Un mio cliente con una società immobiliare ( snc ) ha un "geometra che
gli fa tutto "



Il mese scorso scopro che , con riferimento all'obbligo di registrazione
di novembre 2006 ( contratti uso commerciale a cavallo del fatidico
luglio/agosto 2006),



abbiamo questi casi :

- Un contratto per un capannone , ( era soggetto a iva ora non più )
che era stato registrato ( fra l'altro NON a tassa fissa ) in data
19/8/1997 .. e basta ( probabilmente va fino al 2009

- Un contratto per un locale uso ristorante e annessi ( era soggetto a
iva ora non più ) che NON era stato registrato alla stipula 2004
( ai suoi tempi era caso d'uso ) , né lo è stato ora .



Specifica : entrambe i contratti ora sono senza iva ( esente art.10)



Domanda

Che si fa per sanare /aggiustare l'omessa registrazione nella maniera
meno dolorosa (finanziariamente) ?

Ipotesi suggerita: scioglimento anticipato ( tassa ) e nuova stipula
con affitto arrotondato ( in soldi che significa ?)



Grazie a chi mi risponderà

Infotech

InfotechElle_A wrote:
> Un mio cliente con una società immobiliare ( snc ) ha un "geometra
> che gli fa tutto "
> Il mese scorso scopro che , con riferimento all'obbligo di
> registrazione di novembre 2006 ( contratti uso commerciale a
> cavallo del fatidico luglio/agosto 2006),
> abbiamo questi casi :
> - Un contratto per un capannone , ( era soggetto a iva ora non
> più ) che era stato registrato ( fra l'altro NON a tassa fissa
> ) in data 19/8/1997 .. e basta ( probabilmente va fino al 2009
> - Un contratto per un locale uso ristorante e annessi ( era
> soggetto a iva ora non più ) che NON era stato registrato alla
> stipula 2004 ( ai suoi tempi era caso d'uso ) , né lo è stato
> ora .
> Specifica : entrambe i contratti ora sono senza iva ( esente
> art.10)
> Domanda
> Che si fa per sanare /aggiustare l'omessa registrazione nella
> maniera meno dolorosa (finanziariamente) ?
> Ipotesi suggerita: scioglimento anticipato ( tassa ) e nuova
> stipula con affitto arrotondato ( in soldi che significa ?)
> Grazie a chi mi risponderà
> Infotech

ti allego questo:

"Sul punto, è possibile qui rammentare il contenuto della risoluzione dell'Agenzia
delle entrate n. 114/E del 24 maggio 20078, ove è stato chiarito che la
mancanza dell'opzione per l'applicazione dell'IVA ai canoni di locazione di
fabbricati industriali non pregiudica il trattamento fiscale di fatto
applicato dal contribuente (comportamento concludente) a condizione che sia
posto in essere, sia pure tardivamente, l'adempimento originariamente
richiesto, beneficiando dell'istituto del ravvedimento operoso.
La pronuncia, a dire il vero, è specificamente riferita alla registrazione
"straordinaria" dei contratti di locazione in corso alla data del 4 luglio
2006 (entrata in vigore delle modifiche apportate dalla manovra Prodi all'articolo
10 del DPR 633/72); si tratta di comprendere se alle medesime conclusioni si
può giungere in relazione ai contratti stipulati dal 13 agosto 2006 in
avanti.
Analizzando il caso oggetto di interpello, appare possibile svolgere qualche
considerazione al riguardo.
Una società, proprietaria di un immobile, ha stipulato un contratto di
locazione commerciale, soggetto all'imposta sul valore aggiunto, per la
durata di sei anni a decorrere dal 15 marzo 2005, registrato in caso d'uso
ed a tassa fissa presso il competente Ufficio in data 17 marzo 2005,
assoggettando ad IVA i relativi canoni periodici. Il conduttore è un
soggetto che detrae regolarmente l'imposta. A seguito delle disposizioni del
DL 223/06, la stessa società: . non ha effettuato la registrazione del
contratto ed il versamento dell'imposta di registro con le modalità e nei
termini stabiliti dal provvedimento del 14 settembre 2006, vale a dire a
decorrere dal 1° novembre 2006 e non oltre il 30 novembre 2006, termine da
ultimo prorogato al 18 dicembre 2006 con provvedimento del 29 novembre 2006.
.. non ha esercitato, conseguentemente, l'opzione per l'imponibilità ai fini
dell'IVA prevista per le locazioni di immobili strumentali da effettuarsi in
occasione della registrazione del contratto.
La società chiede se può procedere alla regolarizzazione della registrazione
del contratto mediante l'utilizzo dell'istituto del ravvedimento operoso,
esercitando al contempo, ora per allora, l'opzione per l'applicazione dell'IVA.

