Un problema molto dibattuto su questo NG e tra le famiglie "giovani"
in genere riguarda l'acquisto della prima casa e di conseguenza la
scelta del mutuo.
Il ragionamento che tutti fanno (io compreso) è che non conviene
andare in affitto, pagando per tutta la vita per non avere nulla:
meglio pagare un mutuo e dopo 30 anni avere la casa.
Probabilmente è vero ma ho provato a fare due conti ed ho avuto dei
risultati sorprendenti. E' chiaro che ho dovuto fare delle ipotesi sui
tassi futuri e sull'inflazione e tali ipotesi influenzano notevolmente
il calcolo; è chiaro poi che ho dovuto fare altre ipotesi sul costo
dell'abitazione e della rata d'affitto.
Però mi aspettavo di trovare un risultato estremamente penalizzante
per l'affitto mentre il risultato che ottengo è un sostanziale
pareggio.
Cioè: pagare per 30 anni un mutuo comporta un certo esborso ed alla
fine si ha un immobile di un certo valore. Pagare per 30 anni
l'affitto dello stesso immobile, accantonando quanto rimane dalla rata
dell'ipotetico mutuo ed investendo tale cifra ad un tasso modesto,
porta alla fine dei 30 anni allo stesso valore rivalutato
dell'immobile.
Conclusione: a parità di capacità di risparmio (in questo però il
mutuo aiuta perché "costringe" a dei sacrifici), dopo 30 anni chi è in
affitto può comprarsi lo stesso immobile, con il vantaggio che non ha
dovuto pagare l'ICI, le manutenzioni straordinarie ed ha avuto più
flessibilità nel cambiare casa (in 30 anni le esigenze cambiano).
Secondo voi è un risultato ragionevole o ho toppato clamorosamente il
calcolo ?
"Asappo" <unused123@tiscali.it>:
>Secondo voi è un risultato ragionevole o ho toppato clamorosamente il
>calcolo ?
Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=3DpbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
nessun altro li ha verificati.
"Asappo" <unused123@tiscali.it>:
>Secondo voi è un risultato ragionevole o ho toppato clamorosamente il
>calcolo ?
Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=3DpbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
nessun altro li ha verificati.
> Cioè: pagare per 30 anni un mutuo comporta un certo esborso ed alla
> fine si ha un immobile di un certo valore. Pagare per 30 anni
> l'affitto dello stesso immobile, accantonando quanto rimane dalla rata
> dell'ipotetico mutuo ed investendo tale cifra ad un tasso modesto,
> porta alla fine dei 30 anni allo stesso valore rivalutato
> dell'immobile.
- quanto hai ipotizzato di accantonamento?
- quanto hai ipotizzato di rivalutazione dell'immobile?
- l'aumento dell'affitto l'hai considerato?
- come hai legato il tutto all'andamento dei tassi?
- di ici quanto hai considerato? puo' avere impatti molto differenti...
> Cioè: pagare per 30 anni un mutuo comporta un certo esborso ed alla
> fine si ha un immobile di un certo valore. Pagare per 30 anni
> l'affitto dello stesso immobile, accantonando quanto rimane dalla rata
> dell'ipotetico mutuo ed investendo tale cifra ad un tasso modesto,
> porta alla fine dei 30 anni allo stesso valore rivalutato
> dell'immobile.
- quanto hai ipotizzato di accantonamento?
- quanto hai ipotizzato di rivalutazione dell'immobile?
- l'aumento dell'affitto l'hai considerato?
- come hai legato il tutto all'andamento dei tassi?
- di ici quanto hai considerato? puo' avere impatti molto differenti...
> Cioè: pagare per 30 anni un mutuo comporta un certo esborso ed alla
> fine si ha un immobile di un certo valore. Pagare per 30 anni
> l'affitto dello stesso immobile, accantonando quanto rimane dalla rata
> dell'ipotetico mutuo ed investendo tale cifra ad un tasso modesto,
> porta alla fine dei 30 anni allo stesso valore rivalutato
> dell'immobile.
