Buongiorno,

Facendo due calcoli, in Italia ed in particolare a Milano, per un bilocale
in zona centrale acquistato ed affittato, dichiarandolo ovviamente nel 730,
il ROI quando va bene ed escludendo manutenzione straordinaria, a stento
arriva al 2% netto annuale.
Coi tempi che corrono, si spera di recuperare il capitale investito in caso
di vendita, data la recessione del mercato.

Ad es:
250.000 investimento iniziale (tralascio spese notarili e imposte di
registro)
-1.500 spese condominiali annuali
9.600 ricavo lordo affitto (800x12)
-3.100 tasse (es. 38%)
------------------------------
2.00% ROI


Vorrei chiedervi dei consigli e valutare eventuali esperienze su
investimenti immobiliari all'estero (siti, provider, etc), con dettagli sul
rendimento.

Grazie mille,
Ale

"Alessandro" <nemo@nobody.it> ha scritto nel messaggio
news:MEtSn.197292$813.56266@tornado.fastwebnet.it. ..
> Buongiorno,
> Facendo due calcoli, in Italia ed in particolare a Milano, per un bilocale
> in zona centrale acquistato ed affittato, dichiarandolo ovviamente nel
> 730, il ROI quando va bene ed escludendo manutenzione straordinaria, a
> stento arriva al 2% netto annuale.
> Coi tempi che corrono, si spera di recuperare il capitale investito in
> caso di vendita, data la recessione del mercato.
> Ad es:
> 250.000 investimento iniziale (tralascio spese notarili e imposte di
> registro)
> -1.500 spese condominiali annuali
> 9.600 ricavo lordo affitto (800x12)
> -3.100 tasse (es. 38%)
> ------------------------------
> 2.00% ROI
> Vorrei chiedervi dei consigli e valutare eventuali esperienze su
> investimenti immobiliari all'estero (siti, provider, etc), con dettagli
> sul rendimento.
> Grazie mille,
> Ale

cosa intendi per estero? Zona Europa senza rischio cambio oppure anche USA /
Inghilterra?

E' probabile che alcuni vantaggi sul prezzo d'acquisto e sul rendimento li
si possa trovare
in Germania poichè la bolla immobiliare li non c'è stata o è stata
decisamente minore.

--
Crisi immobiliare italiana e prezzi in discesa per molto..molto.. tempo
ancora
http://datamaxy.altervista.org/index.php
--------------------------------------------

> cosa intendi per estero? Zona Europa senza rischio cambio oppure anche USA
> / Inghilterra?

Estero potrebbe essere Kenya, Miami, Dubai, etc ... ci sono molte agenzie
che trattano immobili in questi luoghi, ma non saprei le prospettiva di
guadagno ...

Grazie,
Ale

"Alessandro" <nemo@nobody.it> ha scritto nel messaggio
news:UfxSn.197433$813.169328@tornado.fastwebnet.it ...
> >> cosa intendi per estero? Zona Europa senza rischio cambio oppure anche
>> USA / Inghilterra?
>> Estero potrebbe essere Kenya, Miami, Dubai, etc ... ci sono molte agenzie
> che trattano immobili in questi luoghi, ma non saprei le prospettiva di
> guadagno ...


Andiamo veramente sul complesso ed effettivamente si aggiunge il rischio
cambio in un periodo in cui l'euro è debole.
Se l'euro tornasse tra qualche anno a 1,5 faresti ben fatica a rivedere i
tuoi soldi.
A mio avviso per comperare casa nelle località che dici bisogna avere
veramente una fraccata di soldi e non sapere dove metterli!

"Alessandro" <nemo@nobody.it> ha scritto nel messaggio
news:UfxSn.197433$813.169328@tornado.fastwebnet.it ...
> >> cosa intendi per estero? Zona Europa senza rischio cambio oppure anche
>> USA / Inghilterra?
>> Estero potrebbe essere Kenya, Miami, Dubai, etc ... ci sono molte agenzie
> che trattano immobili in questi luoghi, ma non saprei le prospettiva di
> guadagno ...
> Grazie,
> Ale

ok,
in generale in alcune parti dell'africa potrebbero esserci buone prospettive
di crescita (visto l'aumento demografico). Tuttavia il rischio cambio
potrebbe essere molto forte. In questo caso non paragonare la % attuale
dell'affitto perchè il rischio è decisamente più elevato. (Pur avendo oggi
un buon margine affitto/prezzo pagato)

Per Miami l'investimento potrebbe essere interessante, tuttavia ritengo che
il dollaro sul lungo periodo
perderà valore contro l'euro. Comunque potresti trovare sicuramente un
ottimo immobile ad un buon prezzo da affittare.
Forse questa mi sembra una scelta molto interessante.

Per Dubai lascerei stare... la crisi è appena iniziata...

In definitiva Dubai la scarterei e verificherei potenzialmente le prime due.
Chiaramente i rischi Miami - Kenya sono notevolmente differenti.


