http://www.corriere.it/economia/08_l...4f02aabc.shtml

--------------------------------
Inviato via http://arianna.libero.it/usenet/

On 18 Lug, 08:33, ma...@tin.it (mastellianodoc) wrote:
> http://www.corriere.it/economia/08_l...te_sgonfiano_1...
> --------------------------------
> Inviato viahttp://arianna.libero.it/usenet/

2 cose mi incuriosiscono:

1) Da dove tirano fuori i dati? Sull'argomento ognuno dice la sua, si
legge ogni genere di cifra in positivo e in negativo. Ad esempio
l'altra settimana hanno intervistato al TG2 un agente immobiliare di
Bologna che sosteneva che i prezzi erano calati dell'1%...ma come
fanno a fare calcoli così precisi su un mercato così illiquido?

2) Come fanno a dire "Situazione stabile invece nei centri delle
metropoli, dove le quotazioni rimarranno uguali". Ma un report non
dovrebbe raccontare il passato invece di cercare di prevedere il
futuro?

Secondo me questi report presentano dati sostanzialmente inventati e
di conseguenza vedono solo quello che vogliono vedere.

Darkav ha scritto:
> On 18 Lug, 08:33, ma...@tin.it (mastellianodoc) wrote:
>> http://www.corriere.it/economia/08_l...te_sgonfiano_1...
>>> --------------------------------
>> Inviato viahttp://arianna.libero.it/usenet/
> 2 cose mi incuriosiscono:
> 1) Da dove tirano fuori i dati? Sull'argomento ognuno dice la sua, si
> legge ogni genere di cifra in positivo e in negativo. Ad esempio
> l'altra settimana hanno intervistato al TG2 un agente immobiliare di
> Bologna che sosteneva che i prezzi erano calati dell'1%...ma come
> fanno a fare calcoli così precisi su un mercato così illiquido?

Il base alle compravendite in quella zona di beni simili e con i sistemi
per la stima degli immobili.

> 2) Come fanno a dire "Situazione stabile invece nei centri delle
> metropoli, dove le quotazioni rimarranno uguali". Ma un report non
> dovrebbe raccontare il passato invece di cercare di prevedere il
> futuro?

Un po' come le previsioni di borsa.

> Secondo me questi report presentano dati sostanzialmente inventati e
> di conseguenza vedono solo quello che vogliono vedere.

No.

Ciao ... Dino

"mastellianodoc" <ma...@tin.it> ha scritto nel messaggio
news:87Z21Z158Z35Y1216362898X2740@usenet.libero.it ...
> http://www.corriere.it/economia/08_l...4f02aabc.shtml
> --------------------------------
> Inviato via http://arianna.libero.it/usenet/



al mattino, una barzelletta tira sempre su il morale :-DDDDD

On 18 Lug, 10:46, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
> Darkav ha scritto:
> > On 18 Lug, 08:33, ma...@tin.it (mastellianodoc) wrote:
> >>http://www.corriere.it/economia/08_l...te_sgonfiano_1....
> >> --------------------------------
> >> Inviato viahttp://arianna.libero.it/usenet/
> > 2 cose mi incuriosiscono:
> > 1) Da dove tirano fuori i dati? Sull'argomento ognuno dice la sua, si
> > legge ogni genere di cifra in positivo e in negativo. Ad esempio
> > l'altra settimana hanno intervistato al TG2 un agente immobiliare di
> > Bologna che sosteneva che i prezzi erano calati dell'1%...ma come
> > fanno a fare calcoli così precisi su un mercato così illiquido?
> Il base alle compravendite in quella zona di beni simili e con i sistemi
> * per la stima degli immobili.

E' un po' vago, non ti sembra? Se hai un po' di esperienza di raccolta
di dati e di statistiche capisci perfettamente che tramite metodi del
genere puoi tirare fuori i numeri che ti pare. Inoltre hai mai fatto
valutare un immobile a 3 agenzie diverse? Io ho visto variazioni di
valutazione superiori al 30%. E gli agenti non si basano "sulle
compravendita della zona"?