Guarda, almeno per Milano, sono già diversi anni che la rata del mutuo
è inferiore al canone di locazione di un immobile simile.
> Cioè: pagare per 30 anni un mutuo comporta un certo esborso ed alla
> fine si ha un immobile di un certo valore. Pagare per 30 anni
> l'affitto dello stesso immobile, accantonando quanto rimane dalla rata
> dell'ipotetico mutuo ed investendo tale cifra ad un tasso modesto,
> porta alla fine dei 30 anni allo stesso valore rivalutato
> dell'immobile.
Guarda, almeno per Milano, sono già diversi anni che la rata del mutuo
è inferiore al canone di locazione di un immobile simile.
Premesso che ho dovuto fare delle ipotesi e che so benissimo che
influenzano notevolmente il risultato, rispondo:
> - quanto hai ipotizzato di accantonamento?
Ho confrontato due famiglie, una che paga il mutuo e l'altra che paga
l'affitto ed accantona esattamente quanto paga la prima di mutuo,
tolto l'affitto.
> - quanto hai ipotizzato di rivalutazione dell'immobile?
> - l'aumento dell'affitto l'hai considerato?
Ho considerato un 2% di inflazione annuo, sia per rivalutare
l'immobile sia per aumentare la rata d'affitto
> - come hai legato il tutto all'andamento dei tassi?
Ho considerato i tassi costanti per l'intero periodo: 5% di tasso del
mutuo della prima famiglia e 3.5% di rendimento degli investimenti
della seconda
> - di ici quanto hai considerato? puo' avere impatti molto differenti...
Non ho considerato l'ici e le spese di manutenzione. E' per questo che
la soluzione "affitto" pare più vantaggiosa.
Premesso che ho dovuto fare delle ipotesi e che so benissimo che
influenzano notevolmente il risultato, rispondo:
> - quanto hai ipotizzato di accantonamento?
Ho confrontato due famiglie, una che paga il mutuo e l'altra che paga
l'affitto ed accantona esattamente quanto paga la prima di mutuo,
tolto l'affitto.
> - quanto hai ipotizzato di rivalutazione dell'immobile?
> - l'aumento dell'affitto l'hai considerato?
Ho considerato un 2% di inflazione annuo, sia per rivalutare
l'immobile sia per aumentare la rata d'affitto
> - come hai legato il tutto all'andamento dei tassi?
Ho considerato i tassi costanti per l'intero periodo: 5% di tasso del
mutuo della prima famiglia e 3.5% di rendimento degli investimenti
della seconda
> - di ici quanto hai considerato? puo' avere impatti molto differenti...
Non ho considerato l'ici e le spese di manutenzione. E' per questo che
la soluzione "affitto" pare più vantaggiosa.
> Ho confrontato due famiglie, una che paga il mutuo e l'altra che paga
> l'affitto ed accantona esattamente quanto paga la prima di mutuo,
> tolto l'affitto.
e quanto risulta essere questa differenza?
te lo chiedo perchè io per affittare l'alloggio dove abito adesso pagherei
quanto pago di mutuo...quindi per me la differenza varrebbe zero e zero
moltiplicato per 30 anni fa sempre zero quindi il mutuo mi conviene
rispetto all'affitto
> Ho considerato un 2% di inflazione annuo, sia per rivalutare
> l'immobile sia per aumentare la rata d'affitto
su questo non ha senso fare molte previsioni.
il prezzo dell'immobile in 30 anni potrebbe anche quadruplicare
e tutti i tuoi calcoli non avrebbero più senso.
inoltre se io faccio il tasso fisso ho la certezza delle rata mentre so
per certo che l'affitto non potrebbe che aumentare...
insomma ho la sensazione che i tuoi calcoli non siano sufficienti
e che tu abbia dimenticato i parametri che renderebbero conveniente il
mutuo rispetto all'affitto
> Ho confrontato due famiglie, una che paga il mutuo e l'altra che paga
> l'affitto ed accantona esattamente quanto paga la prima di mutuo,
> tolto l'affitto.
e quanto risulta essere questa differenza?