--
Crisi immobiliare italiana e prezzi in discesa per molto..molto.. tempo
ancora
http://datamaxy.altervista.org/index.php
--------------------------------------------

> In definitiva Dubai la scarterei e verificherei potenzialmente le prime
> due. Chiaramente i rischi Miami - Kenya sono notevolmente differenti.

Grazie per la risposta, conosci qualche sito di agenzia affidabile ?

"Alessandro" <nemo@nobody.it> ha scritto nel messaggio
news:UfxSn.197433$813.169328@tornado.fastwebnet.it ...
> Estero potrebbe essere Kenya, Miami, Dubai, etc ... ci sono molte agenzie
> che trattano immobili in questi luoghi, ma non saprei le prospettiva di
> guadagno ...

Secondo me per acquistare all'estero ci vuole una certa
competenza,altrimenti
si rischia di prendere grosse fregature.

Io parto con il presupposto che nessuno ti regala niente,se i prezzi
sono bassi è perchè evidentemente sono zone di bassa attrattiva
commerciale.

Come quelle che compravano nell'est europa
crededendo di fare l'affare del secolo.

Certo l'affare lo si faceva magari 10 anni fa,ma questo
anche in Italia.

Ciao!

"Papero" <Papero@net.com> ha scritto nel messaggio
news:miTSn.70539$Ua.11972@twister2.libero.it...
> "Alessandro" <nemo@nobody.it> ha scritto nel messaggio
> news:UfxSn.197433$813.169328@tornado.fastwebnet.it ...
>> Estero potrebbe essere Kenya, Miami, Dubai, etc ... ci sono molte agenzie
>> che trattano immobili in questi luoghi, ma non saprei le prospettiva di
>> guadagno ...
> Secondo me per acquistare all'estero ci vuole una certa
> competenza,altrimenti
> si rischia di prendere grosse fregature.
> Io parto con il presupposto che nessuno ti regala niente,se i prezzi
> sono bassi è perchè evidentemente sono zone di bassa attrattiva
> commerciale.
> Come quelle che compravano nell'est europa
> crededendo di fare l'affare del secolo.
> Certo l'affare lo si faceva magari 10 anni fa,ma questo
> anche in Italia.
> Ciao!


è vero che serve molta esperienza per comprare case all'estero.
Vero anche che bisogna sempre studiarsi la zona in cui si acquista , prima
di comprare
(assolutamente vietato comprare a scatola chiusa!).

Tuttavia in questo momento è più facile fare affari all'estero che in
Italia.
E non è assolutamente vero che le prospettive di crescita siano simili
perchè se consideri
l'aumento demografico ed economico come primo fattore di crescita dei prezzi
immobiliari
vedrai che all'estero in alcune zone ci sono prospettive decisamente
superiori rispetto l'Italia.

non è solo una questione di bassa attrattiva commerciale ma anche di come
evolveranno quei paesi e
di come sia esplosa la bolla immobiliare in questo momento. In questo
momento è decisamente
più conveniente comprare in USA che in Italia (come investimento, ovvio che
si ha il rischio cambio!).
Guarda la Florida e non mi dirai che in Florida ci sono basse prospettive di
crescita futura...
Per fare un buon investimento molto dipende dal timing, se si sbaglia quello
difficilmente si avranno margini di guadagno.

Naturalmente bisogna dire che vi sono rischi differenti, questo si. Io trovo
però che in Italia ad una basa rendita immobiliare
non corrisponde più un basso rischio ( e bassi costi). Questo era vero 10 -
20 anni fa. Oggi il rischio di vedersi il capitale eroso
dall'inflazione e dai costi è decisamente elevato (per l'immobiliare
italiano).


--
Crisi immobiliare italiana e prezzi in discesa per molto..molto.. tempo
ancora
http://datamaxy.altervista.org/index.php
--------------------------------------------

On 19/06/2010 10:15, MarioItalia wrote:

> non è solo una questione di bassa attrattiva commerciale ma anche di
> come evolveranno quei paesi e
> di come sia esplosa la bolla immobiliare in questo momento. In questo
> momento è decisamente
> più conveniente comprare in USA che in Italia (come investimento, ovvio
> che si ha il rischio cambio!).

a titolo di pura curiosità e didattica, mi interesserebbe sapere cosa ne
pensate di questo tipo di investimenti in europa; quale paese ritenete
più interessante?



Nella mia ignoranza alcune considerazioni:

Spagna: Siamo all'inizio della salita?

Germania: boh
Paesi nordici, Olanda Danimarca Svezia Finlandia: boh


Francia, Belgio: boh


Inghilterra: mercato molto liquido, rischio cambio
Svizzera: rischio cambio
Norvegia: rischio cambio

Polonia:? un mio amico sposato là (qua) ha fatto affaroni...(prima della
crisi, adesso non l'ho sentito, in ogni caso era stato consigliato dal
padre di lei

Alcuni affaroni qualcuno li avrà fatti in Lussemburgo

Ungheria Romania Rep Ceca???

in ogni caso svisceriamo ancor di più il problema:
tassazione per cittadini residenti in IT?
sarà un mito meno problemi ad affittare e gestire?(sara cosi facile?? se
no chiunque ha una discreta cifra si compra 4 appartamenti in germania e
campa con gli affiti , cosa comunque impossibile in Italia...)

