 26.000 Euro
che poi viene vista come società di comodo in quanto non sviluppa
sufficiente fatturato e pertanto ha una tassazione relativamente elevata
significa in qualche anno ripagare i 26.000 ?

Una possibilità potrebbe essere quella di intestare l'appartamento ad una
società straniera, ad esempio Svizzera: a questo punto il recupero dell'iva
è un poco più veloce (dai 6 mesi in su) e non rientra nelle società di
comodo in quanto non Italiana, anche se deve essere "residente".
Chiaramente ci sono dei costi di costituzione e dei costi di gestione
annuali e forse per un solo appartamento potrebbe non essere economicamente
interessante: però verificata la convenienza dell'operazione potresti
spostarci anche gli altri immobili...
ci si potrebbe lavorare...
Relativamente alle spese condominiali non so come funziona dovrei
informarmi.. non mi è mai capitato il caso...

SCM
ibridge.ch