> > 2) Come fanno a dire "Situazione stabile invece nei centri delle
> > metropoli, dove le quotazioni rimarranno uguali". Ma un report non
> > dovrebbe raccontare il passato invece di cercare di prevedere il
> > futuro?
> Un po' come le previsioni di borsa.

Si, ma questo è un report, non un target price.

> > Secondo me questi report presentano dati sostanzialmente inventati e
> > di conseguenza vedono solo quello che vogliono vedere.
> No.

Sei a dir poco sintetico. Siccome è da settimane che leggo articoli
sull'argomento e ognuno presenta numeri diversi, ci sarà pure qualcuno
che sbaglia...oppure pensi che Nomisma ha ragione a prescindere?

> Ciao ... Dino

Ciao.

Darkav ha scritto:
> On 18 Lug, 10:46, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
>> Darkav ha scritto:
>>>> On 18 Lug, 08:33, ma...@tin.it (mastellianodoc) wrote:
>>>> http://www.corriere.it/economia/08_l...te_sgonfiano_1...
>>>> --------------------------------
>>>> Inviato viahttp://arianna.libero.it/usenet/
>>> 2 cose mi incuriosiscono:
>>> 1) Da dove tirano fuori i dati? Sull'argomento ognuno dice la sua, si
>>> legge ogni genere di cifra in positivo e in negativo. Ad esempio
>>> l'altra settimana hanno intervistato al TG2 un agente immobiliare di
>>> Bologna che sosteneva che i prezzi erano calati dell'1%...ma come
>>> fanno a fare calcoli così precisi su un mercato così illiquido?
>> Il base alle compravendite in quella zona di beni simili e con i sistemi
>> per la stima degli immobili.
> E' un po' vago, non ti sembra? Se hai un po' di esperienza di raccolta
> di dati e di statistiche capisci perfettamente che tramite metodi del
> genere puoi tirare fuori i numeri che ti pare. Inoltre hai mai fatto
> valutare un immobile a 3 agenzie diverse? Io ho visto variazioni di
> valutazione superiori al 30%. E gli agenti non si basano "sulle
> compravendita della zona"?

Le stime si possono fare in tanti modi. E si possono fare bene o male.
Utilizzando gli stessi metodi ed avendo un numero sufficiente di casi
per quel metodo, la stima e' abbastanza precisa.

>>> 2) Come fanno a dire "Situazione stabile invece nei centri delle
>>> metropoli, dove le quotazioni rimarranno uguali". Ma un report non
>>> dovrebbe raccontare il passato invece di cercare di prevedere il
>>> futuro?
>> Un po' come le previsioni di borsa.
> Si, ma questo è un report, non un target price.

Sempre balle sono

>>> Secondo me questi report presentano dati sostanzialmente inventati e
>>> di conseguenza vedono solo quello che vogliono vedere.
>> No.
> Sei a dir poco sintetico. Siccome è da settimane che leggo articoli
> sull'argomento e ognuno presenta numeri diversi, ci sarà pure qualcuno
> che sbaglia...oppure pensi che Nomisma ha ragione a prescindere?

Certo. Ti suggerisco pero', se vuoi capisci qualcosa, di leggere libri
sulla stima immobiliare.

Ciao ... Dino

ginopilotino ha scritto:

> Le stime si possono fare in tanti modi. E si possono fare bene o male.
> Utilizzando gli stessi metodi ed avendo un numero sufficiente di casi
> per quel metodo, la stima e' abbastanza precisa.

Correzione: la stima e' abbastanza simile.

Ciao ... Dino

On 18 Lug, 11:12, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
ure pensi che Nomisma ha ragione a prescindere?
> Certo. Ti suggerisco pero', se vuoi capisci qualcosa, di leggere libri
> sulla stima immobiliare.

In realtà ho letto un bel po' sull'argomento qualche anno fa, e
l'impressione che ho avuto era che sul mercato le valutazioni fossero
fatte in maniera differente rispetto alle tecniche descritte.

