Buongiorno a tutti,
volevo un parere sull'acquisto di una casa in termini di investimento e di
facilità di ottenimento del mutuo...
La mia attuale casa:
- appartamento di 60mq
- valore 180mila euro circa
- posizionato in grande città e molto ben servito dai mezzi
- vicino ad importanti università
- mutuo residuo 70mila euro, rata 650€
che non vorrei vendere e vorrei invece affittare preferibilmente a
studenti che abbondano in zona.
La mia situazione economica invece è questa:
- capitale in conti, fondi, ecc. 120mila euro
- stipendio mio: 3000€ mensili
- stipendio di mia moglie: 1500€ mensili (non garantiti in quanto precaria
ed assunta solo fino a Marzo 2010)
Ipotizziamo l'acquisto di un'altra casa da 250mila euro circa.
Sono fondamentalmente indeciso tra queste 2 ipotesi:
1) riscatto totale del mutuo precedente. Mi ritroverei con soli 50mila
euro in contanti, costretto quindi a richiedere un mutuo da 200mila euro.
Ma nello stesso tempo avrei un immobile di mia completa proprietà come
garanzia, ed un'entrata aggiuntiva di circa 800-900€ dell'affitto dello
stesso. Più l'ulteriore entrata anche se non garantita della moglie, che
preferirei non considerare.
2) utilizzo di tutto il capitale per l'acquisto. Mutuo molto più snello
(140mila euro) ma ulteriore mutuo a carico, anche se in teoria
completamente pagato dall'affitto della vecchia casa
Altre ipotesi come la vendita della vecchia casa ed acquisto di una casa
molto più grande non la tengo in considerazione.
Sono indeciso appunto tra l'ipotesi 1 e 2... i punti che sto considerando
sono:
- facilità di ottenimento del mutuo nei due casi
- gestione di problematiche con l'affitto (se l'inquilino non paga, posso
sostenere la spesa?)
- gestione di problematiche col lavoro (dovessi temporaneamente rimanere
senza lavoro, quale situazione è peggiore?)
- gestione di problematiche familiari (dovessi separarmi, considerando che
sono in separazione dei beni, la prima situazione mi sembra migliore, casa
già pagata)
Insomma, l'ipotesi 1) mi sembra la più interessante... ma sono curioso di
ascoltare altri punti di vista
io non mi imbarcherei mai nella casa come investimento, specie se, come mi
pare di capire, i relativi capitalo non sono tutti soldi "di cui non sai
cosa fartene"
ciao
SentiMento wrote:
> Buongiorno a tutti,
> volevo un parere sull'acquisto di una casa in termini di investimento e di
> facilità di ottenimento del mutuo...
> La mia attuale casa:
> - appartamento di 60mq
> - valore 180mila euro circa
> - posizionato in grande città e molto ben servito dai mezzi
> - vicino ad importanti università
> - mutuo residuo 70mila euro, rata 650€
> che non vorrei vendere e vorrei invece affittare preferibilmente a
> studenti che abbondano in zona.
> La mia situazione economica invece è questa:
> - capitale in conti, fondi, ecc. 120mila euro
> - stipendio mio: 3000€ mensili
> - stipendio di mia moglie: 1500€ mensili (non garantiti in quanto precaria
> ed assunta solo fino a Marzo 2010)
> Ipotizziamo l'acquisto di un'altra casa da 250mila euro circa.
> Sono fondamentalmente indeciso tra queste 2 ipotesi:
> 1) riscatto totale del mutuo precedente. Mi ritroverei con soli 50mila
> euro in contanti, costretto quindi a richiedere un mutuo da 200mila euro.
> Ma nello stesso tempo avrei un immobile di mia completa proprietà come
> garanzia, ed un'entrata aggiuntiva di circa 800-900€ dell'affitto dello
> stesso. Più l'ulteriore entrata anche se non garantita della moglie, che
> preferirei non considerare.
> 2) utilizzo di tutto il capitale per l'acquisto. Mutuo molto più snello
> (140mila euro) ma ulteriore mutuo a carico, anche se in teoria
> completamente pagato dall'affitto della vecchia casa
> Altre ipotesi come la vendita della vecchia casa ed acquisto di una casa
> molto più grande non la tengo in considerazione.