Io non saprei neanche da dove partire...neanche a studiare..sicuramente
c'è chi se ne occuperà...

Ciao

"Ginomoicani" <ginoland@email.it> ha scritto nel messaggio
news:hvimn0$ghl$2@news.eternal-september.org...
> On 19/06/2010 10:15, MarioItalia wrote:
>> non è solo una questione di bassa attrattiva commerciale ma anche di
>> come evolveranno quei paesi e
>> di come sia esplosa la bolla immobiliare in questo momento. In questo
>> momento è decisamente
>> più conveniente comprare in USA che in Italia (come investimento, ovvio
>> che si ha il rischio cambio!).
> a titolo di pura curiosità e didattica, mi interesserebbe sapere cosa ne
> pensate di questo tipo di investimenti in europa; quale paese ritenete più
> interessante?
> Nella mia ignoranza alcune considerazioni:
> Spagna: Siamo all'inizio della salita?
> Germania: boh
> Paesi nordici, Olanda Danimarca Svezia Finlandia: boh
> Francia, Belgio: boh
> Inghilterra: mercato molto liquido, rischio cambio
> Svizzera: rischio cambio
> Norvegia: rischio cambio
> Polonia:? un mio amico sposato là (qua) ha fatto affaroni...(prima della
> crisi, adesso non l'ho sentito, in ogni caso era stato consigliato dal
> padre di lei
> Alcuni affaroni qualcuno li avrà fatti in Lussemburgo
> Ungheria Romania Rep Ceca???
> in ogni caso svisceriamo ancor di più il problema:
> tassazione per cittadini residenti in IT?
> sarà un mito meno problemi ad affittare e gestire?(sara cosi facile?? se
> no chiunque ha una discreta cifra si compra 4 appartamenti in germania e
> campa con gli affiti , cosa comunque impossibile in Italia...)
> Io non saprei neanche da dove partire...neanche a studiare..sicuramente
> c'è chi se ne occuperà...
> Ciao

Ciao,

per sviscerare bene il problema non basterebbe una settimana di
discussione...

In Europa in questo momento difficilmente puoi usare il mattone come
investimento.
Rimane solo la germania con prezzi accettabili che confrontati con l'affitto
possono
almeno mantenere il potere d'acquisto del capitale (dove i prezzi sono
rimasti stabili per più di 10 anni)

Meglio stare molto alla larga dalla Spagna, ti ricordo che la crisi è appena
cominciata!

Quando investi nell'immobiliare più che sentire consigli devi studiarti
l'andamento demografico ed economico della zona di tuo interesse.
L' Europa in questo momento non mostra segni interessanti. Bisognerebbe
puntare sui paesi emergenti (Cina,India...) ma non è semplice.
Inoltre, un altro fattore importante è la densità di popolazione presente
sul territorio...

Poi potremmo parlare del rischio di avere investimenti immobiliari non
diversificati quando non si ha un portafoglio superiore al milione di euro.
E rientrano in questo caso praticamente tutti i piccoli risparmiatori...
Infatti, con un portafoglio limitato, non è possibile attuare una seria
diversificazione immobiliare che consenta di diversificare il rischio per
città e per zone ed
ammortizzare sia i costi che i periodi in cui gli appartamenti rimangono
sfitti.




Crisi immobiliare italiana e prezzi in discesa per molto..molto.. tempo
ancora
http://datamaxy.altervista.org/index.php
--------------------------------------------

"Alessandro" <nemo@nobody.it> ha scritto nel messaggio
news:MEtSn.197292$813.56266@tornado.fastwebnet.it. ..
> Buongiorno,
> Facendo due calcoli, in Italia ed in particolare a Milano, per un bilocale
> in zona centrale acquistato ed affittato, dichiarandolo ovviamente nel
> 730, il ROI quando va bene ed escludendo manutenzione straordinaria, a
> stento arriva al 2% netto annuale.
> Coi tempi che corrono, si spera di recuperare il capitale investito in
> caso di vendita, data la recessione del mercato.

Per fare un buon investimento dovresti conoscere bene dove compri, quali
sono i valori reali e, soprattutto, le prospettive nel medio termine.
Tutto relativamente "facile" se resti in area euro. Se introduci il rischio
cambio rischi sia di fare il colpo del secolo che di perdere una montagna di
soldi. In un anno il calbio euro/dollaro si e' mosso del 20%.
Detto inter nos, uscire dall'area euro investendo per affittare ha senso
solo se hai una montagna di soldi e hai voglia di giocare al monopoli.

ciao

lsd