ho aderito all'opv però sfortunatamente non le ho prese, volevo investirci a
lungo termine perchè credo nell'immobiliare sui centri commerciali, però ora
che è salità in modo così repentino non ci entro di certo....
inoltre visto il rendimento a questa quotazione, che se non sbaglio in base
all'utile pro-forma dichiarato sul prospetto, risulta di circa 1,5 % ....

a questo punto l'aspetto a 1,45 se avrà voglia di ritornarci, anche perchè
in base a una mia valutazione personale questo è il suo prezzo attuale, la
vedrei al +10% fra un anno e se le avessi avute al collocamento le avrei già
piazzate ieri con un bel gain.

I prezzi degli immobili sembrano stabilizzarsi, specialmente i commerciali,
penso che IGD ivestirà su nuovi centri commerciali con la liquidità avuta
dall'opv e i risultati si vedranno fra qualche anno.


Ora personalmente preferisco puntare su titolini con un bel dividendo e
tenermeli per un bel po, tipo Zucchi rnc, unipol priv., ecc. , sempre in
ottica da cassettista, non pratico mai il "mordi e fuggi" a parte rari casi.

Riposto quanto scritto in un altro thread.
------------------------------------------
A priori tenderei ad escludere che l'IPO (che riguarda ben il 37% del
capitale) sia stata fatta allo scopo di fare beneficenza ai sottoscrittori,
men che meno a coloro che oggi hanno acquistato al 15-20% sopra il prezzo
dell'IPO.

Comunque ho dato un'occhiata veloce ai dati pubblicati sul sito (per il
prospetto dell'IPO bisogna registrarsi e non l'ho fatto).

IGD è una società immobiliare con 22 dipendenti in tutto, la cui principale
attività è l'affitto di immobili commerciali (i servizi generano solo l'1%
del fatturato).

Al momento capitalizza 441 milioni.
Fattura poco più di 50 milioni all'anno di cui una decina sono di utile (se
i soldi dell'IPO verranno usati per abbattere il debito, nel 2005 l'utile
sarà sui 13-14 milioni, salvo dismissioni).
Quindi si parla di P/E attuali attorno a 40 e di P/E prospettici attorno a
30.
Il patrimonio netto post-IPO è di 364 milioni (di cui 137 raccolti con
l'IPO).
L'unica possibilità che IGD sia un affarone è dunque che il valore di
mercato del patrimonio immobiliare sia superiore al valore indicato a
bilancio, cosa che io non sono in grado di valutare, ma che a giudicare dal
rapporto fra fatturato generato dagli affitti e valore di bilancio delle
immobilizzazioni mi sembra per lo meno possibile (tale rapporto è 1/9, non
sono un immobiliarista e quindi potrei dire una cavolata, ma mi pare
abbastanza alto).
C'è di buono inoltre che IGD, dopo l'IPO, è poco indebitata e questo le
permetterà di mantenere gli attuali livelli di redditività (non certo
esaltanti) anche quando risaliranno i tassi di interesse.

In ogni caso questo è certamente un buon momento per vendere gli immobili (e
quindi per collocare in borsa società immobiliari).
Non è detto che sia un buon momento per comprarli (e chi compa azioni IGD
compra immobili).

"Fabiano" <fabiano@ciaoweb.it> ha scritto nel messaggio
news:420ddb9d$0$32346$5fc30a8@news.tiscali.it...

> ho aderito all'opv però sfortunatamente non le ho prese, volevo investirci
> a lungo termine perchè credo nell'immobiliare sui centri commerciali, però
> ora che è salità in modo così repentino non ci entro di certo....

Te lo sconsiglio, non perchè il business non sia valido ma perchè la società
è troppo piccola. Non è il caso di tenerle per molto tempo, semprechè lunedì
non crollino :-D

> a questo punto l'aspetto a 1,45 se avrà voglia di ritornarci, anche perchè
> in base a una mia valutazione personale questo è il suo prezzo attuale, la
> vedrei al +10% fra un anno e se le avessi avute al collocamento le avrei
> già piazzate ieri con un bel gain.

Io invece confido in una mini-bolla singolare. Con ciò intendo una bolla che
si verifica solo su quel titolo e che dura 2-3 mesi. Quello che mi sembra
sia avvenuto con Geox

http://www.borse.it/Scheda.php?T=6&ID=11005

Come vedi dal collocamento fino a gennaio è andata su, poi ha ritracciato,
se IGD facesse lo stesso prevedo di venderla entro 40-50 giorni

Neo wrote:

Concordo su quanto da te scritto con alcune precisazioni.

La rendita di un affitto commerciale si aggira "intorno" al 15-17% in
*forte* dipendenza, ovviamente, della posizione dell'immobile ma insieme a
quella dei centri commerciali, in cui in italia siamo parecchio dietro le
altre nazioni europee, e' una attivita' in forte crescita.

