Ciao a tutti,
domando se sia contabilmente corretto capitalizzare, per una immobiliare
di gestione, i costi sostenuti a fronte della ristrutturazione di un
immobile NON strumentale per l'immobiliare stessa (immobile abitativo in
affitto a soci dell'immobiliare), tenuto conto che son comunque costi
indeducibili fiscalmente...
Ciao e grazie!

Ch.


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> Ciao a tutti,
> domando se sia contabilmente corretto capitalizzare, per una immobiliare
> di gestione, i costi sostenuti a fronte della ristrutturazione di un
> immobile NON strumentale per l'immobiliare stessa (immobile abitativo in
> affitto a soci dell'immobiliare),

Perchè non strumentale?? Dalle informazioni fornite sembrerebbe il
contrario!

Paolo Martini ha scritto:

> Perchè non strumentale?? Dalle informazioni fornite sembrerebbe il
> contrario!

E' non strumentle per natura.
Rimangono esclusi dal concetto di strumentalità per natura gli immobili
abitativi, che in via generale, essendo difficilmente rinvenibile una
strumentalità per destinazione, costituiscono beni patrimonio a costi non
deducibili.

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> E' non strumentle per natura.
> Rimangono esclusi dal concetto di strumentalità per natura gli immobili
> abitativi, che in via generale, essendo difficilmente rinvenibile una
> strumentalità per destinazione, costituiscono beni patrimonio a costi non
> deducibili.

Nel caso in menzione, trattasi di attività immobiliare e, pertanto, un
immobile dato in locazione con riscossione del canone è strumentale a tale
attività!

"Paolo Martini" <pinco@pallino.net> ha scritto nel messaggio
news:lqPOh.31815$6.27725@tornado.fastwebnet.it...

> Nel caso in menzione, trattasi di attività immobiliare e, pertanto, un
> immobile dato in locazione con riscossione del canone è strumentale a tale
> attività!

La questione è stata già ampiamente dibattuta, e in linea logica sono
d'accordo con te.
Il Fisco però non segue la logica, quando poi ti fa un accertamento.

http://fo.src.cnr.it/reader/?MIval=c...&giornale=7532

> La questione è stata già ampiamente dibattuta, e in linea logica sono
> d'accordo con te.
> Il Fisco però non segue la logica, quando poi ti fa un accertamento.
> http://fo.src.cnr.it/reader/?MIval=c...&giornale=7532

Dall'articolo che hai postato (che non mi pare per nulla chiaro e logico e
del quale prendo semplicemente la massima della cassazione) sembrerebbe che
vada escluso dai beni strumentali per destinazione quegli immobili che sono
oggetto dell'attività di impresa e, pertanto, sembra fare riferimento alla
società di compravendita immobiliare che concede provvisoriamente in
locazione l'immobile merce. Nel caso in esame, invece, trattasi di attività
di gestione e locazione degli immobili nel quale l'immobile soddisfa
pienamente il requisito della strumentalità "come unica destinazione, quella
di essere direttamente impiegati per l'espletamento delle attività
tipicamente imprenditoriali".

La società immobiliare, anche di gestione, è subgenus di società
commerciale.
Per le società di gestione immobiliare, gli immobili aziendali
concorrono alla formazione del reddito d’impresa:
- in parte (es. immobili accatastati nei gruppi B, C, D ed E ovvero
nella categoria A/10 locati o meno a terzi, immobili strumentali per
destinazione) in base alle risultanze di conto C/E (conto economico di
bilancio, redatto in base allo schema di cui all’art. 2425 c.c.);
- in parte (es. immobili di civile abitazione – gruppo A eccetto gli
A/10 – locati o meno a terzi) sulla base dei criteri previsti in materia
di reddito fondiario ai sensi dell’art. 90 co. 1 del TUIR. I costi
relativi a tali immobili non sono ammessi in deduzione.
Ne consegue la necessità di operare le opportune rettifiche in aumento e
in diminuzione in sede di dichiarazione dei redditi.