> Sono indeciso appunto tra l'ipotesi 1 e 2... i punti che sto considerando
> sono:
> - facilità di ottenimento del mutuo nei due casi
> - gestione di problematiche con l'affitto (se l'inquilino non paga, posso
> sostenere la spesa?)
> - gestione di problematiche col lavoro (dovessi temporaneamente rimanere
> senza lavoro, quale situazione è peggiore?)
> - gestione di problematiche familiari (dovessi separarmi, considerando che
> sono in separazione dei beni, la prima situazione mi sembra migliore, casa
> già pagata)
> Insomma, l'ipotesi 1) mi sembra la più interessante... ma sono curioso di
> ascoltare altri punti di vista
> SM
"SentiMento" <SentiMento@nomail.it> ha scritto nel messaggio
news:hcmguv$o9m$1@news.newsland.it...
> Buongiorno a tutti,
> volevo un parere sull'acquisto di una casa in termini di investimento e di
> facilità di ottenimento del mutuo...
> La mia attuale casa:
> - appartamento di 60mq
> - valore 180mila euro circa
> - posizionato in grande città e molto ben servito dai mezzi
> - vicino ad importanti università
> - mutuo residuo 70mila euro, rata 650?
> che non vorrei vendere e vorrei invece affittare preferibilmente a
> studenti che abbondano in zona.
> 2) utilizzo di tutto il capitale per l'acquisto. Mutuo molto più snello
> (140mila euro) ma ulteriore mutuo a carico, anche se in teoria
> completamente pagato dall'affitto della vecchia casa
Nel caso 2 perdi le agevolazioni sul primo mutuo e considerando spese e
tasse sull'affitto e sulla prima casa non credo proprio sia sufficiente a
pagare la rata del primo mutuo...
In it.economia.investire l'illustrissimo SentiMento@nomail.it (SentiMento) ha
scritto:
> ed un'entrata aggiuntiva di circa 800-900€ dell'affitto dello
>stesso.
principalmente è qui che il tuo ragionaento falla!
innanzitutto sono LORDI.... e con i 3000 € netti mese (complimenti...un bello
stipendio x 1 dipendente) avrai un imponibile lordo IRPEF di circa 55-60 k€
....quindi tutto l'affitto è tassato al 41% minimo.... + addizzionali
varie....
....i tuoi 800-900 sono diventati quasi la metà!
A meno che non siano NERI come la NOTTE....agli studenti forse ce la fai....
ma ti stai caricando anche di questo risk....
"SentiMento" <SentiMento@nomail.it> ha scritto nel messaggio
news:hcmguv$o9m$1@news.newsland.it...
Calcola che oramai le banche concedono mutui intormo al 33% dello stipendio
mensile netto per cui metti in conto che il mutuo non potra' superare i 1000
euro/mese.
> In it.economia.investire l'illustrissimo SentiMento@nomail.it (SentiMento) ha
> scritto:
> > ed un'entrata aggiuntiva di circa 800-900€ dell'affitto dello
> >stesso.
> principalmente è qui che il tuo ragionaento falla!
> innanzitutto sono LORDI.... e con i 3000 € netti mese (complimenti...un bello
> stipendio x 1 dipendente) avrai un imponibile lordo IRPEF di circa 55-60 k€
> ....quindi tutto l'affitto è tassato al 41% minimo.... + addizzionali
> varie....
> ....i tuoi 800-900 sono diventati quasi la metà!
Giustissimo! E non solo perche´ la fitto realmente disponibile
e circa la meta , ma anche perche e´rischioso contare
sull affitto per pagare un mutuo .
Se l inqulino smette di pagarti l affitto avrai problemi
a mandarlo via e non hai piu l entrata del affitto.
Beffa : dovrai pagare le tasse sull affitto inesistente.
Per questo dicevo che l immobilaire e´un affare in perdita .
Che senso ha pagare tasse su un entrata inesistente?
> io non mi imbarcherei mai nella casa come investimento, specie se, come mi
> pare di capire, i relativi capitalo non sono tutti soldi "di cui non sai
> cosa fartene"
Non che ci siano forme di investimento "sicure"...
Ma una casa di mia totale proprietà può fare in modo che, qualunque
inconveniente mi possa capitare nel futuro (perdita mio lavoro,
separazione, ecc.) io possa sempre contare su una casa tutta mia...