Proprio sull'affitto di immobili commerciali per la rendita piuttosto
interessante per le famose "vedove" americane, si puntano gli occhi di
grossi investitori (Morgan Stanley, ad esempio...) che proprio su questo
settore hanno fatto diverse operazioni con Pirelli Real Estate. Tutto cio'
per dire che pur concordando con la tua precisa analisi, sottolineo il fatto
che si tratta di un settore in forte crescita. L'uniche cose che mi lasciano
un qualche sospetto - ma a medio-lungo periodo, direi... - e' che 1) non mi
sembrano degli specialisti del ramo e quindi una gestione poco attenta del
business potrebbe essere devastante (vedi società piu' blasonate che alla
fine hanno ceduto tutto proprio a Pirelli Real Estate perche' assolutamente
incapaci di gestire con profitto il tutto) e 2) mi meraviglia la posizione
"inerte" di Pirelli Real Estate che da sembra sbandiera la sua leadership su
tutto il panorama immobilaire italiano.

[Jester] ha scritto:

> La rendita di un affitto commerciale si aggira "intorno" al 15-17%

Cosa intendi dire esattamente ?

Che posto 100 il valore commerciale dell'immobile il canone annuo di affitto
ammonta a 15-17 ?

Neo wrote:
> [Jester] ha scritto:
>
>> La rendita di un affitto commerciale si aggira "intorno" al 15-17%
>
> Cosa intendi dire esattamente ?
>
> Che posto 100 il valore commerciale dell'immobile il canone annuo di
> affitto ammonta a 15-17 ?

A spanne si' se parliamo di affitti commerciali di un certo "tenore" (non il
negozietto di 12 mq all'angolo rimasto sfitto perche' il pizzicagnolo e'
andato in pensione.... ma di un immobile con 3000mq di uffici... oppure di
un negozio di 800mq in un centro commerciale)

Sempre a spanne, per realtà come Pirelli Real Estate e - presumo - IGD - si
"punta" ad una rendita per affitti residenziali intorno al 6-7 %, sempre sul
valore dell'immobile. NON sto parlando di equo canone o contratti tra
privati ma di rendite commerciali/residenziali che gruppi come quelli citati
praticano sul mercato.

[Jester] ha scritto:

> Neo wrote:
>> [Jester] ha scritto:
>>
>>> La rendita di un affitto commerciale si aggira "intorno" al 15-17%
>>
>> Cosa intendi dire esattamente ?
>>
>> Che posto 100 il valore commerciale dell'immobile il canone annuo di
>> affitto ammonta a 15-17 ?
>
> A spanne si' se parliamo di affitti commerciali di un certo "tenore"
> (non il negozietto di 12 mq all'angolo rimasto sfitto perche' il
> pizzicagnolo e' andato in pensione.... ma di un immobile con 3000mq
> di uffici... oppure di un negozio di 800mq in un centro commerciale)
>
> Sempre a spanne, per realtà come Pirelli Real Estate e - presumo -
> IGD - si "punta" ad una rendita per affitti residenziali intorno al
> 6-7 %, sempre sul valore dell'immobile. NON sto parlando di equo
> canone o contratti tra privati ma di rendite commerciali/residenziali
> che gruppi come quelli citati praticano sul mercato.

Il motivo della mia domanda era questo.

IGD possiede immobili contabilizzati a bilancio per 432 milioni e ricava
circa 50 milioni dagli affitti. Non essendo pratico del mercato immobiliare
pensavo che gli affitti fossero esosi rispetto al valore di bilancio degli
immibili, che quindi avrebbero potuto avere un valore di mercato maggiore di
quello indicato a bilancio.
Se però è normale che il canone di affitto annuo sia ben superiore al 10%
del valore dell'immobile, allora il valore di bilancio degli immobili di IGD
è verosimilmente molto vicino a quello di mercato, e ciò rafforza in me
l'idea che da un punto di vista fondamentale il titolo sia molto poco
interessante.

Assumersi il rischio di impresa come soci di minoranza per un ritorno del
2.5% annuo sul capitale investito non mi pare esattamente un buon affare.

Neo wrote:
> Se però è normale che il canone di affitto annuo sia ben superiore al
> 10% del valore dell'immobile, allora il valore di bilancio degli
> immobili di IGD è verosimilmente molto vicino a quello di mercato, e
> ciò rafforza in me l'idea che da un punto di vista fondamentale il
> titolo sia molto poco interessante.

Stiamo facendo un discorso molto teorico in quanto la rendita di un affitto
commerciale puo' variare sicuramente oltre i parametri indicati. L'affitto
di uno show room da 600mq in via Montenapoleone a Milano (oppure Via
Condotti a Roma...) puo' essere molto diverso da quello di 600mq nel centro
di Battipaglia (o di Gallipoli)...

