Rirpropongo un quesito nella speranza che qualcuno mi dia delucidazioni:
Nel 2002 ho sottoscritto un compromesso con una ditta costruttrice per
l'acquisto di un appartamento che però non ho registrato Ho pagato tutti
gli avanzamenti
lavori fino a corrispondere l'intero importo e anche tutta l'iva al 10%
(seconda casa). La mia intenzione era ed è quella di cedere l'appartamento.
Se trovo un acquirente, prima casa,avente diritto all'iva al 4%, cosa devo
fare? L'impresa di costruzioni può emettere note di accredito passato il
limite dell'anno secondo l'art 26 e darmi la differenza di iva del
6%??Secondo la risoluzione 187/E del 7/12/2000 la variazione in diminuzione
è ammessa anche se le condizioni non sussistevano al momento del versamento
dell' acconto, ma solo alla stipula del contratto definitivo di
conpravendita anche se è decorso più di un anno dall'emissione della
fattura. Ma vale anche quando cambia l'acquirente? o deve ritenersi una
variazione contrattuale col limite dell'anno???

Grazie

"Marco Fivizzani" <fiodanie@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:47d0fbc6$0$10625$4fafbaef@reader2.news.tin.it ...

Materialmente, alla situazione attuale e non del 2002 con casa quasi finita,
dimmi cosa vuol dire cedere il compromesso e come la metti materialmente in
atto la cessione del compromesso.

Se Ti sai rispondere da solo hai trovato la risposta.

Ciao

--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

"Marco Fivizzani" <fiodanie@tin.it> wrote:

>Rirpropongo un quesito nella speranza che qualcuno mi dia delucidazioni:
>Nel 2002 ho sottoscritto un compromesso con una ditta costruttrice per
>l'acquisto di un appartamento che però non ho registrato Ho pagato tutti
>gli avanzamenti
>lavori fino a corrispondere l'intero importo e anche tutta l'iva al 10%
>(seconda casa). La mia intenzione era ed è quella di cedere l'appartamento.
>Se trovo un acquirente, prima casa,avente diritto all'iva al 4%, cosa devo
>fare? L'impresa di costruzioni può emettere note di accredito passato il
>limite dell'anno secondo l'art 26 e darmi la differenza di iva del
>6%??Secondo la risoluzione 187/E del 7/12/2000 la variazione in diminuzione
>è ammessa anche se le condizioni non sussistevano al momento del versamento
>dell' acconto, ma solo alla stipula del contratto definitivo di
>conpravendita anche se è decorso più di un anno dall'emissione della
>fattura. Ma vale anche quando cambia l'acquirente? o deve ritenersi una
>variazione contrattuale col limite dell'anno???

Il tuo caso è trattato dalla risoluzione Agenzia Entrate Direzione
Regionale Emilia Romanga 09-05-2002, n. 909-20845, che incollo qui
sotto.
Se necessario, credo non sarà difficile modificare leggermente il
contratto preliminare... ;-)



[Variazione in diminuzione]


Con l'istanza di interpello, concernente l'esatta applicazione
dell'art. 26 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, è stato esposto il
seguente




Quesito

La Xx svolge la propria attività nel settore edile-immobiliare
attraverso l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di
immobili destinati alla successiva rivendita.

La società intende inserire nei contratti preliminari di vendita
immobiliare che andrà a stipulare una clausola di "riserva di nomina
del contraente".

Verrà, pertanto, concessa allo stipulante acquirente la facoltà di
nomina del terzo che si renderà definitivo acquirente del bene.

Nel periodo di vacanza intercorrente tra la stipula e la nomina del
terzo potranno essere versati acconti soggetti a fatturazione.

Viene, quindi, chiesto di sapere se, una volta che sia esercitata la
facoltà di nomina, sussista, ai sensi dell'art. 26, secondo comma, del
D.P.R. n. 633/1972, la possibilità di emettere note di variazione in
diminuzione relative alla fatturazione degli acconti.




Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

La società premette che la clausola di riserva apposta al preliminare
prevederà che l'eventuale nomina del terzo dovrà avvenire entro un
termine fisso.

Tale termine sarà individuato o facendo riferimento ad un giorno fisso
del calendario, o, alternativamente, attraverso il riferimento ad un
giorno tassativamente compreso tra due giorni fissi del calendario.

