Vi chiedo una vostra opinione.

attualmente:
mutuo di 30 anni tasso fisso 6,3% con Unicredit
con ancora 28 residui e rata mensile di 1300 euro.

su mia richiesta mi propongono, come da oggetto,
il rifinanziamento e non surroga (perciò con richiesta
di capitale aggiuntivo che posso pero' restituire senza
spese dato che non mi servono) con queste due soluzioni:

tasso variabile 2,55% (Bce+Spread) mensile 852 euro
oppure
tasso fisso Bce 5,44% (Bce+Spread) rata mensile di 1179 euro.

sinceramente essendo ora ai minimi storici il variabile non
mi rassicura molto, prevedendo possa solo che salire, il
consulente mi diceva che il bce ha raggiunto al massimo il 4,75%
e anche salisse di 1 punto l'anno (...) ce ne vogliono almeno 5,
ma io ragiono su 30 non su 5; alternativa è impiegare la differenza
risparmiata in qualche fondo ma ho le idee molto confuse

non vi chiedo la sfera di cristallo ma un'indicazione oggettiva
su come potrei muovermi, non vorrei fare passi di cui pentirmi...
vi ringrazio molto anticipatamente!

Io non sono un esperto ma mi troverò a breve
a prendere una decisione come la tua e sinceramente
non penso di avere dubbi sul variabile.
Non credo che a 30 ci sia mutuo a tasso fisso più conveniente del variabile,
tutto dipende dalle tue capacità di assorbire le oscillazioni
sia da un punto di vista materiale che emotivo,
ma alla lunga le compensazioni saranno a favore del variabile.
E' solo un mio parere attendo anch'io le altre risposte.




"Albedo" <19839invalid@mynewsgate.net> ha scritto nel messaggio
news:2009060714494419839@mynewsgate.net...
> Vi chiedo una vostra opinione.
> attualmente:
> mutuo di 30 anni tasso fisso 6,3% con Unicredit
> con ancora 28 residui e rata mensile di 1300 euro.
> su mia richiesta mi propongono, come da oggetto,
> il rifinanziamento e non surroga (perciò con richiesta
> di capitale aggiuntivo che posso pero' restituire senza
> spese dato che non mi servono) con queste due soluzioni:
> tasso variabile 2,55% (Bce+Spread) mensile 852 euro
> oppure
> tasso fisso Bce 5,44% (Bce+Spread) rata mensile di 1179 euro.
> sinceramente essendo ora ai minimi storici il variabile non
> mi rassicura molto, prevedendo possa solo che salire, il
> consulente mi diceva che il bce ha raggiunto al massimo il 4,75%
> e anche salisse di 1 punto l'anno (...) ce ne vogliono almeno 5,
> ma io ragiono su 30 non su 5; alternativa è impiegare la differenza
> risparmiata in qualche fondo ma ho le idee molto confuse
> non vi chiedo la sfera di cristallo ma un'indicazione oggettiva
> su come potrei muovermi, non vorrei fare passi di cui pentirmi...
> vi ringrazio molto anticipatamente!

Pasquale <salvatorepasquale@libero.it> ha scritto:

> Io non sono un esperto ma mi troverò a breve
> a prendere una decisione come la tua e sinceramente
> non penso di avere dubbi sul variabile.

Beato te che non hai dubbi. :-)

> Non credo che a 30 ci sia mutuo a tasso fisso più conveniente del variabile,

Sarei curioso di sapere se ci sono degli strumenti per poter
simulare le variazioni, accessibili e comprensibili a noi comuni
mortali.

> tutto dipende dalle tue capacità di assorbire le oscillazioni
> sia da un punto di vista materiale che emotivo,
> ma alla lunga le compensazioni saranno a favore del variabile.
> E' solo un mio parere attendo anch'io le altre risposte.

Direi che qui si ragiona più a livello materiale, se la rata
non supera (o supera di poco) l'importo che pago attualmente,
stringendo la cinghia ce la posso fare, oltre no.
E questa e' l'incognita del variabile.

A livello emotivo possiamo dire che, per quest'anno il governo
ha 'parato il didietro' a chi ha un variabile, ponendo una soglia
al tasso per il 2009 (anche se non mi sembra onesto nei confronti
di chi -come me- ha scelto il fisso da formica e non da cicala)

"Albedo" <19839invalid@mynewsgate.net>:
>Sarei curioso di sapere se ci sono degli strumenti per poter
>simulare le variazioni, accessibili e comprensibili a noi comuni
>mortali.

Un foglio elettronico.

>> tutto dipende dalle tue capacità di assorbire le oscillazioni
>> sia da un punto di vista materiale che emotivo,
>> ma alla lunga le compensazioni saranno a favore del variabile.
>> E' solo un mio parere attendo anch'io le altre risposte.
>Direi che qui si ragiona più a livello materiale, se la rata
>non supera (o supera di poco) l'importo che pago attualmente,
>stringendo la cinghia ce la posso fare, oltre no.
>E questa e' l'incognita del variabile.