L'Agenzia ritiene, condividendo la posizione del contribuente, che, in caso
di inottemperanza all'obbligo di registrazione straordinaria del contratto
in corso, sia applicabile la disciplina del ravvedimento operoso, di cui
all'art. 13 del D. Lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, al sussistere delle
condizioni richiamate dalla norma (assenza di accessi, ispezioni, verifiche
ed altre attività di accertamento delle quali si abbia avuto conoscenza,
nonché la pendenza dei termini).

La posizione, del resto, era già stata manifestata nella circolare del
Ministero delle Finanze n. 192 del 23 luglio 1998, ove è stato precisato che
l'art. 13 del D.Lgs. n. 472, con una previsione di carattere generale, ha
esteso a tutti i tributi, compreso quello di registro, l'operatività del
ravvedimento che, com'è noto, consiste nell'effettuare spontaneamente
l'adempimento omesso o irregolarmente eseguito oltre i termini originalmente
previsti ma pur sempre nel rispetto di scadenze normativamente
predeterminate. Tale disposizione riguarda anche l'imposta di registro, in
quanto l'espressione 'dichiarazionè usata nella specie dal legislatore va
intesa in senso lato e, quindi, comprensiva anche della nozione di "atto" o
"denuncia".

Precisa però l'Agenzia che, nelle ipotesi disciplinate dall'art. 35, comma
10-quinquies del citato D.L. n. 223/2006, in caso di registrazione tardiva
del contratto susseguente al ravvedimento operoso ex art. 13, lett. b) e c),
del D. Lgs. n. 472/1997, può essere validamente esercitata l'opzione, ai
fini dell'assoggettamento all'IVA, atteso che - con comportamento
concludente - il contribuente ha emesso fatture con addebito dell'IVA anche
dopo l'entrata in vigore del citato D.L. n. 223/2006.

Articolo 35, comma 10-quiquies DL 223/2006 10-quinquies. Ai fini
dell'applicazione delle imposte proporzionali di cui all' articolo 5 della
Tariffa , parte prima, del testo unico delle disposizioni concernenti
l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26
aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni, per i contratti di
locazione o di affitto assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, sulla
base delle disposizioni vigenti fino alla data di entrata in vigore del
presente decreto ed in corso di esecuzione alla medesima data, le parti
devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione, nella
quale può essere esercitata, ove la locazione abbia ad oggetto beni immobili
strumentali di cui all' articolo 5, comma 1, lettera a-bis) della Tariffa,
parte prima, del predetto decreto n. 131 del 1986, l'opzione per la
imposizione prevista dall' articolo 10 , primo comma, numero 8), del decreto
del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, con effetto dal 4
luglio 2006. Con provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate, da
emanare entro il 15 settembre 2006, sono stabiliti le modalità e i termini
degli adempimenti e del versamento dell'imposta.

L'affermazione, come si evince dalla stralcio della norma richiamata, è
specificamente riferita alla sola registrazione straordinaria dei contratti
in corso; viene allora da chiedersi se, a medesime conclusioni, possa
giungersi nell'ipotesi di stipula di un nuovo contratto, dopo che è variata
la complessiva impostazione della norma. Ovviamente, presupposto di fondo è
che il conduttore, con comportamento concludente, provveda alla emissione di
fatture con IVA.

Dal punto di vista concettuale non sembrano sussistere particolari
problematiche, anche se è corretto distinguere due differenti ipotesi:

1. il caso del contratto che, pur contenendo l'opzione, non è stato
registrato;

2. il caso del contratto che, invece, è stato registrato, ma non contiene l'opzione.