Come pure 3000mq di uffici in San Babila forse valgono un po' di piu' di
3000mq di uffici a Frosinone.

I fondi di solito prestano i loro soldini solo dopo una due diligence sugli
immobili oggetto di finanziamento e con un robusto Business Plan fatto
immobile per immobile e con proiezioni di almeno 5 anni...

Sai... le vedove americane possono essere molto cattive, se qualcuno mette
in pericolo le loro rendite...

[Jester] ha scritto:

> L'affitto di uno show room da 600mq in via Montenapoleone a
> Milano (oppure Via Condotti a Roma...) puo' essere molto diverso da
> quello di 600mq nel centro di Battipaglia (o di Gallipoli)...

Questo è abbastanza ovvio, ma ha poco a che vedere col mio discorso.

Il mio ragionamento non presume l'uniformità dei canoni di affitto, ma
quella del rapporto fra prezzo di mercato di un immobile e canone di
affitto.
Anche qui ovviamente non mi aspetto una uniformità assoluta, ma comunque, a
naso, la variabilità dovrebbe essere molto minore di quella del canone
d'affitto (o del prezzo dell'immobile).

Il 12 Feb 2005, 11:34, "Fabiano" <fabiano@ciaoweb.it> ha scritto:
> ho aderito all'opv però sfortunatamente non le ho prese, volevo investirci
a
> lungo termine perchè credo nell'immobiliare sui centri commerciali, però
ora
> che è salità in modo così repentino non ci entro di certo....
> inoltre visto il rendimento a questa quotazione, che se non sbaglio in
base
> all'utile pro-forma dichiarato sul prospetto, risulta di circa 1,5 % ....
>
> a questo punto l'aspetto a 1,45 se avrà voglia di ritornarci, anche perchè
> in base a una mia valutazione personale questo è il suo prezzo attuale, la
> vedrei al +10% fra un anno e se le avessi avute al collocamento le avrei
già
> piazzate ieri con un bel gain.
>
> I prezzi degli immobili sembrano stabilizzarsi, specialmente i
commerciali,
> penso che IGD ivestirà su nuovi centri commerciali con la liquidità avuta
> dall'opv e i risultati si vedranno fra qualche anno.
>
>
> Ora personalmente preferisco puntare su titolini con un bel dividendo e
> tenermeli per un bel po, tipo Zucchi rnc, unipol priv., ecc. , sempre in
> ottica da cassettista, non pratico mai il "mordi e fuggi" a parte rari
casi.

Un' analisi si IGD è cosa difficile in quanto non esistono in Italia altre
soc. imm. di simile natura (spec. in gestione di immobili per centri comm.).
Occorre perciò guardare ai competitor europei come ad esempio Rodammo e
Corio, ebbene IGD rispetto ad esse sconta un prezzo di circa il 15%, il suo
giusto valore è tra 1,8 - 1,9 euro. Da aggiungere che tale business è ancora
in crescita.

--------------------------------
Inviato via http://arianna.libero.it/usenet/

[Roberto] ha scritto:

> Un' analisi si IGD è cosa difficile in quanto non esistono in Italia
> altre
> soc. imm. di simile natura (spec. in gestione di immobili per centri
> comm.).

Per valutare la redditività di un investimento non è necessario fare
confronti.
Si tira la riga a fine anno e si vede quanto rende.

> Occorre perciò guardare ai competitor europei come ad esempio
> Rodammo e
> Corio, ebbene IGD rispetto ad esse sconta un prezzo di circa il 15%,

Per curiosità mi sono andato a vedere il bilancio di Corio per fare un
confronto.
Capitalizza in borsa circa 3 miliardi e, senza contare l'aumento di valore
degli immobili, fa circa 200 milioni di utile netto l'anno con i canoni di
affitto.
IGD capitalizza 441 milioni e di utile netto dovuto agli affitti farà (dopo
l'IPO se usa il ricavato dell'IPO per ridurre il debito) circa 13 milioni
l'anno.

200/3000=6.6%
13/440=2.9%

Quindi Corio ha una reddività molto più alta (più che doppia) di quella di
IGD.
Se IGD vale qualcosa non è certo per la redditività degli investimenti.

Vediamo ora lo stato patrimoniale.

Il patrimonio netto di IGD è di 364 milioni, l'82% della capitalizzazione.
I ricavi dagli affitti sono attorno ai 50 milioni, l'11,3% della
capitalizzazione e anche del valore di bilancio del patrimonio immobiliare.

Il patrimonio netto di Corio è di 2200 milioni, il 73% della
capitalizzazione.
I ricavi dagli affitti sono 260 milioni, l'8.6% della capitalizzazione, il
6.8% del valore a bilancio del patrimonio immobiliare.