Metti di prendere un mutuo di 130000¤, e che con la durata che piace a
te e un tasso del 2,5% ti venga una rata di 600¤. A spanne: 600x12 fa
7200¤ nel primo anno. Siccome il tasso è 2,5%, l'interesse nel primo
anno è circa 130000x0,025=3250¤. Quindi nel primo anno, di quei 7200¤,
3250 sono di interessi. Dividendo per 12, ogni mese sono 271¤ di
interessi e 600-271=329¤ di capitale.

La maggior parte dei mutui variabili, a quanto ho capito, mantengono lo
stesso piano di rientro del capitale e cambiano solo la quota interessi.
Quindi se il tasso raddoppia, dal 2,5% al 5%, la quota interessi passa
da 271 a 542, quindi la tua rata mensile passa da 600 a 871. Se gli
interessi triplicano, da 2,5% a 7,5%, la quota passa a 1142¤.

Non sono calcoli precisi, ma in prima approssimazione vanno bene, e non
c'è bisogno d'altro che di foglio e penna. Negli anni successivi la
quota di interessi diminuisce, e la situazione migliora, cioè la rata
diventa meno sensibile alle variazioni del tasso.

"Albedo" <19839invalid@mynewsgate.net> ha scritto nel messaggio
news:2009060714494419839@mynewsgate.net...
> Vi chiedo una vostra opinione.

Visti gli spread credo che alla fine sia sempre piu' vantaggioso il
variabile se fai il computo totale di quello che spendi.
A patto pero' di avere chiara la situaizone, ovvero a patto di non pensare
che la rata normale sia quella di adesso e calibrare su quella il tuo
bilancio famigliare.
Tradotto in pratica, paga il variabile ma ragiona di versare la rata del
fisso mettendo in cascina la differenza.

Spero di essere stato chiaro.

ciao
lsd

"Albedo" <19839invalid@mynewsgate.net> ha scritto nel messaggio
news:2009060909434919839@mynewsgate.net...
> Direi che qui si ragiona più a livello materiale, se la rata
> non supera (o supera di poco) l'importo che pago attualmente,
> stringendo la cinghia ce la posso fare, oltre no.
> E questa e' l'incognita del variabile.

Esistono mutui a tasso variabile, ma che hanno l'importo della rata fissa.
Il piano di ammortamento rimane quello abituale (molti sono alla
"francese").
La volta che l'interesse è alto, l'importo della rata rimborsa tanto
interesse e poco capitale.
La volta con l'interesse basso, la rata rimborsa meno interesse e più
capitale.

Tu spendi sempre la stessa cifra.

Quindi quello che varia è la durata del mutuo: ti illustrano sempre durate
"ipotetiche" fatte su previsioni future, per cui, ti direi, di
trascurarle...
;-)

HTH

Ciao

Mirco




> A livello emotivo possiamo dire che, per quest'anno il governo
> ha 'parato il didietro' a chi ha un variabile, ponendo una soglia
> al tasso per il 2009 (anche se non mi sembra onesto nei confronti
> di chi -come me- ha scelto il fisso da formica e non da cicala)

"Albedo" <19839invalid@mynewsgate.net> ha scritto nel messaggio
news:2009060714494419839@mynewsgate.net...
> Vi chiedo una vostra opinione.
> attualmente:
> mutuo di 30 anni tasso fisso 6,3% con Unicredit
> con ancora 28 residui e rata mensile di 1300 euro.
> su mia richiesta mi propongono, come da oggetto,
> il rifinanziamento e non surroga (perciò con richiesta
> di capitale aggiuntivo che posso pero' restituire senza
> spese dato che non mi servono) con queste due soluzioni:
> tasso variabile 2,55% (Bce+Spread) mensile 852 euro
> oppure
> tasso fisso Bce 5,44% (Bce+Spread) rata mensile di 1179 euro.
> sinceramente essendo ora ai minimi storici il variabile non
> mi rassicura molto, prevedendo possa solo che salire, il
> consulente mi diceva che il bce ha raggiunto al massimo il 4,75%
> e anche salisse di 1 punto l'anno (...) ce ne vogliono almeno 5,
> ma io ragiono su 30 non su 5; alternativa è impiegare la differenza
> risparmiata in qualche fondo ma ho le idee molto confuse
> non vi chiedo la sfera di cristallo ma un'indicazione oggettiva
> su come potrei muovermi, non vorrei fare passi di cui pentirmi...
> vi ringrazio molto anticipatamente!

