La Pinco Pallo Srl nel lontano 1960 acquista un fabbricato (con terreno
circostante) per 100.
Durante questi 40 anni amplia il capannone, lo modifica, etc,etc.
Al 31.12.2004 in bilancio codesto fabbricato (lo stesso del 1960 e lo
stesso terreno) vale 10.000.
Nel 2005 la Pinco Pallo si scinde in ALFA SRL e BETA Srl.
Alla Beta Srl viene dato il capannone, iscritto in bilancio per 10.000.
Quanto vale il terreno?
il 30% di 10.000? na mazzata!
oppure, piu' comodamente, il 30% di 100 ???
Se nel frattempo il fabbricato è stato interamente ammortizzato, quale
valore attribuisco al terreno e quale parte del fondo ammortamento?
Se attribuissi al terreno una parte del fondo ammortamento avrei un fondo su
un bene per definizione non ammortizzabile; se non assegno al terreno una
parte del fondo avrei un bene (fabbricato ) il cui fondo è superiore al
valore ammortizzabile.
Come vi comportate in situazioni del genere?
Grazie
"P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
news:mn.8b907d6b2aa8c4ef.60648@frombs.it...
> La Pinco Pallo Srl nel lontano 1960 acquista un fabbricato (con terreno
> circostante) per 100.
> Durante questi 40 anni amplia il capannone, lo modifica, etc,etc.
> Al 31.12.2004 in bilancio codesto fabbricato (lo stesso del 1960 e lo
> stesso terreno) vale 10.000.
> Nel 2005 la Pinco Pallo si scinde in ALFA SRL e BETA Srl.
> Alla Beta Srl viene dato il capannone, iscritto in bilancio per 10.000.
> Quanto vale il terreno?
> il 30% di 10.000? na mazzata!
> oppure, piu' comodamente, il 30% di 100 ???
> Grazie
Scriveva aa venerdì, 17/11/2006:
> Se nel frattempo il fabbricato è stato interamente ammortizzato, quale valore
> attribuisco al terreno e quale parte del fondo ammortamento?
> Se attribuissi al terreno una parte del fondo ammortamento avrei un fondo su
> un bene per definizione non ammortizzabile; se non assegno al terreno una
> parte del fondo avrei un bene (fabbricato ) il cui fondo è superiore al
> valore ammortizzabile.
> Come vi comportate in situazioni del genere?
> Grazie
Grazie per aver risposto alla mia domanda con altre 2 domande.
"P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
news:mn.8b907d6b2aa8c4ef.60648@frombs.it...
> La Pinco Pallo Srl nel lontano 1960 acquista un fabbricato (con terreno
> circostante) per 100.
> Durante questi 40 anni amplia il capannone, lo modifica, etc,etc.
> Al 31.12.2004 in bilancio codesto fabbricato (lo stesso del 1960 e lo
> stesso terreno) vale 10.000.
> Nel 2005 la Pinco Pallo si scinde in ALFA SRL e BETA Srl.
> Alla Beta Srl viene dato il capannone, iscritto in bilancio per 10.000.
Ma per la scissa qual era il valore fiscalmente riconosciuto?
La scissione è un istituto fiscalmente neutro, infatti i valori fiscali dei
beni assegnati alle beneficiarie sono quelli della scissa, pertanto il
valore da attribuire al terreno è il 30% di 100.
Diverso il caso in cui il fabbricato venga venduto.
"P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
news:mn.8b907d6b2aa8c4ef.60648@frombs.it...
> La Pinco Pallo Srl nel lontano 1960 acquista un fabbricato (con terreno
> circostante) per 100.
> Durante questi 40 anni amplia il capannone, lo modifica, etc,etc.
> Al 31.12.2004 in bilancio codesto fabbricato (lo stesso del 1960 e lo
> stesso terreno) vale 10.000.
> Nel 2005 la Pinco Pallo si scinde in ALFA SRL e BETA Srl.
> Alla Beta Srl viene dato il capannone, iscritto in bilancio per 10.000.
> Quanto vale il terreno?
> il 30% di 10.000? na mazzata!
> oppure, piu' comodamente, il 30% di 100 ???
> Grazie
Dopo dura riflessione, casanmaner ha scritto :
> "P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
> news:mn.8b907d6b2aa8c4ef.60648@frombs.it...
>> La Pinco Pallo Srl nel lontano 1960 acquista un fabbricato (con terreno
>> circostante) per 100.
>> Durante questi 40 anni amplia il capannone, lo modifica, etc,etc.
>> Al 31.12.2004 in bilancio codesto fabbricato (lo stesso del 1960 e lo
>> stesso terreno) vale 10.000.
>> Nel 2005 la Pinco Pallo si scinde in ALFA SRL e BETA Srl.