In tal modo, la fattispecie in esame verrebbe a differenziarsi da
quella già in parte negativamente risolta dall'Amministrazione
finanziaria con la risoluzione 29 aprile 1986, n. 400649 .

Tanto premesso, la società istante prospetta la legittimità
nell'ipotesi considerata di note di variazione, partendo dal
considerare ininfluente ai fini dell'IVA la retroattività civilistica
della dichiarazione di nomina.

Nella disciplina di settore il momento di effettuazione delle
operazioni resterebbe in ogni caso individuabile sulla scorta dei
criteri di cui l'art. 6 del D.P.R. n. 633/1972, conseguendone che
tutte le operazioni (pagamento di acconti) da considerarsi già
fiscalmente realizzate in capo allo stipulans , una volta
concretizzatasi la condizione risolutiva insita nella dichiarazione di
nomina, dovrebbero venir meno con effetto ex nunc .

Nel sottolineare il principio di "personalità" dell'imposta, viene
affermata la legittimità di note di variazione in diminuzione pur dopo
il decorso di un anno dall'emissione di fatture nei confronti dello
stipulante, non potendosi intravedere nella nomina del terzo un
sopravvenuto accordo, posta la fisiologica ed originaria previsione
contrattuale di tale evento.

Per concludere, viene evidenziato che la fattispecie costituita dalla
sostituzione del terzo contraente a quello originario, potrebbe essere
ricompresa nella locuzione "e simili" contenuta nel più volte citato
art. 28, secondo comma, del D.P.R. n. 633/1972.




Parere dell'Agenzia delle entrate

In relazione alla fattispecie sottoposta ad esame, in primo luogo si
rileva che la stessa si manifesta come un classico esempio di utilizzo
"combinatorio" di una clausola di riserva di nomina del contraente e
di un contratto preliminare.

Tale articolazione combinatoria è generalmente ritenuta coerente con
lo schema legale del contratto per persona da nominare, non
derivandone momenti di contraddizione con la disciplina che di detto
schema viene dettata dagli artt. da 1401 a 1405 del codice civile.

Tanto a differenza di altre ipotesi, un cui esempio può rinvenirsi nel
caso che ha formato oggetto della risoluzione 29 aprile 1986, n.
400649 , dove l'assonanza con la figura del contratto per persona da
nominare riveste caratteristiche puramente lessicali.

Sotto un profilo più generale si deve altresì rilevare che la
disciplina IVA non reca disposizioni dirette a regolamentare in
maniera esplicita il trattamento da riservare al contratto per persona
da nominare.

L'assenza di una specifica disciplina comporta la necessità di una non
sempre agevole attività di composizione ed inserimento all'interno dei
meccanismi applicativi dell'IVA delle situazioni giuridiche di natura
civilistica derivanti dall'adozione di tale schema contrattuale.

Proprio con riguardo allo specifico problema ora oggetto di
interpello, ovvero sulla possibilità di emettere note di variazione in
diminuzione allorché sia esercitata la facoltà di nomina, si sono
andati manifestando diversi orientamenti e contributi, per lo più di
natura dottrinale, il cui contenuto essenziale è stato del resto
richiamato anche dalla società istante.

Tali orientamenti, partendo da un diverso apprezzamento delle varie e
talvolta distanti ricostruzioni civilistiche del fenomeno, giungono a
soluzioni diametralmente opposte.

Vi è chi, aderendo a quelle configurazioni che in misura variabile
stipulano il contratto per persona da nominare all'interno
dell'istituto della rappresentanza, è portato a negare la possibilità
di far luogo a note di variazione.

Viene a tal fine valorizzato al massimo l'assunto che il contratto
sarebbe unico e che con l'avventura nomina non verrebbe meno né il
contratto, né l'operazione che ne forma l'oggetto.

Non incidendo la nomina sulla perdurante esistenza della medesima
operazione originaria, la fattispecie non sarebbe assimilabile alle
ipotesi della nullità, annullabilità, risoluzione, eccetera, di cui al
secondo comma dell'art. 26.

Altri, optando per quelle teorie che attribuiscono all'atto di nomina
l'ambivalente natura di condizione risolutiva del rapporto tra il
promittente venditore ed il promissario acquirente e di condizione
sospensiva del rapporto tra promittente ed eligendus , finiscono con
il prospettare la legittimità fiscale delle note di variazione.

