Salve a tutti.
Mi si presenta oggi questo caso... Il proprietario di un immobile abitativo,
l'ha locato dal 2008 con regolare contratto registrato. Nel contratto le
parti si richiamano espressamente alla L. 431/98, in particolare all'art. 2
sulla durata minima; tuttavia, in luogo dei 4 anni + 4, pattuiscono come
durata della locazione 1 anno (senza citare proroghe)! Bene, direi che tale
clausola è nulla e automaticamente sostituita da quella di legge
(correggetemi se sbaglio...).
Accade che l'inquilino scappi dopo pochi mesi senza più pagare la pigione.
Ora, l'art. 26 comma 1 TUIR è chiarissimo nel dire che anche i canoni non
percepiti fanno reddito, fino alla "conclusione del procedimento
giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore".
Aggiungo che, nonostante una sentenza della Cassazione non allineata (la n.
6911 del 07/05/2003), diverse altre sentenze (per tutte la n. 12905 del
13/04/2007) non lasciano scampo al contribuente proprietario, che deve
pagare le IIDD fintanto che sussiste un contratto registrato.
Questo contratto non è mai stato risolto ufficialmente all'Agenzia Entrate e
il proprietario ha recentemente intrapreso le vie legali, ma non c'è ad oggi
nessun provvedimento di sfratto.
Il problema sta tutto nella durata desunta dal contratto (1 anno) che
farebbe scadere la locazione a giugno 2009. Però quella durata dovrebbe
intendersi per non apposta perché inferiore ai 4+4 anni e quindi il
contratto, giuridicamente, dovrebbe essere ancora in ballo, fino alla
sentenza di sfratto...
In definitiva Vi chiedo: l'affitto va dichiarato solo fino al 30/06/2009
(data di scadenza di 1 anno indicata del contratto, comunque non cessato
all'Agenzia Entrate), oppure per tutto il 2009?
Secondo me per tutto il 2009 e fino a quando non si avrà il provvedimento di
convalida di sfratto, a nulla rilevando il fatto che sul contratto le parti
avessero scritto che il contratto cessava dopo un anno.
Grazie a chi avrà letto fino a qua e vorrà darmi una mano... :-)
Ciao,
--
carloazeglio

On Fri, 25 Jun 2010 17:00:13 GMT, "carloazeglio"
<quilodico@quilonego.invalid> wrote:

>In definitiva Vi chiedo: l'affitto va dichiarato solo fino al 30/06/2009
>(data di scadenza di 1 anno indicata del contratto, comunque non cessato
>all'Agenzia Entrate), oppure per tutto il 2009?
>Secondo me per tutto il 2009 e fino a quando non si avrà il provvedimento di
>convalida di sfratto, a nulla rilevando il fatto che sul contratto le parti
>avessero scritto che il contratto cessava dopo un anno.

Mah... imho invece si dichiara fino al 30/6; la nullità infatti
dovrebbe essere una nullità solo relativa, posta a tutela della parte
debole del contratto che è l'inquilino, il quale quindi sarebbe
l'unico a poter far valere la nullità di quella clausola.
Il contratto quindi, ancorchè viziato, produrrebbe comunque gli
effetti tra le parti ove una di esse non ne impugnasse la validità.
Ma aspettiamo il conforto di qualche giurista più esperto.
--
Saluti
Conte Oliver
(togli le scarpe per mandarmi una mail)

"Conte Oliver" ha scritto
> Mah... imho invece si dichiara fino al 30/6; la nullità infatti
> dovrebbe essere una nullità solo relativa, posta a tutela della parte
> debole del contratto che è l'inquilino, il quale quindi sarebbe
> l'unico a poter far valere la nullità di quella clausola.
> Il contratto quindi, ancorchè viziato, produrrebbe comunque gli
> effetti tra le parti ove una di esse non ne impugnasse la validità.
> Ma aspettiamo il conforto di qualche giurista più esperto.

Innanzitutto grazie. In effetti come dici la nullità di quella clausola
dovrebbe essere decretata dal giudice... Sto pensando però che potrebbe
essere il giudice tributario stesso durante un eventuale ricorso del
contribuente per ripresa a tassazione a dichiararla... quindi il
contribuente in questo caso sarebbe in un vicolo cieco...
Lancio un'altra domanda: scaduto il contratto, andava pagata l'imposta di
registro per risoluzione?...
--
carloazeglio

On Fri, 25 Jun 2010 18:17:49 GMT, "carloazeglio"
<quilodico@quilonego.invalid> wrote:

>Innanzitutto grazie. In effetti come dici la nullità di quella clausola
>dovrebbe essere decretata dal giudice... Sto pensando però che potrebbe
>essere il giudice tributario stesso durante un eventuale ricorso del
>contribuente per ripresa a tassazione a dichiararla... quindi il
>contribuente in questo caso sarebbe in un vicolo cieco...

Direi che il giudice tributario non ha questo potere; la nullità
andrebbe eccepita da una delle parti e il fisco non è parte del
contratto.

>Lancio un'altra domanda: scaduto il contratto, andava pagata l'imposta di
>registro per risoluzione?...

Se cessa automaticamente per scadenza direi che non è una risoluzione.
--
Saluti
Conte Oliver
(togli le scarpe per mandarmi una mail)

"Conte Oliver" ha scritto nel messaggio
> On Fri, 25 Jun 2010 18:17:49 GMT, "carloazeglio" wrote:
>>Innanzitutto grazie. In effetti come dici la nullità di quella clausola
>>dovrebbe essere decretata dal giudice... Sto pensando però che potrebbe
>>essere il giudice tributario stesso durante un eventuale ricorso del
>>contribuente per ripresa a tassazione a dichiararla... quindi il
>>contribuente in questo caso sarebbe in un vicolo cieco...
> Direi che il giudice tributario non ha questo potere; la nullità
> andrebbe eccepita da una delle parti e il fisco non è parte del
> contratto.
>>Lancio un'altra domanda: scaduto il contratto, andava pagata l'imposta di
>>registro per risoluzione?...
> Se cessa automaticamente per scadenza direi che non è una risoluzione.

Già è vero!, mi sovviene solo ora che infatti l'imposta si deve per
risoluzione "anticipata", cosa che qui non sussiste...
Mi accingo a far dichiarare la rendita fino al 30/06, come da te suggerito.
Poi quando diverrà esecutivo il provvedimento di sfratto, provvederò a
considerare il relativo credito d'imposta maturato.
Grazie ancora per l'aiuto e la disponibilità!!
Buona serata,
--
carloazeglio

On Mon, 28 Jun 2010 17:52:54 GMT, "carloazeglio"
<quilodico@quilonego.invalid> wrote:

>Mi accingo a far dichiarare la rendita fino al 30/06, come da te suggerito.

Però se domani te lo contestano non venire a cercarmi!! :-)
--
Saluti
Conte Oliver
(togli le scarpe per mandarmi una mail)

"Conte Oliver" ha scritto
> On Mon, 28 Jun 2010 17:52:54 GMT, "carloazeglio" wrote:
>>Mi accingo a far dichiarare la rendita fino al 30/06, come da te
>>suggerito.
> Però se domani te lo contestano non venire a cercarmi!! :-)

Lol :-) Beh, però magari ti fischieranno le orecchie.... (in turco). :-PPP
:-)))
Ciao, buona serata!
--
carloazeglio