>> Alla Beta Srl viene dato il capannone, iscritto in bilancio per 10.000.
> Ma per la scissa qual era il valore fiscalmente riconosciuto?
10.000.
Iscritto a bilancio ( e fiscalmente) per 10.000.
L'emendamento prevede che il fondo ammortamento si consideri da attribuire
tutto al valore del fabbricato (l'80% o 70%).
In certi casi si potrà presentare l'ipotesi di un valore fiscale del
fabbricato negativo.
In teoria questo dovrà essere mantenuto ai fini fiscali (non civilistici a
mio parere) e in una successiva vendita si avrà una plusvalenza che
comprenderà anche questo "sotto zero".
Mi chiedo se non si dovrà anche indicare in dichiarazione il differente
valore fiscale rispetto a quello civilistico.
Una ipotesti Vischiana potrebbe essere che nei casi di cui sopra si formi
una immediata sopravvenienza fiscale da portare a tassazione ;-))))
"P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
news:mn.8bb87d6bb9e71bf2.60648@frombs.it...
> Dopo dura riflessione, casanmaner ha scritto :
>> "P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
>> news:mn.8b907d6b2aa8c4ef.60648@frombs.it...
>>> La Pinco Pallo Srl nel lontano 1960 acquista un fabbricato (con terreno
>>> circostante) per 100.
>>> Durante questi 40 anni amplia il capannone, lo modifica, etc,etc.
>>> Al 31.12.2004 in bilancio codesto fabbricato (lo stesso del 1960 e lo
>>> stesso terreno) vale 10.000.
>>> Nel 2005 la Pinco Pallo si scinde in ALFA SRL e BETA Srl.
>>> Alla Beta Srl viene dato il capannone, iscritto in bilancio per 10.000.
>>> Ma per la scissa qual era il valore fiscalmente riconosciuto?
> 10.000.
> Iscritto a bilancio ( e fiscalmente) per 10.000.
Quindi per la beneficiaria fiscalmente vale 10.000.
Riterrei comunque che vada mantenuto, in capo alla beneficiaria, la
stratificazione dei costi riconoscendo che il costo iniziale, su cui
calcolare il 30%, sia sempre 100 e che gli altri valori siano successivi
all'acquisto.
Nei casi di fusione/scissione è sempre stato riconosciuta la "continuità del
possesso" ai vari fini fiscali.
Direi che anche in questo caso dovrebbe essere così.
ciao
> "P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
> news:mn.8bb87d6bb9e71bf2.60648@frombs.it...
> > Dopo dura riflessione, casanmaner ha scritto :
> >> "P @ o l o from BS" <Paolo@from bs.it> ha scritto nel messaggio
> >> news:mn.8b907d6b2aa8c4ef.60648@frombs.it...
> >>> La Pinco Pallo Srl nel lontano 1960 acquista un fabbricato (con terreno
> >>> circostante) per 100.
> >>> Durante questi 40 anni amplia il capannone, lo modifica, etc,etc.
> >>> Al 31.12.2004 in bilancio codesto fabbricato (lo stesso del 1960 e lo
> >>> stesso terreno) vale 10.000.
> >>> Nel 2005 la Pinco Pallo si scinde in ALFA SRL e BETA Srl.
> >>> Alla Beta Srl viene dato il capannone, iscritto in bilancio per 10.000.
> >> >> Ma per la scissa qual era il valore fiscalmente riconosciuto?
> > > 10.000.
> > Iscritto a bilancio ( e fiscalmente) per 10.000.
> Quindi per la beneficiaria fiscalmente vale 10.000.
> Riterrei comunque che vada mantenuto, in capo alla beneficiaria, la
> stratificazione dei costi riconoscendo che il costo iniziale, su cui
> calcolare il 30%, sia sempre 100 e che gli altri valori siano successivi
> all'acquisto.
> Nei casi di fusione/scissione è sempre stato riconosciuta la "continuità del
> possesso" ai vari fini fiscali.
> Direi che anche in questo caso dovrebbe essere così.
> ciao
dal post di Paolo però mi pare di capire che il capannone è stato
"ampliato". Ciò significa, probabilmente, che se la superfice iniziale
negli anni '60 era di 250 mq, ora potrebbe essere 4 volte tanto o forse
di più, perchè allora non fu sfruttata la capacità edificatoria che l'area
aveva oppure gli indici sono aumentati ....
In questo caso tu pensi che si possa sostenere lo stesso che si tratta di
"costi incrementativi capitalizzati"? D'altra parte è vero che Paolo dice
che si tratta semmpre dello "stesso capannone nello stesso terreno" ...
imho sarebbe importante anche capire se hanno aggiunto una tettoia o hanno
decuplicato la superfice.