Qui IGD è messa apparentemente molto meglio di Corio.
Come avevo già scritto nel thread, se IGD è un buon investimento lo è solo
in ragione della possibile sottovalutazione del patrimonio immobiliare, che
potrebbe essere iscritto a bilancio a valori inferiori a quelli di mercato.

Se prendiamo come riferimento il rapporto fra valore dell'immobile e canone
di affitto (che mi pare un parametro abbastanza sensato) i casi sono due: o
il patrimonio immobiliare di IGD è sottovalutato quasi della metà rispetto a
quello di Corio, oppure i canoni di affitto di Corio sono molto bassi
rispetto agli attuali valori di mercato (magari perchè legati a vecchi
contratti prossimi alla scadenza).
Se è vera la seconda ipotesi (come potrebbe fare pensare l'intervento di
Jester se i dati da lui forniti sono veritieri) è Corio ad avere i maggiori
margini di crescita.

Il 14 Feb 2005, 12:33, "Neo" <Neo@The.Matrix> ha scritto:
> [Roberto] ha scritto:
>
> > Un' analisi si IGD è cosa difficile in quanto non esistono in Italia
> > altre
> > soc. imm. di simile natura (spec. in gestione di immobili per centri
> > comm.).
>
> Per valutare la redditività di un investimento non è necessario fare
> confronti.
> Si tira la riga a fine anno e si vede quanto rende.
>
> > Occorre perciò guardare ai competitor europei come ad esempio
> > Rodammo e
> > Corio, ebbene IGD rispetto ad esse sconta un prezzo di circa il 15%,
>
> Per curiosità mi sono andato a vedere il bilancio di Corio per fare un
> confronto.
> Capitalizza in borsa circa 3 miliardi e, senza contare l'aumento di valore
> degli immobili, fa circa 200 milioni di utile netto l'anno con i canoni di
> affitto.
> IGD capitalizza 441 milioni e di utile netto dovuto agli affitti farà
(dopo
> l'IPO se usa il ricavato dell'IPO per ridurre il debito) circa 13 milioni
> l'anno.
>
> 200/3000=6.6%
> 13/440=2.9%
>
> Quindi Corio ha una reddività molto più alta (più che doppia) di quella di
> IGD.
> Se IGD vale qualcosa non è certo per la redditività degli investimenti.
>
> Vediamo ora lo stato patrimoniale.
>
> Il patrimonio netto di IGD è di 364 milioni, l'82% della capitalizzazione.
> I ricavi dagli affitti sono attorno ai 50 milioni, l'11,3% della
> capitalizzazione e anche del valore di bilancio del patrimonio
immobiliare.
>
> Il patrimonio netto di Corio è di 2200 milioni, il 73% della
> capitalizzazione.
> I ricavi dagli affitti sono 260 milioni, l'8.6% della capitalizzazione, il
> 6.8% del valore a bilancio del patrimonio immobiliare.
>
> Qui IGD è messa apparentemente molto meglio di Corio.
> Come avevo già scritto nel thread, se IGD è un buon investimento lo è solo
> in ragione della possibile sottovalutazione del patrimonio immobiliare,
che
> potrebbe essere iscritto a bilancio a valori inferiori a quelli di
mercato.
>
> Se prendiamo come riferimento il rapporto fra valore dell'immobile e
canone
> di affitto (che mi pare un parametro abbastanza sensato) i casi sono due:
o
> il patrimonio immobiliare di IGD è sottovalutato quasi della metà rispetto
a
> quello di Corio, oppure i canoni di affitto di Corio sono molto bassi
> rispetto agli attuali valori di mercato (magari perchè legati a vecchi
> contratti prossimi alla scadenza).
> Se è vera la seconda ipotesi (come potrebbe fare pensare l'intervento di
> Jester se i dati da lui forniti sono veritieri) è Corio ad avere i
maggiori
> margini di crescita.

Grazie Neo.
Il mio post era un riassunto di un articolo di Giammarco Bonacina di
Bipielle Gestioni, che per fretta non ho citato, me ne scuso.
Ciao


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Inviato via http://arianna.libero.it/usenet/

Roberto wrote:
> Un' analisi si IGD è cosa difficile in quanto non esistono in Italia
> altre
> soc. imm. di simile natura (spec. in gestione di immobili per centri
> comm.).

....e Pirelli Real Estate secondo te cosa fa?
http://www.pirellirealestate.com/Gro...el_Grafico.asp

[Jester] ha scritto:

> ...e Pirelli Real Estate secondo te cosa fa?

Pirelli RE svolge attività di gestione, di intermediazione e di commercio di
immobili.
Le immobilizzazioni di Pirelli RE sono circa l'80% del fatturato annuo.
Quelle di IGD sono 9 volte il fatturato annuo.
Si tratta di tipologie di business totalmente diverse.