valore beni immobili in leasing per società immobiliare "operativa"
riprovo o postare il messaggio:
Come deve essere determinato il valore dell'immobile su cui calcolare
il 6% edi il 4,75% per determinare rispettivamente i ricavi minimi ed
il reddito minimo da realizzare per essere una società immobiliare
considerata "operativa"? Sicome la norma parla di media e considerando
che la Società sta acquisendo l'immobile strumentale in leasing con
consegna il prossimo 1' dicembre e che immediatamente lo locherà a
terzi, nello stabilire il canone mensile più convenientge nel rispetto
delle novità dettate dalla "manovra bis", c'è qualche suggerimento
che qualcuno mi vuole dare in merito?
Re: valore beni immobili in leasing per società immobiliare "operativa"
buzz lightyear ha scritto:
> riprovo o postare il messaggio:
> Come deve essere determinato il valore dell'immobile su cui calcolare
> il 6% edi il 4,75% per determinare rispettivamente i ricavi minimi ed
> il reddito minimo da realizzare per essere una società immobiliare
> considerata "operativa"? Sicome la norma parla di media e considerando
> che la Società sta acquisendo l'immobile strumentale in leasing con
> consegna il prossimo 1' dicembre e che immediatamente lo locherà a
> terzi, nello stabilire il canone mensile più convenientge nel rispetto
> delle novità dettate dalla "manovra bis", c'è qualche suggerimento
> che qualcuno mi vuole dare in merito?
Non so se ho capito bene la domanda, comunque io la vedo così:
a regime, trascorsi tre esercizi, è auspicabile che i ricavi non siano
inferiori al valore dell'immobile, che, a memoria, è pari al costo
sostenuto dalla società di leasing. Se questo valore minimo non viene
rispettato, sarebbe un bagno di sangue (fiscalmente parlando) perchè il
reddito sarebbe determinato nel 4,75% dello stesso valore mentre,
probabilmente, l'immobiliare tenderebbe al pareggio o ad avere un
imponibile pari a poco più della quota di leaing riferibile al terreno,
che non è deducibile.
Ne consegue che il canone d'affitto deve essere almeno pari al 6% del
valore dell'immobile fin da subito.
Infatti, speculare sulla media, avventurandosi nel calcolo di canoni
crescenti per arrivare al 6% dopo tre anni, mi pare che mal si concili con
la legge sull'equo canone che, garantendo un canone costante per 6+6 anni,
salvo aumenti Istat al 75%, tutela il conduttore.
Se invece si parla si parla di locazioni con parti correlate..., arriverei
alle stesse conclusioni, anche se con motivazioni diverse.
Ciao
> Non so se ho capito bene la domanda, comunque io la vedo così:
> a regime, trascorsi tre esercizi, è auspicabile che i ricavi non siano
> inferiori al valore dell'immobile, che, a memoria, è pari al costo
> sostenuto dalla società di leasing.
Riflettendo, direi che questo non potrebbe essere vero: se la quota di
leasing riferibile al terreno è irrilevante ai fini fiscali, specularmente
anche la quota di costo per la società di leasing riferibile al terreno
(30% o quello che è)dovrebbe essere irrilevante ai fini del calcolo delle
società non operative;
la questione si fa interessante, qui ci vorrebbe Casanmaner:-)
> > Non so se ho capito bene la domanda, comunque io la vedo così:
> > a regime, trascorsi tre esercizi, è auspicabile che i ricavi non siano
> > inferiori al valore dell'immobile, che, a memoria, è pari al costo
> > sostenuto dalla società di leasing.
ho scritto davvero da cani:-( , naturalmente intendevo dire "i ricavi non
siano inferiori al 6% del valore degli immobili...", scusa..
> Riflettendo, direi che questo non potrebbe essere vero: se la quota di
> leasing riferibile al terreno è irrilevante ai fini fiscali, specularmente
> anche la quota di costo per la società di leasing riferibile al terreno
> (30% o quello che è)dovrebbe essere irrilevante ai fini del calcolo delle
> società non operative;
> la questione si fa interessante, qui ci vorrebbe Casanmaner:-)
Re: valore beni immobili in leasing per società immobiliare "operativa"
Tango- ha scritto:
> Ciao
Quindi se il valore dell'immobile pagato dal Leasing è di 150.000
euro, i ricavi annui minimi devono essere (150.000 x6%) = 9.000 e cioè
canoni da 750 euro al mese?
Allora ti vorrei chiedere un altra info: ipotizziamo che questa
società immobiliare dia in locazione il bene a dei professionisti che
sono (fatalcaso...) i soci della immobiliare. Il canone di affitto per
convenienza viene posto a 800 euro, però la Soc.Imm.re paga una rata
leasing (150 rate) da 1000 euro mensile. Ne deriva che, senza contare
le spese di gestione e le imposte sugli immobili, la società perda
ogni anno 2400 euro per 15 anni, perdita che andrebbe ad abbattere il
reddito professionale. E' possibile? ... MMhhhh... :-(
Ciao
> > Ciao
> Quindi se il valore dell'immobile pagato dal Leasing è di 150.000
> euro, i ricavi annui minimi devono essere (150.000 x6%) = 9.000 e cioè
> canoni da 750 euro al mese?
riflettendo meglio, come ti ho detto nel post successivo direi che deve
essere pari al 6% di (150.000 meno il costo fiscalmente irrilevante del
terreno). Ma questo è un parere personale che vorrei tu facessi
verificare.
> Allora ti vorrei chiedere un altra info: ipotizziamo che questa
> società immobiliare dia in locazione il bene a dei professionisti che
> sono (fatalcaso...) i soci della immobiliare. Il canone di affitto per
> convenienza viene posto a 800 euro, però la Soc.Imm.re paga una rata
> leasing (150 rate) da 1000 euro mensile. Ne deriva che, senza contare
> le spese di gestione e le imposte sugli immobili, la società perda
> ogni anno 2400 euro per 15 anni, perdita che andrebbe ad abbattere il
> reddito professionale. E' possibile? ... MMhhhh... :-(
anche ammesso che lo fosse, a mio avviso, l'operazione sarebbe
svantaggiosa. L'insieme società soci ci rimetterebbe l'IRAP sulla perdita
(non compensabile con i profitti dei soci) e i soci sarebebro costretti
a continue ricapitalizzazioni.
Imho la società deve essere in utile fiscale, (magari basso) ed evitare le
problematiche delle società non operative attraverso ricavi congrui.
consigliatemi su "strategia operativa"...jackkkkkkkkkkk
montanaro: In questi giorni sto riflettendo (ne sono capace!) sul mio modo di operare.
1. il mio capitale è scarso
2. per la mancanza di capitale opero su azioni in ottica multiday
3. avevo un abbonamento...
Borsa
2
27-12-2005 15.29.44
Valore della "no tax area" per prestazioni occasionali
Gnuman: Scusa te se insisto (ho gia' chiesto qualcosa di simile una settimana
fa) ma ho ancora qualche dubbio a riguardo.
Le prestazioni occasionali sono da conteggiare come "reddito da
lavoratore...
valore beni immobili in leasing per società immobiliare "operativa" 
21-11-2006, 16.58.30
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