te lo chiedo perchè io per affittare l'alloggio dove abito adesso pagherei
quanto pago di mutuo...quindi per me la differenza varrebbe zero e zero
moltiplicato per 30 anni fa sempre zero quindi il mutuo mi conviene
rispetto all'affitto
> Ho considerato un 2% di inflazione annuo, sia per rivalutare
> l'immobile sia per aumentare la rata d'affitto
su questo non ha senso fare molte previsioni.
il prezzo dell'immobile in 30 anni potrebbe anche quadruplicare
e tutti i tuoi calcoli non avrebbero più senso.
inoltre se io faccio il tasso fisso ho la certezza delle rata mentre so
per certo che l'affitto non potrebbe che aumentare...
insomma ho la sensazione che i tuoi calcoli non siano sufficienti
e che tu abbia dimenticato i parametri che renderebbero conveniente il
mutuo rispetto all'affitto
> e quanto risulta essere questa differenza?
> te lo chiedo perchè io per affittare l'alloggio dove abito adesso pagherei
> quanto pago di mutuo...quindi per me la differenza varrebbe zero e zero
> moltiplicato per 30 anni fa sempre zero quindi il mutuo mi conviene
> rispetto all'affitto
Sicuramente il rapporto tra costo d'acquisto e affitto iniziale è un
parametro a cui il risultato finale è molto sensibile.
Ho considerato che il rapporto tra i due sia 40, ovvero per esempio un
immobile da 480 mila euro ed un affitto mensile da mille euro.
> il prezzo dell'immobile in 30 anni potrebbe anche quadruplicare
> e tutti i tuoi calcoli non avrebbero più senso.
Però l'immobile potrebbe anche svalutarsi perchè nel frattempo ci
costruiscono di fianco una tangenziale o la zona si riempie di
extracomunitari. Con l'inflazione del 2% a fine periodo il valore
dell'immobile è quasi doppio rispetto a quello iniziale.
E' chairo che occorre fare alcune ipotesi, altrimenti non si riesce a
fare nessun calcolo.
> insomma ho la sensazione che i tuoi calcoli non siano sufficienti
> e che tu abbia dimenticato i parametri che renderebbero conveniente il
> mutuo rispetto all'affitto
Ho fatto delle ipotesi e delle semplificazioni che forse non per tutti
sono ragionevoli: parliamone.
> e quanto risulta essere questa differenza?
> te lo chiedo perchè io per affittare l'alloggio dove abito adesso pagherei
> quanto pago di mutuo...quindi per me la differenza varrebbe zero e zero
> moltiplicato per 30 anni fa sempre zero quindi il mutuo mi conviene
> rispetto all'affitto
Sicuramente il rapporto tra costo d'acquisto e affitto iniziale è un
parametro a cui il risultato finale è molto sensibile.
Ho considerato che il rapporto tra i due sia 40, ovvero per esempio un
immobile da 480 mila euro ed un affitto mensile da mille euro.
> il prezzo dell'immobile in 30 anni potrebbe anche quadruplicare
> e tutti i tuoi calcoli non avrebbero più senso.
Però l'immobile potrebbe anche svalutarsi perchè nel frattempo ci
costruiscono di fianco una tangenziale o la zona si riempie di
extracomunitari. Con l'inflazione del 2% a fine periodo il valore
dell'immobile è quasi doppio rispetto a quello iniziale.
E' chairo che occorre fare alcune ipotesi, altrimenti non si riesce a
fare nessun calcolo.
> insomma ho la sensazione che i tuoi calcoli non siano sufficienti
> e che tu abbia dimenticato i parametri che renderebbero conveniente il
> mutuo rispetto all'affitto
Ho fatto delle ipotesi e delle semplificazioni che forse non per tutti
sono ragionevoli: parliamone.
On 21 Mar, 15:05, "Asappo" <unused...@tiscali.it> wrote:
>
> Sicuramente il rapporto tra costo d'acquisto e affitto iniziale è un
> parametro a cui il risultato finale è molto sensibile.
> Ho considerato che il rapporto tra i due sia 40, ovvero per esempio un
> immobile da 480 mila euro ed un affitto mensile da mille euro.