> io non mi imbarcherei mai nella casa come investimento, specie se, come mi
> pare di capire, i relativi capitalo non sono tutti soldi "di cui non sai
> cosa fartene"
Non che ci siano forme di investimento "sicure"...
Ma una casa di mia totale proprietà può fare in modo che, qualunque
inconveniente mi possa capitare nel futuro (perdita mio lavoro,
separazione, ecc.) io possa sempre contare su una casa tutta mia...
Rispondo a tutti (che comunque ringrazio) sul discorso affitto: l'affitto
ovviamente è calcolato per essere un "di più"... devo (considerando lo
stipendio di mia moglie un ulteriore di più) essere in grado di pagare sia
una singola rata più alta, sia il vecchio e nuovo mutuo, con il mio
stipendio.
Certo che nel trascurare nei calcoli due entrate consistenti anche se non
"sicure" come mutuo e secondo stipendio, mi sembra di essere moooolto
prudente...
Per quanto riguarda l'affitto a studenti, secondo me sono una categoria
interessante perchè c'è un altissimo potenziale ricambio (2 anzi 3
università vicine), zona molto appetibile per i giovani per la vita
notturna, pochi problemi a pagare, poche grane a mandarli via tipo perdita
lavoro, malattia figli, ecc.
Con contratti (regolari) un pò snelli per entrambi, sia per me che per
loro, tipo 3 mesi di disdetta, secondo me il rischio è minimo... al
massimo ti sfasciano i mobili o i vicini si lamentano :-)
O al massimo rimani scoperto 1-2 mesi in estate...
Ho già parlato con la mia banca in via preliminare, e mi darebbero sia un
secondo mutuo, che uno più grande... certo la doppia rata è comunque più
alta di quella singola...
Il vantaggio fiscale dell'attuale mutuo è minimo: considerando che è stato
dichiarato al minimo catastale ovvero il 50% del valore reale, prendo già
il 50% del massimo possibile, che già è poco, in totale poche centinaia di
euro all'anno...
Rispondo a tutti (che comunque ringrazio) sul discorso affitto: l'affitto
ovviamente è calcolato per essere un "di più"... devo (considerando lo
stipendio di mia moglie un ulteriore di più) essere in grado di pagare sia
una singola rata più alta, sia il vecchio e nuovo mutuo, con il mio
stipendio.
Certo che nel trascurare nei calcoli due entrate consistenti anche se non
"sicure" come mutuo e secondo stipendio, mi sembra di essere moooolto
prudente...
Per quanto riguarda l'affitto a studenti, secondo me sono una categoria
interessante perchè c'è un altissimo potenziale ricambio (2 anzi 3
università vicine), zona molto appetibile per i giovani per la vita
notturna, pochi problemi a pagare, poche grane a mandarli via tipo perdita
lavoro, malattia figli, ecc.
Con contratti (regolari) un pò snelli per entrambi, sia per me che per
loro, tipo 3 mesi di disdetta, secondo me il rischio è minimo... al
massimo ti sfasciano i mobili o i vicini si lamentano :-)
O al massimo rimani scoperto 1-2 mesi in estate...
Ho già parlato con la mia banca in via preliminare, e mi darebbero sia un
secondo mutuo, che uno più grande... certo la doppia rata è comunque più
alta di quella singola...
Il vantaggio fiscale dell'attuale mutuo è minimo: considerando che è stato
dichiarato al minimo catastale ovvero il 50% del valore reale, prendo già
il 50% del massimo possibile, che già è poco, in totale poche centinaia di
euro all'anno...
> 1) riscatto totale del mutuo precedente. Mi ritroverei con soli 50mila
> euro in contanti, costretto quindi a richiedere un mutuo da 200mila euro.
Premesso che questo ng non è il massimo per valutare investimenti
immobiliari (e non so il perchè), io considero che chi non risica non rosica
e che, come hai giustamente osservato, investimenti senza rischio non ce ne
sono (pensa che qui si considera investire anche conto arancio!).
Mi pare dicapire che l'acquista della seconda casa più grande sia dettato
anche dal desiderio di abitarla con più conforts e aumentando il tuo stile
di vità e non soltanto da una visione speculativa. Se è così questo compensa
eventuali sacrifici o rischi e faccio notare che nessun investimento
finanziario può regalare questo.