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> Ne consegue la necessità di operare le opportune rettifiche in aumento e
> in diminuzione in sede di dichiarazione dei redditi.

Scusa, ma quanto hai postato trattasi di affermazione apodittica
(probabilmente tratta da qualche breviario) che non aggiunge nulla a quanto
stavamo discutendo.

Al di là della prassi, vorrei capire come per una società avente per oggetto
la concessione in locazione di immobili a destinazione abitativa non debba
considerarsi strumentale per destinazione l'immobile concesso in locazione,
anche e soprattutto alla luce della massima della cassazione sopra citata.

E' probabile che vi sia una sorta di interpretatio restrittiva
dell'amministrazione finanziaria per evitare potenziali utilizzi abusivi
(possibilità di dedurre spese che, in regime di reddito personale, non
sarebbero deducibili) ma ciò è in chiaro contrasto con i principi generali
menzionati.

Paolo Martini ha scritto:

> E' probabile che vi sia una sorta di interpretatio restrittiva
> dell'amministrazione finanziaria per evitare potenziali utilizzi abusivi
> (possibilità di dedurre spese che, in regime di reddito personale, non
> sarebbero deducibili) ma ciò è in chiaro contrasto con i principi generali
> menzionati.

Sugli immobili di cui all'art. 90 TUIR la recente c.m 13.2.2006 n° 6/E

7.5 Immobili patrimoniali delle imprese
D. In relazione alla nuova formulazione dell'articolo 90 del TUIR, come
modificato dal decreto legge n. 203 del 2005, si chiede di conoscere se,
tra le spese deducibili in relazione agli immobili patrimoniali siano da
comprendere o meno gli interessi passivi indipendentemente dalla loro
classificazione tra quelli di finanziamento e di funzionamento. Si ritiene
che, anche alla luce di recenti pronunce dell'amministrazione finanziaria
che hanno chiaramente affermato l'assenza di ogni relazione tra gli
interessi passivi pagati da una impresa ed il correlato fenomeno che li ha
generati, i predetti componenti sostenuti in relazione ad immobili
patrimoniali, siano deducibili con le limitazioni recate dagli articoli
98, 97 e 96 del TUIR senza che dunque gli stessi rientrino nella
limitazione di cui al comma 2 dell'articolo 90.

R. Le modifiche introdotte dal D.L. n. 203 del 2005 (articolo 7, comma 1,
lettera a)) in materia di disciplina applicabile agli immobili cd.
"patrimoniali" delle imprese - di cui all'articolo 90 del TUIR - hanno
avuto ad oggetto esclusivamente il trattamento da applicare ai beni
immobili concessi in locazione. L'innovazione in questione, piu'
precisamente, ha riguardato le modalita' da seguire per la determinazione
dei proventi immobiliari imponibili, limitando il novero delle spese
computabili in diminuzione del canone di locazione contrattuale, fino ad
un massimo del 15 per cento del canone medesimo, alle spese per la
realizzazione di interventi manutenzione ordinaria degli immobili.
Con riferimento alla disciplina delle altre spese e dei componenti
negativi relativi gli immobili "patrimoniali", si precisa che la
disposizione contenuta nel secondo comma del predetto art. 90 ha carattere
speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei
componenti negativi di reddito. Tale norma contiene, infatti, un divieto
assoluto di deducibilita' di tutti i componenti negativi relativi agli
immobili, compresi anche gli interessi passivi ad essi relativi, sia di
funzionamento, sia di finanziamento.
Ai fini dell'applicazione della disciplina generale di deducibilita' degli
interessi passivi di cui agli articoli 96, 97 e 98 del TUIR, quindi,
occorre prima depurare gli interessi passivi di quelli relativi agli
immobili, la cui indeducibilita' deriva dalla norma citata. Le
precisazioni contenute nei recenti documenti di prassi (cfr. Ris. n. 178
del 2001) restano, dunque, valide in relazione alla deducibilita' degli
interessi passivi diversi da quelli relativi agli immobili.


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