A Roma un immobile da 480.000 euro in affitto ti costa ben più di
mille euro.
Siamo sui mille per un appartamento di tre stanze in estrema (molto
estrema) periferia, che si aggira tra i 250.000 e i 300.000 euro in
zone popolari. E ovviamente ti parlo di contratti "veri", non quelle
robe tipo "non residenti, un anno", etc.
On 21 Mar, 15:05, "Asappo" <unused...@tiscali.it> wrote:
>
> Sicuramente il rapporto tra costo d'acquisto e affitto iniziale è un
> parametro a cui il risultato finale è molto sensibile.
> Ho considerato che il rapporto tra i due sia 40, ovvero per esempio un
> immobile da 480 mila euro ed un affitto mensile da mille euro.
A Roma un immobile da 480.000 euro in affitto ti costa ben più di
mille euro.
Siamo sui mille per un appartamento di tre stanze in estrema (molto
estrema) periferia, che si aggira tra i 250.000 e i 300.000 euro in
zone popolari. E ovviamente ti parlo di contratti "veri", non quelle
robe tipo "non residenti, un anno", etc.
> Guarda, almeno per Milano, sono già diversi anni che la rata del mutuo
> è inferiore al canone di locazione di un immobile simile.
Probabilmente consideri la rata di un mutuo in cui occorre versare una
quota inziale (come di solito è) per esempio del 20 % del valore
dell'immobile.
Comunque la mia valutazione era del tutto generale e chiaramente non
può applicarsi a tutti i casi.
Mi premeva solamente evidenziare un fatto importante: come diceva Fred
in un post recente sui mutui a tasso fisso o variabile, a volte si
innescano dei fenomeni collettivi su cui le banche, zitte zitte,
spesso hanno solo da guadagnare ed il cliente solo da perdere.
E' giusto invece valutare sempre le alternative e scegliere tra tasso
fisso e variabile o tra mutuo ed affitto. Non è vero che una delle due
scelte è da scartare a priori.
> Guarda, almeno per Milano, sono già diversi anni che la rata del mutuo
> è inferiore al canone di locazione di un immobile simile.
Probabilmente consideri la rata di un mutuo in cui occorre versare una
quota inziale (come di solito è) per esempio del 20 % del valore
dell'immobile.
Comunque la mia valutazione era del tutto generale e chiaramente non
può applicarsi a tutti i casi.
Mi premeva solamente evidenziare un fatto importante: come diceva Fred
in un post recente sui mutui a tasso fisso o variabile, a volte si
innescano dei fenomeni collettivi su cui le banche, zitte zitte,
spesso hanno solo da guadagnare ed il cliente solo da perdere.
E' giusto invece valutare sempre le alternative e scegliere tra tasso
fisso e variabile o tra mutuo ed affitto. Non è vero che una delle due
scelte è da scartare a priori.
On 21 Mar 2007 10:01:11 +0100, Francesco Potorti` <pot@potorti.it>
wrote:
>"Asappo" <unused123@tiscali.it>:
>>Secondo voi è un risultato ragionevole o ho toppato clamorosamente il
>>calcolo ?
>
>Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=3DpbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
>c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
>un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
>nessun altro li ha verificati.
il link non va.
sarebbe interessante il tuo foglio di calcolo, potresti aggiornare il
link?
On 21 Mar 2007 10:01:11 +0100, Francesco Potorti` <pot@potorti.it>
wrote:
>"Asappo" <unused123@tiscali.it>:
>>Secondo voi è un risultato ragionevole o ho toppato clamorosamente il
>>calcolo ?
>
>Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=3DpbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
>c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
>un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
>nessun altro li ha verificati.
il link non va.
sarebbe interessante il tuo foglio di calcolo, potresti aggiornare il
link?
barabba@invalid.it (Barabba):
>>Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
>>c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
>>un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
>>nessun altro li ha verificati.
>
>il link non va.