Se i tuoi conti sono giusti e quindi se l'immobile è "ben" comprato (cioè a
non più del suo valore, senza spese grosse pendenti/facciata-tetto), se le
possibilità di buona locazione esistono effettivamente, se la tua
propensione al rischio (rischio di stare alcune mensilità senza conduttore
per es. o subire una spesa imprevista) sono calcolate...siamo sulla buona
strada e non è poco.
Se il mutuo già in corso è a tasso varibile io non lo chiuderei per ora, ma
solo in un futuro, quanto lontano nessuno lo sa, umento dei tassi.
Quindi in bocca al lupo...!
SentiMento ha detto questo lunedì :
> Buongiorno a tutti,
> volevo un parere sull'acquisto di una casa in termini di investimento e di
> facilità di ottenimento del mutuo...
> La mia attuale casa:
> - appartamento di 60mq
> - valore 180mila euro circa
> - posizionato in grande città e molto ben servito dai mezzi
> - vicino ad importanti università
> - mutuo residuo 70mila euro, rata 650€
> che non vorrei vendere e vorrei invece affittare preferibilmente a
> studenti che abbondano in zona.
> La mia situazione economica invece è questa:
> - capitale in conti, fondi, ecc. 120mila euro
> - stipendio mio: 3000€ mensili
> - stipendio di mia moglie: 1500€ mensili (non garantiti in quanto precaria
> ed assunta solo fino a Marzo 2010)
> Ipotizziamo l'acquisto di un'altra casa da 250mila euro circa.
> Sono fondamentalmente indeciso tra queste 2 ipotesi:
> 1) riscatto totale del mutuo precedente. Mi ritroverei con soli 50mila
> euro in contanti, costretto quindi a richiedere un mutuo da 200mila euro.
> Ma nello stesso tempo avrei un immobile di mia completa proprietà come
> garanzia, ed un'entrata aggiuntiva di circa 800-900€ dell'affitto dello
> stesso. Più l'ulteriore entrata anche se non garantita della moglie, che
> preferirei non considerare.
> 2) utilizzo di tutto il capitale per l'acquisto. Mutuo molto più snello
> (140mila euro) ma ulteriore mutuo a carico, anche se in teoria
> completamente pagato dall'affitto della vecchia casa
> Altre ipotesi come la vendita della vecchia casa ed acquisto di una casa
> molto più grande non la tengo in considerazione.
> Sono indeciso appunto tra l'ipotesi 1 e 2... i punti che sto considerando
> sono:
> - facilità di ottenimento del mutuo nei due casi
> - gestione di problematiche con l'affitto (se l'inquilino non paga, posso
> sostenere la spesa?)
> - gestione di problematiche col lavoro (dovessi temporaneamente rimanere
> senza lavoro, quale situazione è peggiore?)
> - gestione di problematiche familiari (dovessi separarmi, considerando che
> sono in separazione dei beni, la prima situazione mi sembra migliore, casa
> già pagata)
> Insomma, l'ipotesi 1) mi sembra la più interessante... ma sono curioso di
> ascoltare altri punti di vista
> SM
Probabilmente, guardando la cosa nel lungo termine, la cosa migliore è
riscattare il mutuo e vendere l'immobile in affitto per acquistare IN
CONTANTI quello nuovo.
> Probabilmente, guardando la cosa nel lungo termine, la cosa migliore è
> riscattare il mutuo e vendere l'immobile in affitto per acquistare IN
> CONTANTI quello nuovo.
A parte che l'immo attuale non è in affitto, ti quoterei come opzione più
risk-free, se non fosse che lui preferirebbe non venderlo e pare abbastanza
avveduto in tema di mercato immo e delle locazioni.
"SentiMento" <SentiMento@nomail.it> ha scritto nel messaggio
news:hcqecj$b3h$1@news.newsland.it...
> Con contratti (regolari) un pò snelli per entrambi, sia per me che per
> loro, tipo 3 mesi di disdetta, secondo me il rischio è minimo... al
> massimo ti sfasciano i mobili o i vicini si lamentano :-)
> O al massimo rimani scoperto 1-2 mesi in estate...
Questo non è neanche lontanamente il "massimo" che ti può capitare... :-)
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