Comunque ad essere precisi Nomisma non parla di "stime", ma di prezzi.
Sono quelli offerti (che potrebbero, anche se non è quasi mai così,
coincidere con quelli stimati) oppure sono quelli a cui si è
effettivamente conclusa la trattativa? Nel secondo caso (che sarebbe
quello più corretto) come facevano a determinare l'importo dato che
fino ad un anno fa non era obbligatorio indicare il valore della
transazione? (e anche oggi spesso si indica un valore falso)?
Rimango della mia idea che usino tecniche "spannometriche" e molto
meno scientifiche di quello che facciano credere.

Darkav ha scritto:
> On 18 Lug, 11:12, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
> ure pensi che Nomisma ha ragione a prescindere?
>> Certo. Ti suggerisco pero', se vuoi capisci qualcosa, di leggere libri
>> sulla stima immobiliare.
> In realtà ho letto un bel po' sull'argomento qualche anno fa, e
> l'impressione che ho avuto era che sul mercato le valutazioni fossero
> fatte in maniera differente rispetto alle tecniche descritte.
> Comunque ad essere precisi Nomisma non parla di "stime", ma di prezzi.
> Sono quelli offerti (che potrebbero, anche se non è quasi mai così,
> coincidere con quelli stimati) oppure sono quelli a cui si è
> effettivamente conclusa la trattativa?

Il prezzo di vendita. Su cui si basano le stime.

> Nel secondo caso (che sarebbe
> quello più corretto) come facevano a determinare l'importo dato che
> fino ad un anno fa non era obbligatorio indicare il valore della
> transazione? (e anche oggi spesso si indica un valore falso)?

Perche' lo fanno sulle loro vendite di cui conoscono i prezzi reali.

> Rimango della mia idea che usino tecniche "spannometriche" e molto
> meno scientifiche di quello che facciano credere.

Ti assicuro che i metodi di stima sono scientifici. Dai un'occhiata al
simonotti.

Ciao ... Dino

On 18 Lug, 11:49, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:

> Perche' lo fanno sulle loro vendite di cui conoscono i prezzi reali.

Ti (ri) chiedo. Come facevano a saperli fino ad un anno fa? Facevano
un exit-pool fuori dagli studi notarili?
Poi il "loro" nella frase a cosa si riferisce? Alle vendite di
Nomisma?

> > Rimango della mia idea che usino tecniche "spannometriche" e molto
> > meno scientifiche di quello che facciano credere.
> Ti assicuro che i metodi di stima sono scientifici. Dai un'occhiata al
> simonotti.

Se sono così scientifici, comunicateli agli agenti immobiliari: gli
semplificherebbe la vita e il mestiere...
Cmq, le stime sono stime, i prezzi sono prezzi. E non mi è mai
capitato di conoscere qualcuno che avesse venduto al prezzo di
stima...sempre sopra o sotto.

Darkav ha scritto:
> On 18 Lug, 11:49, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
>> Perche' lo fanno sulle loro vendite di cui conoscono i prezzi reali.
> Ti (ri) chiedo. Come facevano a saperli fino ad un anno fa? Facevano
> un exit-pool fuori dagli studi notarili?

Le agenzie immobiliari conosco i prezzi reali delle compravendite degli
immobili che trattano direttamente.

> Poi il "loro" nella frase a cosa si riferisce? Alle vendite di
> Nomisma?

No, alle vendite delle singole agenzie. Da dove prenda i dati nomisma,
non lo so. Il mio e' un discorso piu' generale.

>>> Rimango della mia idea che usino tecniche "spannometriche" e molto
>>> meno scientifiche di quello che facciano credere.
>> Ti assicuro che i metodi di stima sono scientifici. Dai un'occhiata al
>> simonotti.
> Se sono così scientifici, comunicateli agli agenti immobiliari: gli
> semplificherebbe la vita e il mestiere...

Non sono facilissimi da applicare. Un agente con un po' di esperienza
quando si tratta di immobili comuni sa fare una stima ad occhio piu' o
meno precisa. Se poi vuoi avere una stima per una perizia giurata,
magari chi la fa si affida a sistemi piu' precisi e scientifici.

> Cmq, le stime sono stime, i prezzi sono prezzi. E non mi è mai
> capitato di conoscere qualcuno che avesse venduto al prezzo di
> stima...sempre sopra o sotto.