Nel primo caso non si dovrebbe dubitare della possibilità di sanare l'aspetto
dell'imposta di registro che, tecnicamente, pare essere indipendente
rispetto alle scelte IVA.

Qualche perplessità, invece, potrebbe sorgere nella seconda ipotesi, in
virtù del fatto che il legislatore ha deciso di "inquinare" gli accordi
civilistici con esplicitazioni di carattere esclusivamente fiscale (in tal
senso l'opzione). Appare allora possibile notare che:

.. poiché l'opzione "nuova" deve essere contenuta nel testo fisico dell'accordo,
in assenza della stessa previsione dovrebbe sorgere la necessità di
integrare il contratto, raccogliendo quindi il consenso del conduttore; su
tale punto si potrebbe "attaccare" la conclusione di ritenere ammissibile il
ravvedimento, per il fatto che, diversamente dall'ipotesi trattata nella
risoluzione, la procedura della registrazione non diviene più il veicolo per
la manifestazione della scelta, essendo la stessa "preventivamente"
contenuta negli accordi tra le parti;

.. poiché il conduttore, qui ipotizzato soggetto IVA con facoltà di
detrazione, è in possesso di una copia del contratto (da cui,
presumibilmente, si deve evincere l'originaria assenza della opzione), vi è
da chiedersi se non possa sussistere una responsabilità per ricevimento di
fattura irregolare. Mutuando quanto esposto nella circolare 23/E del 25
gennaio 1999, l'ipotesi si configura quando sul documento sono esposti un
imponibile oppure un'imposta inferiore, con la conseguenza che nessuna di
tali due situazioni ricorre nel caso specifico; sorge, casomai, il problema
della legittimità della detrazione9 di un tributo che, qualora non dovesse
essere riconosciuta valida la procedura del ravvedimento, diverrebbe
applicato impropriamente e quindi non "utilizzabile" dal conduttore.

Pertanto, pur riconoscendo, da un lato, la possibilità teorica del
ravvedimento, dall'altro appare opportuno utilizzare estrema cautela ed
attendere una eventuale conferma da parte dell'Agenzia;

l'applicazione dell'IVA o l'esenzione potrebbero, infatti, comportare
conseguenze a catena anche sul diritto alla detrazione dell'imposta in capo
al proprietario.

Dal punto di vista operativo, la regolarizzazione della posizione del
contribuente passa attraverso i seguenti adempimenti, da porsi in essere
entro la data del 18 dicembre 2007:

1) registrazione del contratto per via telematica, utilizzando le modalità
stabilite dal provvedimentodel Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 14
settembre 2006;

2) esercizio, in sede di registrazione, dell'opzione per l'imponibilità IVA,
attraverso l'utilizzo del codice "10", relativo ai contratti di locazione di
immobili strumentali;

3) pagamento con procedura telematica (addebito diretto sul conto)
dell'imposta di registro nella misura dell'1% per cento del canone annuo
rivalutato, rapportato al periodo dal 4 luglio 2006 alla scadenza annuale
del contratto,

4) pagamento con procedura telematica (addebito diretto sul conto) degli
interessi di mora calcolati al tasso legale del 2,5% con maturazione
giornaliera, dal 18 dicembre 2006 (data di scadenza per la registrazione)
sino alla data di perfezionamento del ravvedimento;

5) pagamento con procedura telematica (addebito diretto sul conto) della
sanzione amministrativa per omessa registrazione, nella misura ridotta pari
a:

- 15 per cento dell'imposta dovuta (un ottavo del 120% dell'imposta dovuta o
del minimoprevisto), se il ravvedimento interviene entro il novantesimo
giorno dal 18.12.2006,

- 24 per cento dell'imposta dovuta (un quinto del 120% o del minimo
previsto), se il ravvedimento interviene oltre il novantesimo giorno ma
entro un anno dall'omissione."

Pezzo a cura di Giovanni Valcarenghi 10/2007

ciao

"ponziopilato" <nonscrivermi@nonricevo> ha scritto nel messaggio
news:47eb58db$0$4788$4fafbaef@reader4.news.tin.it. ..

>> Grazie a chi mi risponderà
>>> Infotech
> ti allego questo:

grazie mille , ora leggo :-)
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