Ulteriori ricadute potrebbero essere ipotizzate ove si scegliesse di
legare la soluzione tributaria all'accoglimento di quelle dottrine
civilistiche che vedono nel contratto per persona da dominare un
fenomeno di concentrazione soggettiva, dove la nomina costituisca la
stessa fonte di imputazione degli effetti.

Con riferimento a tali impostazioni, la scrivente, senza in nulla
volerne sminuire la rispettiva validità, osserva che ognuna delle
stesse finisca con l'assumere in modo unitario e globale teorie nate e
sviluppatesi in ambito civilistico al fine di risolvere e mediare tra
situazioni e interessi propri di questo settore dell'ordinamento e del
tutto peculiari rispetto agli interessi ed alle situazioni coinvolte
dall'impatto che l'adozione dello schema contrattuale in esame viene a
provocare in ambito IVA.

Così facendo, ogni soluzione dalle stesse ricavabile, finisce per
essere esposta, nello specifico contesto tributario di cui si discute,
alle reciproche e molteplici obiezioni che convivono in campo
civilistico.

Senza voler cadere in forme di indifferenza verso le complessive
ricostruzioni di tipo dogmatico, si è dell'opinione che la soluzione
dell'interrogativo sollevato dalla società istante debba partire dal
considerare i punti fermi recati dalla disciplina contenuta negli
artt. da 1401 a 1405 del codice civile.

Ora, ciò che è indubitabile è la circostanza che in base al disposto
dell'art. 1404 del codice civile, in caso di valida dichiarazione di
nomina, la persona nominata acquista i diritti ed assume gli obblighi
dedotti in contratto con effetto dal momento della stipula.

Se è pur vero che il contratto resta unico, così come unica sotto il
profilo oggettivo è l'operazione, non sembra possibile negare che
l'effetto retroattivo della nomina, ponendo fine all'alternatività o
instabilità soggettiva che connota lo schema contrattuale, fa assumere
al nominato la figura di parte sostanziale del rapporto nella sua
interezza.

L'atto di nomina provoca nei confronti dello stipulante un effetto
risolutivo-sostitutivo, con contestuale imputazione degli effetti del
contratto in capo al promittente e all'eletto.

Si è, quindi, dell'idea che tale diversa imputazione debba e possa
avere il suo riflesso fiscale dovendo l'operazione individuare,
documentalmente e contabilmente, i suoi reali e definitivi soggetti
attivi e passivi.

Tanto deriva innanzitutto dalle previsioni dell'art. 21 del D.P.R. n.
633/1972, ma altri argomenti potrebbero essere tratti dalla disciplina
ivi dettata in materia di detrazioni.

Il "riallineamento" fiscale dell'operazione si presenta come esigenza
di natura sostanziale, e non già come mera necessità di corretta
imputazione formale dello scambio, dipendendo dallo stesso sia
l'adeguata soluzione di eventuali problematiche lato sensu collocabili
in fenomeni di doppia imposizione, sia la soluzione dei problemi
connessi al regolare esercizio del diritto alla detrazione qualora si
verta in fattispecie che diano luogo ad "acquisti" con IVA detraibile.

Lo strumento delle note di variazione di cui all'art. 26, secondo
comma, del D.P.R. 633/1972 consente di addivenire alla raffigurazione
dell'effetto risolutivo e della definitiva imputazione soggettiva
dell'operazione, e tanto potrebbe inoltre essere avvalorato dall'ampia
locuzione "e simili" contenuta nella norma.

All'applicabilità della disposizione nell'ipotesi di nominare che
sopraggiunga oltre l'anno dall'effettuazione in senso fiscale delle
operazioni, non sembra ostare la previsione del terzo comma dall'art.
26 che limita l'operatività degli eventi risolutivi qualora gli stessi
dipendano da "un sopravvenuto accordo fra le parti".

Concordando con l'opinione della società si ritiene che alla riserva
di nomina, essendo la stessa inserita nell'originaria partizione
costituendone suo elemento caratterizzante, non può essere attribuito
il carattere di sopravvenuto accordo.