Certo. Se vuoi vendere subito in genere vendi sotto, se non hai problemi
di tempo, vendi sopra. La stima non e' il prezzo di vendita, ma si basa
sui prezzi di vendita pregressi.
Giusto per darti un'idea di come si procede, in genere le stime fatte
bene utilizzano differenti metodi. Il piu' usato pero' e' quello
comparativo, valutando le differenze tra gli immobili e dandogli un
certo peso.
Ma non mi sembra il caso di approfondire un discorso del genere. Compra
un libro di estimo, la parte relativa alle stime non e' eccessivamente
complessa.

Ciao ... Dino

On 18 Lug, 12:39, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:

> No, alle vendite delle singole agenzie. Da dove prenda i dati nomisma,
> non lo so. Il mio e' un discorso piu' generale.

Si, però si parlava del report di Nomisma. E i miei dubbi riguardavano
i dati di Nomisma...gli agenti fanno in sintesi un po' quello che
vogliono.

> Certo. Se vuoi vendere subito in genere vendi sotto, se non hai problemi
> di tempo, vendi sopra. La stima non e' il prezzo di vendita, ma si basa
> sui prezzi di vendita pregressi.

In sintesi: annullando la variabile principale della finanza (il
tempo) vendi al prezzo che ti pare...infatti io ho appena stimato le
mie azioni fiat 50 euro, e le venderò a quella cifra...solo che non so
quando! A parte gli scherzi, io ho visto vendite sopra e sotto i
prezzi di stima indipendentemente dal tempo (anche vendute a di più
della stima quasi subito, in piena "esuberanza"), tutto questo per
dire che le stime, nel mercato normale, vengono fatte "a spanne" e
valgono di conseguenza.

Darkav ha scritto:
> On 18 Lug, 12:39, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
>> No, alle vendite delle singole agenzie. Da dove prenda i dati nomisma,
>> non lo so. Il mio e' un discorso piu' generale.
> Si, però si parlava del report di Nomisma. E i miei dubbi riguardavano
> i dati di Nomisma...gli agenti fanno in sintesi un po' quello che
> vogliono.

Non so da dove prendano i dati. Non e' escluso che abbiano cmq i dati
effettivi.

>> Certo. Se vuoi vendere subito in genere vendi sotto, se non hai problemi
>> di tempo, vendi sopra. La stima non e' il prezzo di vendita, ma si basa
>> sui prezzi di vendita pregressi.
> In sintesi: annullando la variabile principale della finanza (il
> tempo) vendi al prezzo che ti pare...infatti io ho appena stimato le
> mie azioni fiat 50 euro, e le venderò a quella cifra...solo che non so
> quando! A parte gli scherzi, io ho visto vendite sopra e sotto i
> prezzi di stima indipendentemente dal tempo (anche vendute a di più
> della stima quasi subito, in piena "esuberanza"), tutto questo per
> dire che le stime, nel mercato normale, vengono fatte "a spanne" e
> valgono di conseguenza.

Le stime possono essere fatte a spanne ma anche per bene. Puoi vendere
al prezzo di stima, a piu' o meno. Se non hai fretta non ha senso
cercare di vendere a meno, se hai fretta non ha senso cercare di vendere
ad un prezzo piu' alto.
Poi ci sono le botte di culo o la sfiga. Casi che in una stima accurata
vengono individuati e scartati.

Ciao ... Dino

On 18 Lug, 13:38, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
> Darkav ha scritto:
> > On 18 Lug, 12:39, ginopilotino <g...@pilotino.invalid> wrote:
> >> No, alle vendite delle singole agenzie. Da dove prenda i dati nomisma,
> >> non lo so. Il mio e' un discorso piu' generale.
> > Si, però si parlava del report di Nomisma. E i miei dubbi riguardavano
> > i dati di Nomisma...gli agenti fanno in sintesi un po' quello che
> > vogliono.
> Non so da dove prendano i dati. Non e' escluso che abbiano cmq i dati
> effettivi.

Io invece lo escludo fermamente, dato che fino ad un anno fa
semplicemente non dovevano essere indicati. Quindi mi chiedo il +XX%
che calcolano con tanta precisione...rispetto a cosa lo calcolano????