Comunque questo caso è interessante e credo che molti di noi ne abbiano
di simili.
Tango- ha spiegato il 17/11/2006 :
> casanmaner ha scritto:
> dal post di Paolo però mi pare di capire che il capannone è stato
> "ampliato". Ciò significa, probabilmente, che se la superfice iniziale
> negli anni '60 era di 250 mq, ora potrebbe essere 4 volte tanto o forse
> di più, perchè allora non fu sfruttata la capacità edificatoria che l'area
> aveva oppure gli indici sono aumentati ....
L'area è rimasta la stessa (il terreno era di 10.000 mq e lo è anche
ora).
Ovviamente il capannone prima era di X metri quadri, ora molto di più.
Ma il terreno è rimasto SEMPRE con quella metratura.
Premesso che per gli acconti di novembre abbiamo (hanno ) deciso di NON
fare nulla, il problema è comuqnue da risolvere per il bilancio 2006.
Un ampliamento immagino sia stato fatto su di un'area **pertinenziale** del
precedente fabbricato il cui costo era quello dell'acquisto fatto a suo
tempo.
In base all'emendamento dovrebbe esser previsto che si tiene conto del costo
di acquisto inziale, senza tener conto degli incrementi e delle
rivalutazioni successivamente fatte.
In entrambi i casi, ma soprattutto nel caso di rivalutazione la quale
difficilmente ha riguardato soltanto i "muri", mi sembra che il legislatore
(a venire) voglia comunque "limitare" il valore dell'area a quello
effettivamente sostenuto, anche se successivamente ci hai costruito altri
immobili (o hai ampliato l'immobile).
D'altronde per gli ampliamenti il costo sostenuto non è per il terreno, che
già avevi acquistato ad un precedente prezzo, ma solo per le opere di
edificazione, i "soli muri".
Ora qui si aggiunge il problema del passaggio a seguito della fusione.
Fiscalmente una fusione/scissione è neutra. Questa neutralità dovrebbe
riguardare anche questa ipotesi, con la conseguenza che per la beneficiaria
il costo del capannone è formato dal costo iniziale del terreno, dalle opere
iniziali per i "muri" e dai successivi ampliamenti e rivalutazioni.
Il 17/11/2006, casanmaner ha detto :
> Un ampliamento immagino sia stato fatto su di un'area **pertinenziale** del
> precedente fabbricato il cui costo era quello dell'acquisto fatto a suo
> tempo.
Immagini bene: l'area è sempre la stessa. E' il capannone ad
"aumentare" di volume.
> Ora qui si aggiunge il problema del passaggio a seguito della fusione.
> Fiscalmente una fusione/scissione è neutra. Questa neutralità dovrebbe
> riguardare anche questa ipotesi, con la conseguenza che per la beneficiaria
> il costo del capannone è formato dal costo iniziale del terreno, dalle opere
> iniziali per i "muri" e dai successivi ampliamenti e rivalutazioni.
> Tango- ha spiegato il 17/11/2006 :
> > casanmaner ha scritto:
> > > dal post di Paolo però mi pare di capire che il capannone è stato
> > "ampliato". Ciò significa, probabilmente, che se la superfice iniziale
> > negli anni '60 era di 250 mq, ora potrebbe essere 4 volte tanto o forse
> > di più, perchè allora non fu sfruttata la capacità edificatoria che l'area
> > aveva oppure gli indici sono aumentati ....
> L'area è rimasta la stessa (il terreno era di 10.000 mq e lo è anche
> ora).
> Ovviamente il capannone prima era di X metri quadri, ora molto di più.
allora significa che la capacità edificatoria era stata sfruttata solo in
parte oppure che questa capacità è aumentata nel tempo con varianti
urbanistiche.
Quindi, in un caso o mell'altro, c'è stato un momento in cui
quell'impresa aveva un'area edificabile nel suo patimonio. Probabilmente
si può anche sostenere che sfruttando la capacità edificatoria di
quell'area l'imprsa sostiene "costi incrementativi" ma questi ultima
definizione mi pare siano meglio riferibile al miglioramento qualitativo
dell'immobile. Qui, invece, si parla di metri cubi...
> Ma il terreno è rimasto SEMPRE con quella metratura.
Questo è importante, ma il problema è il pieno o parziale sfruttamento
dello ius aedificandi. Sullo stessa area puoi fare uno stabilimento di 50
metri di lato o un grattacielo di trenta con lo stesso lato. Mi pare dura
sostenere che gli uteriori 29 piani costruiti in eseercizi successivi alla
costruzione del primo piano sono un spesa incrementativa
> Premesso che per gli acconti di novembre abbiamo (hanno ) deciso di NON
> fare nulla, il problema è comuqnue da risolvere per il bilancio 2006.
Per conto mio per capire la norma relativa al passato occorre analizzare la
norma che si applicherà a regime.
La norma a regime, in tema di determinazione del valore dell'area,
prevede(rà) che:
"Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate
in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello
ESPOSTO in bilancio NELL'ANNO DI ACQUISTO e quello corrispondente al 20 per
cento e, per i fabbricati industriali, al 30 percento del COSTO complessivo
STESSO."
Vediamo l'ipotesi di acquisto contemporaneo del fabbricato con anessa area.
La norma ci dice che il costo dell'area è da assumere tra il maggiore tra il
"valore" esposto in bilancio ed il valore dato da una certa percentuale del
costo complessivo.
La norma fissa il momento esatto nel quale determinare il costo dell'area. E
questo momento è l'anno in cui il bene viene acquistato.
A quel momento, quale che sia la "misura" del fabbricato, viene fissato qual
è il costo fiscale dell'area "sottostante" e/o "pertinenziale" acquistata
assieme al fabbricato.
Eventuale incrementi del fabbricato in anni successivi, così come eventuali
rivalutazioni, o nuove costruzioni, non potranno influenzare il "costo" (che
è concetto diverso da valore) attributo all'area nell'anno
dell'acquisizione.
Le successive costruzioni, ampliamenti, effettuati sulla stessa area, la
quale ha un suo costo già definito, non possono che essere considerati costi
a se stanti sostenuti per ottenere un fabbricato diverso o per aumentare il
costo di un precedente fabbricato per il quale il costo dell'area è sempre
quello sostenuto, così come determinato, inizialmente.
Per il passato si vuole raggiungere, a mio modo di vedere, lo stesso
obiettivo.
Quindi la norma prevede che si debba prendere il maggior valore (dell'area)
tra quello iscritto in bilancio nell'anno precendente a quello di entrata in
vigore e il costo complessivo sostenuto inizialmente per l'acquisto
complessivo (fabbricato/area), senza tener conto di quelle che sono state le
"costruzioni" (gli incrementi) e le rivalutazioni effettuate successivamente
al momento dell'acquisto.
Non so se sono riuscito a spiegarmi bene. Speriamo di sì :-)
> La norma a regime, in tema di determinazione del valore dell'area,
> prevede(rà) che:
> "Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate
> in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello
> ESPOSTO in bilancio NELL'ANNO DI ACQUISTO e quello corrispondente al 20 per
> cento e, per i fabbricati industriali, al 30 percento del COSTO complessivo
> STESSO."
> Vediamo l'ipotesi di acquisto contemporaneo del fabbricato con anessa area.
> Per il passato si vuole raggiungere, a mio modo di vedere, lo stesso
> obiettivo.
Se questo è vero, il tuo ragionamento funziona.
> Quindi la norma prevede che si debba prendere il maggior valore (dell'area)
> tra quello iscritto in bilancio nell'anno precendente a quello di entrata in
> vigore e il costo complessivo sostenuto inizialmente per l'acquisto
> complessivo (fabbricato/area), senza tener conto di quelle che sono state le
> "costruzioni" (gli incrementi) e le rivalutazioni effettuate successivamente
> al momento dell'acquisto.
> Non so se sono riuscito a spiegarmi bene. Speriamo di sì :-)
come sempre sei stato molto chiaro. Chissà che ci dirà Luca Miele nei
prossimi giorni? :-)
Ciao
scorporo terreno vs fabbricato strumentale per natura
marco.tirabasso: "f." <zazait@yahoo.it> ha scritto nel messaggio
> Ma che valore volete che abbia o abbia avuto al memento dell'acquisto quel
> terreno? Zero o giù di lì,
dimmi dove si trovano questi terreni...
Fisco e Tasse
6
29-08-2006 17.55.33
cessione terreno e fabbricato
Valerio: Gradirei conferma o meno.
La cessione di un terreno agricolo e di un fabbricato, acquisiti per
donazione, da parte di un privato non genera plusvalenze tassabili
Fisco e Tasse
3
06-02-2006 19.34.57
valore venale terreno
Gabriele: tale valore venale 2005 e 2004 , utili per la stampa della dichiarazione ici
, non vengono mai calcolati in automatico da nessun programma .
Devo digitarli io.
Sapete perchè ?
Grazie
--...
Fisco e Tasse
7
15-12-2005 20.28.31
valore terreno ai fini ici
studio dvg: Salve!
Secondo voi il Comune può fare un accertamento ici applicando i valori medi
di vendita delle aree edificabili ad un terreno che è stato acquistato con
regolare rogito ad un prezzo...
Valore terreno e fabbricato 
17-11-2006, 15.12.50
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