L'ho aggiustato nella citazione sopra. C'era finito in mezzo un =3D
invece di =. Ora a me funziona.
barabba@invalid.it (Barabba):
>>Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
>>c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
>>un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
>>nessun altro li ha verificati.
>
>il link non va.
L'ho aggiustato nella citazione sopra. C'era finito in mezzo un =3D
invece di =. Ora a me funziona.
On 21 Mar 2007 10:36:26 -0700, "mr" <m.ridoni@cicero.it> wrote:
>Siamo sui mille per un appartamento di tre stanze in estrema (molto
>estrema) periferia, che si aggira tra i 250.000 e i 300.000 euro in
>zone popolari. E ovviamente ti parlo di contratti "veri", non quelle
>robe tipo "non residenti, un anno", etc.
Difatti vivere a Roma sta diventando impossibile (vale un po' per
tutte le grandi città).
On 21 Mar 2007 10:36:26 -0700, "mr" <m.ridoni@cicero.it> wrote:
>Siamo sui mille per un appartamento di tre stanze in estrema (molto
>estrema) periferia, che si aggira tra i 250.000 e i 300.000 euro in
>zone popolari. E ovviamente ti parlo di contratti "veri", non quelle
>robe tipo "non residenti, un anno", etc.
Difatti vivere a Roma sta diventando impossibile (vale un po' per
tutte le grandi città).
In article <87ps71sq3v.fsf@tucano.isti.cnr.it>, pot@potorti.it says...
> barabba@invalid.it (Barabba):
> >>Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
> >>c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
> >>un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
> >>nessun altro li ha verificati.
> >
> >il link non va.
>
> L'ho aggiustato nella citazione sopra. C'era finito in mezzo un =3D
> invece di =. Ora a me funziona.
>
Molto interessante, ti faccio i miei complimenti.
E' possibile avere il file .xls? Vorrei provare ad inserire parametri
diversi.
In article <87ps71sq3v.fsf@tucano.isti.cnr.it>, pot@potorti.it says...
> barabba@invalid.it (Barabba):
> >>Sotto <http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ>
> >>c'è un foglio di calcolo per confrontare finanziariamente un acquisto e
> >>un affitto. Io credo che i conti siano giusti, ma li ho fatti io e
> >>nessun altro li ha verificati.
> >
> >il link non va.
>
> L'ho aggiustato nella citazione sopra. C'era finito in mezzo un =3D
> invece di =. Ora a me funziona.
>
Molto interessante, ti faccio i miei complimenti.
E' possibile avere il file .xls? Vorrei provare ad inserire parametri
diversi.
Barabba <Barabba@invalid.it>:
>E' possibile avere il file .xls? Vorrei provare ad inserire parametri
>diversi.
Ecco, anche senza iscriversi, si dovrebbe poter scaricare in formato
Open Document Spreadsheet (quello di Openoffice) da qui:
<http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ&output=ods>,
e in formato Excel da qui:
<http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ&output=xls>.
Mh. La conversione in ODS funziona male. Tutte le etichette sono
indefinite e bisogna aggiustarle a mano...
Barabba <Barabba@invalid.it>:
>E' possibile avere il file .xls? Vorrei provare ad inserire parametri
>diversi.
Ecco, anche senza iscriversi, si dovrebbe poter scaricare in formato
Open Document Spreadsheet (quello di Openoffice) da qui:
<http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ&output=ods>,
e in formato Excel da qui:
<http://spreadsheets.google.com/pub?key=pbngMSNnMhm4a9My0KJZKGQ&output=xls>.
Mh. La conversione in ODS funziona male. Tutte le etichette sono
indefinite e bisogna aggiustarle a mano...
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casa per affitto
centix: tutti contro l'ipotesi di acquistare oggi a Roma un immobile per
ricarvarci l'affitto?
E' giusto questo calcolo così semplicistico?
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Homo erectus \(raramente\): ciao a tutti,
lavoro a milano e tutti mi consigliano di comperare una casa nonostante non
abbia una somma signifitativa da anticipare.
Sono in nevrosi perche:
-Spendo un sacco di soldi in...
Mutuo vs affitto 
21-03-2007, 09.48.51
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