Ciao

--
Soldato Blu

(Rimuovi l'ANTISPAM per rispondermi)

<Soldato_BluANTI@SPAMiol.it> ha scritto nel messaggio
news:m712t3tgch84v75aukcr7jc7utlb2h75jv@4ax.com...
> Il tuo caso è trattato dalla risoluzione Agenzia Entrate Direzione
> Regionale Emilia Romanga 09-05-2002, n. 909-20845, che incollo qui
> sotto.

Cut.

E secondo Te, un privato si fa costruire una casa, paga tutti gli stati di
avanzamento lavori (quindi la casa è finita o quasi), è proprietario
dell'immobile già accatastato o in fase di accatastamento, decide di cedere
l'immobile (seconda casa) e può farsi rettificare l'aliquota iva della
costruzione?????

Poi, come fai a cedere un compromesso????

Ci sarà una cessione d'immobile con atto notarile e il proprietario sei Tu,
privato: come fai a richiedere la rettifica dell'Iva??????

Ciao

--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

"Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista" <sergio.l.c@libero.it> wrote:


>Poi, come fai a cedere un compromesso????
>Ci sarà una cessione d'immobile con atto notarile e il proprietario sei Tu,
>privato: come fai a richiedere la rettifica dell'Iva??????

A me sembra, se non ho capito male, che la "cessione" (cioè la nomina
dell'acquirente) avvenga prima del rogito (altrimenti la domanda di
chi ha scritto il post non avrebbe senso).

Se è così, mi sembra proprio che si possa parlare di preliminare con
riserva di nomina dell'acquirente.

Che poi il fisco possa presumere un reddito in capo a chi "cede" il
preliminare è un altro discorso.

Ciao

--
Soldato Blu

(Rimuovi l'ANTISPAM per rispondermi)

> A me sembra, se non ho capito male, che la "cessione" (cioè la nomina
> dell'acquirente) avvenga prima del rogito (altrimenti la domanda di
> chi ha scritto il post non avrebbe senso).
> Se è così, mi sembra proprio che si possa parlare di preliminare con
> riserva di nomina dell'acquirente.
esatto, io finora ho pagato solo gli acconti che mi sono stati fatturati al
10%
se ora cedo la casa prima del saldo e del rogito ad una persona che ha
diritto al 4%
si possono rettificare gli acconti???

"Marco Fivizzani" <fiodanie@tin.it> wrote:


>esatto, io finora ho pagato solo gli acconti che mi sono stati fatturati al
>10%
>se ora cedo la casa prima del saldo e del rogito ad una persona che ha
>diritto al 4%
>si possono rettificare gli acconti???

Si, se la facoltà di nomina del terzo acquirente era contenuta nel
contratto preliminare e doveva essere effettuata entro una certa data.

Ciao

--
Soldato Blu

(Rimuovi l'ANTISPAM per rispondermi)

<Soldato_BluANTI@SPAMiol.it> ha scritto nel messaggio
news:8q52t31e4lkpprrristhfbcgdjlbc35hlo@4ax.com...
> "Marco Fivizzani" <fiodanie@tin.it> wrote:
>> Si, se la facoltà di nomina del terzo acquirente era contenuta nel
> contratto preliminare e doveva essere effettuata entro una certa data.
> Ciao

Ma come cavolo fai.

Io ho un terreno, un permesso di costruire, costruisco e cedo il
preliminare????

Devi fare un atto di cessione. Stop.

Si valuterà lo stato avanzamento lavori e cedi; non è ancora accatastato?
Devi fare la cessione con la categoria catastale transitoria F (ai soli fini
inventariali) e arriva l'Ade e Ti spacca come si deve, poiché va tutto a
valore venale......

Ciao

--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

"Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista" <sergio.l.c@libero.it> wrote:


>Io ho un terreno, un permesso di costruire,

Dove hai letto tutto questo?

Ciao

--
Soldato Blu

(Rimuovi l'ANTISPAM per rispondermi)

<Soldato_BluANTI@SPAMiol.it> ha scritto nel messaggio
news:hvf2t3hlrdq8b3qpbd2bg96rkhjltehsn6@4ax.com...
> Dove hai letto tutto questo?
> Ciao

Hai ragione.

Non ho più letto il post iniziale e la situazione mi sembrava questa.

Ciao

--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista