Bilancio 2009 e prospettive 2010 per Milano, Roma, Torino, Genova, Venezia,
Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Palermo, Cagliari.

Achille Colombo Clerici: « Basta costi politici sugli immobili.
Non è il momento per penalizzare il mercato con riclassamenti catastali,
certificazione energetica ed opere obbligatorie di ammodernamento e
sostituzione degli impianti tecnologici non strettamente necessarie. "

La programmazione urbanistica comunale, se errata, puo' provocare scompensi
nell'economia del settore ed aggravare le conseguenze della crisi.

Milano, 29 dicembre 2009

- Secondo un sondaggio di fine anno, il 13% degli italiani vede la ripresa
nel 2010 (i pessimisti sono molti di più, il 39%).
Ma la grande maggioranza, il 71%, se potesse, investirebbe nel mattone.

E' questa, in sintesi, la speranza del settore immobiliare nel 2010.

Che vedrà ancora un calo, sia pure ridotto rispetto al biennio 2008-2009, in
valori e compravendite nel primo semestre, per stabilizzarsi e cominciare la
ripresa nel secondo semestre - ma solo per immobili di qualità - a partire
dai due più grandi mercati nazionali, Milano e Roma.

Possibile ma settoriale ripresa anche per Venezia e Firenze e per il centro
di Torino, Genova e Bologna; però al sud, con Napoli, Bari e Palermo in
testa, attesi ulteriori ribassi dei prezzi.

Stabile Cagliari.

In sofferenza ancora gli hinterland delle grandi città, dove occorrera'
almeno un paio d'anni per assorbire l'invenduto anche per l'eccesso di
produzione (il nuovo sconta cali di prezzo anche del 20-30%).

« Non è certamente il momento di penalizzare il mercato - afferma il
Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici - come sta avvenendo
con le riclassificazioni degli immobili (ed i conseguenti aumenti delle
rendite catastali) e con le nuove disposizioni nazionali e regionali in
materia di certificazione energetica (che hanno provocato una corale levata
di scudi dell'intero settore) e di obblighi di ammodernamento e di
sistituzione di impianti tecnologici per nulla obsoleti, ma semplicemente
non allineati agli standards prestazionali più evoluti.

Non è ragionevole che , mentre i valori immobiliari sono in calo, si
continui imperterriti, da parte dei governanti, ad aumentare la pressione
fiscale ed il carico parafiscale sugli immobili stessi.

Cio'in quanto molti fra gli obblighi imposti comportano interventi non
rispondenti a comprovate esigenze tecniche, bensi sono collegati al
perseguimento di obiettivi sociali generali, estranei alla condizione dell'immobile
stesso.

La crisi economica non si combatte solo facendo lavorare i cantieri ed i
professionisti, ma anche non caricando gli immobili di costi politici. »

I valori, dunque, sono tornati ad essere quelli degli inizi del 2000, in
ripresa rispetto alla crisi 1993-1998, ma lontani dai picchi del 2007:

quest'anno, nel residenziale,


--------> compravendite -14%,
--------> prezzi -7%, che si "somma" al - 14% del biennio 2008-2009.


L'unico dato positivo, mentre non decolla il Piano Casa, viene dal record di
ristrutturazioni, 430.000 (quasi il 20% in più del 2008), in testa la
Lombardia e - con l'eccezione di Roma - tutte città del nord.

A soffrire maggiormente, nonostante i tassi dei mutui siano al minimo
storico (2% il variabile), gli alloggi sotto i 250.000 euro, destinati alla
"fascia povera" - giovani ed immigrati - più duramente colpita dalla crisi e
dalla stretta delle banche.

Ciò condiziona, ovviamente, anche le locazioni, in calo per il quarto anno
consecutivo, con una media annua di meno1,5-2%.

* * * *

Aumento dell'offerta, contrazione della domanda

Per quanto riguarda gli uffici, il 2009 si conclude con una contrazione del
mercato del 45% a Milano e a Roma "solo" del 15% (consegurnza del minor
dinamismo del mercato della "piazza" romana), mentre gli affitti si riducono
del 5.9% nel centro a Roma (480 euro/mq) e del 7.3% a Milano (510 euro/mq).

Il settore rimarrà sotto pressione: in aumento le rinegoziazioni dei
contratti in corso, mentre gli operatori economici continueranno a ridurre
gli spazi occupati.
Resta aperto, in particolare a Milano, il serio problema della collocazione
sul mercato di milioni di metri cubi di immobili ad uso terziario realizzati
negli anni scorsi ed attualmente ancora in attesa di essere utilizzati: si
pone per gli stessi la prospettiva di riconversione ad usi più attuali.

Ma certamente questa situazione deve far riflettere sulla scarsa
ragionevolezza, per non dire scarsa saggezza amministrativa, insita in una
programmazione anche pubblica di operazioni edilizie che non abbiano alcuna
correlazione con verificate esigenze del mercato.

La passata esperienza dimostra che il semplice interesse dell'investitore a
"varare" una certa operazione immobiliare, non è garanzia sufficiente a
verificare la rispondenza della stessa alla domanda di mercato.

E cio' va tenuto presente dal pianificatore urbanistico , nel momento in cui
si accinge a attuare un piano di governo del territorio ( è prevista la
votazione del documento da parte del Consiglio Comunale di Milano l'11
gennaio prossimo) che si fonda sul principio della assoluta flessibilita'
della programmazione urbanistica.

Le operazioni immobiliari, avulse da un contesto di economicita', producono
inaccettabili scompensi all'interno dell'economia cittadina del settore.
Nell'ambito del residenziale, il completamento di nuovi progetti comporterà
un ulteriore aumento della offerta, prevalentemente in acquisto; ma con l'
effetto prospettico di un ulteriore calo della domanda di locazione.

Nella sola citta' di Milano i grandi progetti edilizi in fase di attuazione,
prevedono una produzione di oltre 5.000 nuovi alloggi molti dei quali
rientranti in un certo standard qualitativo.
* * *
Errate politiche abitative

Il mercato immobiliare, ancora in gravi anche se non drammatiche difficoltà,
denuncia ancora una volta l'assenza di una razionale politica per la casa.

Due dati la riassumono: in Lombardia, a fronte di 50.000 ( 250.000 a livello
nazionale) alloggi ultimati nell'anno o in fase di ultimazione e quindi
disponibili sul mercato della compravendita, 100.000 famiglie (30.000 a
Milano) sono alla ricerca di una casa dignitosa che non possono permettersi,
né in proprietà, né in locazione.
E ancora: oltre 60.000 sono in regione le famiglie che non riescono a pagare
l'affitto, ma i fondi per l'affitto sociale a disposizione ne
accontenteranno un decimo.

Come è ormai tradizione, governo centrale e amministrazioni locali poco o
nulla hanno fatto, lasciando la proprietà edilizia privata sola a
fronteggiare oneri sociali che non le competono.
E veniamo così alla vana promessa di più governi: avvicinare la tassazione
dei redditi da locazione a quella delle rendite finanziarie, introducendo
una cedolare secca al 20%.

Non se ne è fatto niente, preferendo impiegare oltre 3 miliardi di euro per
un'esenzione ICI che avrebbe dovuto esser realizzata senza incidere, come
invece è avvenuto, sui bilanci dei comuni; in altri termini attraverso il
meccanismo della detraibilita' fiscale dell'ICI pagata dalle imposte
erariali e non mediante una semplice abolizione dell'obbligo tributario, che
priva direttamente i comuni del gettito fiscale.

In tal modo, inducendo i comuni a calcare la mano sui contribuenti rimasti a
pagare l'ICI, si è penalizzato chi concede case in locazione; il cui
reddito, al netto di tasse e di costi di manutenzione, spese ed oneri
parafiscali , si va progressivamente riducendo.

La carenza di alloggi in locazione costituisce, non solo un dramma per
decine di migliaia di famiglie, ma pure l'ostacolo più serio alla mobilità
dei lavoratori che sempre più sono costretti a recarsi dove il lavoro c'è,
ma dove sono di fronte al problema di trovare casa ad affitti accessibili.

Problema questo che riguarda anche gli studenti universitari ( a Milano ad
esempio 46.000 su un totale di 175.000 provengono da altre città ).


--
La grande crisi immobiliare c'è anche in Italia
http://datamaxy.altervista.org/index.php
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"MarioItalia" <ilmercato@lib.it> ha scritto nel messaggio news:3Ks_m.115372
> quest'anno, nel residenziale,

> --------> prezzi -7%, che si "somma" al - 14% del biennio 2008-2009.

Giusto!

Quest'anno (che anno sarà mai?...
si somma... al biennio 2008-2009

"Nino" <Nino@alice.it> ha scritto nel messaggio
news:4b3a6391$0$826$4fafbaef@reader5.news.tin.it.. .
> "MarioItalia" <ilmercato@lib.it> ha scritto nel messaggio
> news:3Ks_m.115372
>>> quest'anno, nel residenziale,
>>> --------> prezzi -7%, che si "somma" al - 14% del biennio 2008-2009.
>>> Giusto!
> Quest'anno (che anno sarà mai?...
> si somma... al biennio 2008-2009
>

LOL
ho riportato un trafiletto su un sito :-)

-14% si riferisce alla caduta dei prezzi tra il 2008-2009.

in media, dal picco del 2006 i prezzi sono scesi di circa il 20%.


sorry for that

MarioItalia wrote:
snip
> -14% si riferisce alla caduta dei prezzi tra il 2008-2009.
> in media, dal picco del 2006 i prezzi sono scesi di circa il 20%.
aspetto sbavando il 50%...


Ciao

"pingus" <pingus@spammamelo.it> ha scritto nel messaggio
news:fNv_m.72846$813.58784@tornado.fastwebnet.it.. .
> MarioItalia wrote:
> snip
>> -14% si riferisce alla caduta dei prezzi tra il 2008-2009.
>>> in media, dal picco del 2006 i prezzi sono scesi di circa il 20%.
>> aspetto sbavando il 50%...
> Ciao


io ho sempre stimato un calo per il mercato immobiliare italiano di circa il
40% come massimo.
anche altri analisti hanno stimato cali tra il 25% ed il 40%.



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Perchè la grande crisi immobiliare c'è anche in Italia
http://datamaxy.altervista.org/index.php
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