è vero che i tassi ora sono ai minimi storici e quasi certamente
"possono solo salire", ma è anche vero che:
1) la differenza tra i due tassi che paghi tu è sostanziale (circa 3%)
2) a mio modesto avviso la situazione attuale non consente un
repentino aumento dei tassi.
Ergo, quello che farei io è scegliere la prima opzione, godersi i
tassi bassi (e quindi interessi bassi) all'inizio del mutuo, quando il
capitale da rimborsare è al massimo, ed eventualmente se proprio
vuoi dormire tranquillo investi la differenza con la seconda rata in
un cct (ovvero, ogni mese metti sempre da parte 1179 euro, ma
1179-852 li investi in un cct). In ogni caso spendi meno di adesso
(1300), quando i tassi aumenteranno avrai una rata più alta (o una
scadenza più lunga, a seconda di come ti fanno il mutuo) ma avrai
anche un introito maggiore sul lato cct. Consideralo una specie di
"hedge", per quanto parziale e imperfetto.
Chiaro che se la rata variabile da 852 passa a 1500 comunque
un problema ce l'hai, ma in virtù delle due considerazioni sopra a
me sembra la scelta economicamente più sensata.
g

Albedo ha scritto:
> Vi chiedo una vostra opinione.
> attualmente:
> mutuo di 30 anni tasso fisso 6,3% con Unicredit
> con ancora 28 residui e rata mensile di 1300 euro.
> su mia richiesta mi propongono, come da oggetto,
> il rifinanziamento e non surroga (perciò con richiesta
> di capitale aggiuntivo che posso pero' restituire senza
> spese dato che non mi servono) con queste due soluzioni:
> tasso variabile 2,55% (Bce+Spread) mensile 852 euro
> oppure
> tasso fisso Bce 5,44% (Bce+Spread) rata mensile di 1179 euro.

> Direi che qui si ragiona più a livello materiale, se la rata
> non supera (o supera di poco) l'importo che pago attualmente,
> stringendo la cinghia ce la posso fare, oltre no.

Posso andare controcorrente ...? Dato che tu scrivi che non puoi
sopportare una rata più grande di quella che paghi ora e che il mutuo ha
una durata residua di *28 anni* devi scegliere il fisso. E' elementare.

Poi subentrano considerazioni di opportunità, potrei risparmiare
scegliendo il variabile ? Certo... ma potresti perdere anche tutto in
caso di impennata brusca dei tassi... non hai scelto a suo tempo il
fisso per questo?

Potrei rinegoziare il mutuo variabile in caso di impennata di tassi? Si
ma devi essere pronto a sfruttarne quest'opportunità (le condizioni
potrebbero essere meno favorevoli di quanto pensiamo) e ti esponi ad un
rischio che devi monitorare attentamente.

Aggiungo questo:
Posso rinegoziare il mutuo da un altro istituto ottenendo condizioni
migliori? Cioè posso mantenere il fisso ottenendo altrove uno sconto
sullo spread.... *secondo me* (non sono aggiornato) SI e.... difficoltà
burocratiche a parte potresti abbassare ulteriormente la rata.
Sai quanto si incazzerebbero allora quelli di Unicredit!

In ogni caso valuta bene le spese di rinegoziazione!!
E contratta anche lo spread con i funzionari di banca!

[_/ Marmo \\_] <nospam@spam.no> ha scritto:

> Posso andare controcorrente ...? Dato che tu scrivi che non puoi
> sopportare una rata più grande di quella che paghi ora e che il mutuo ha
> una durata residua di *28 anni* devi scegliere il fisso. E' elementare.

Altrochè, ogni opinione è ben accetta.
Cmq scelsi a suo tempo il fisso proprio per poter dormire 8 ore a notte.
Come scrivevo la rata che pago attualmente corrisponde a quasi il 50%
delle entrate totali quindi in caso di sforo rientrerei nella
categoria di basso reddito causa mutuo...

> Potrei rinegoziare il mutuo variabile in caso di impennata di tassi? Si
> ma devi essere pronto a sfruttarne quest'opportunità (le condizioni
> potrebbero essere meno favorevoli di quanto pensiamo) e ti esponi ad un
> rischio che devi monitorare attentamente.

A parte che non so se il 'giochetto' si possa fare allegramente,
oltremodo i costi notarili sono importanti.

> Aggiungo questo:
> Posso rinegoziare il mutuo da un altro istituto ottenendo condizioni
> migliori? Cioè posso mantenere il fisso ottenendo altrove uno sconto
> sullo spread.... *secondo me* (non sono aggiornato) SI e.... difficoltà
> burocratiche a parte potresti abbassare ulteriormente la rata.
> Sai quanto si incazzerebbero allora quelli di Unicredit!

ehm, vedi sopra...

> In ogni caso valuta bene le spese di rinegoziazione!!
> E contratta anche lo spread con i funzionari di banca!

ora lo spread offerto e' del 1,55% come dicevo, zero spese
e solo il costo notarile (che spero poter in qualche modo trattare
andando dal medesimo notaio gia' in possesso di tutta la
documentazione)