Non mi è del tutto chiaro se l'articolo di Borzi su "Il Sole" nasconda
qualche marketta in favore di questo o quello o se può rappresentare una
indispensabile, seria riflessione da fare per tutti coloro che si apprestano
al grande passo dell'acquisto di una casa tramite il "prestito della vita"
(cioè un mutuo).
In ogni caso vi riporto l'articolo così com'è. Ognuno lo interpreti come
meglio crede.
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Sui mutui il rischio inflazione
di Nicola Borzi 29 maggio 2010

Tassi ai minimi storici, marketing delle banche, timori per la volatilità
dei mercati finanziari. Sono i tre ingredienti della ripresa d'interesse
delle famiglie italiane per il mattone. Il ritorno di fiamma d'un antico
amore dietro il quale, però, è in agguato l'interesse. Interesse sempre più
esposto a rischi di fiammate inflattive, di manovre degli stati alle prese
con la crescente necessità di finanziare enormi debiti pubblici offrendo
rendimenti interessanti, e della possibilità di nuovi "casi Lehman" nel
futuro del sistema bancario.

Che i mutui siano in ripresa lo scrive nero su bianco la stessa Associazione
bancaria italiana. Nell'ultimo rapporto di maggio, l'Abi segnala
espliciamente «la maggiore propensione delle famiglie italiane verso il
mattone - da sempre considerato il "bene rifugio" per antonomasia -». Ma
l'associazione non dimentica di rilevare che il carovita resta un rischio in
agguato: ad aprile secondo l'Istat l'inflazione ha raggiunto l'1,5%, con il
rialzo tendenziale dei prezzi al consumo più elevato degli ultimi 14 mesi.
Il quadro macroeconomico d'altronde non è tutto ombre. L'Euribor a tre mesi,
il tasso di riferimento dei mutui variabili, ad aprile è stato pari in media
allo 0,64%, stesso valore di marzo e più che dimezzato da aprile 2009. Nella
prima metà di maggio è leggermente risalito allo 0,68%. Quanto all'Irs a 10
anni, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, nella prima metà di
maggio è stato in media del 3,12%, in calo dal 3,25% medio di aprile. Il
differenziale tra Irs a 10 anni ed Euribor a tre mesi, nella prima metà di
maggio, si è allargato a 244 punti base dai 228 di maggio 2009, ma è
comunque sotto i 261 di aprile. Ma questi sono i tassi teorici. Quelli
effettivi, rilevati dall'Abi sui mutui esistenti (che sintetizzano contratti
fissi e variabili), ad aprile erano al minimo storico del 2,56%, tre punti
base in meno rispetto a marzo e 150 sotto marzo 2009. Come dire che, da qui,
si può solo risalire.

Tuttavia, secondo MutuiOnline, principale broker italiano di mutui sul web,
da gennaio a fine aprile ben il 76,8% dei nuovi contratti è stato a tasso
variabile. Non solo: pur di comprar casa ci si accollano mutui sempre più
lunghi (il 28% dei nuovi contratti durerà da 30 a 40 anni) e per prestiti
sempre più alti (oltre 132mila euro). Dunque si espone a rischi molto
pesanti. La domanda pare tornata alle condizioni del 2004-05, quando i tassi
ai minimi relativi invogliarono molti a esporsi per rate a malapena
sostenibili. Che divennero ingestibili al primo rialzo, per non parlare dei
picchi della crisi finanziaria 2008.

Ma l'alternativa esiste e si chiama tasso cap rate, quello variabile con un
tetto fisso. Le migliori offerte ventennali con cap fissano il tetto massimo
tra il 5,5% e il 5,6%, con un costo per la protezione pari a uno spread
dello 0,7% sulla miglior tasso fisso. Al 27 maggio i migliori mutui cap rate
offerti da MutuiOnline per un ipotetico impiegato 35enne di Milano, per
importi di 100mila euro su un immobile valutato 200mila, erano quello di
Webank (tasso iniziale 2,24%, Isc/Taeg attuale del 2,27%, tasso massimo cap
al 5,5%, spread dell'1,6% e rata iniziale mensile di 517,81 euro), Intesa
Sanpaolo (tasso iniziale 2,33%, Isc/Taeg attuale del 2,51%, tasso massimo
cap del 5,6%, spread dell'1,9% e rata mensile iniziale di 515,4 euro) e Mps
(tasso iniziale 2,38%, Isc/Taeg del 2,6%, tasso massimo cap 5,5%, spread
dell'1,95% e rata mensile iniziale di 523,88 euro). Difficilmente l'Euribor
raggiungerà il 5,5%: ma con quel tasso, la rata passerebbe a circa 690 euro
mensili, un terzo in più di quella attuale.

La protezione costa poco (circa 20 euro al mese in più rispetto ai migliori
mutui variabili puri). Dunque perché non stipulare una polizza? Eppure la
stessa MutuiOnline segnala che è appena un terzo circa dei nuovi clienti a
chiedere i mutui cap rate. A restare scoperta da queste protezioni è quindi
una fascia di clientela pari al 40% circa delle domande. Dunque 20 euro al
mese sono così pesanti sui bilanci familiari degli italiani da decidere di
rischiarci la casa?
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Saluti. Fred®

"Fred(R)" <mail_valida_nel_reply-to@nospam.invalid>:
>Tuttavia, secondo MutuiOnline [...]
>per prestiti sempre più alti (oltre 132mila euro)

>Ma l'alternativa esiste e si chiama tasso cap rate, quello variabile con
>un tetto fisso. Le migliori offerte ventennali con cap fissano il tetto
>massimo tra il 5,5% e il 5,6%, con un costo per la protezione pari a uno
>spread dello 0,7% sulla miglior tasso fisso.

Quindi, sembra di capire, il mutuo medio è intorno a 130000€, e il costo
del cap è 0,7%. Sulle prime rate, quindi, il cap pesa circa 900€ annui,
pari a circa 75€ mensili.

>Al 27 maggio i migliori mutui cap rate offerti da MutuiOnline per un
>ipotetico impiegato 35enne di Milano, per importi di 100mila euro

Vabbé, cambiamo la base: 100 e non 130. Invece di 75 sono circa 57€ mensili.

>La protezione costa poco (circa 20 euro al mese in più rispetto ai
>migliori mutui variabili puri)

E questo 20 da dove l'hanno tirato fuori?

>domande. Dunque 20 euro al mese sono così pesanti sui bilanci familiari
>degli italiani da decidere di rischiarci la casa?

Ma sicuro che son 20?

"Francesco "Potortì"" <Potorti@isti.cnr.it> ha scritto nel messaggio
news:871vcnadvd.fsf@tucano.isti.cnr.it...

> Ma sicuro che son 20?

Ho appositamente fatto quella breve premessa.
;-)
In ogni modo, premesso che sono ormai un "antico" mutuatario (per mia
fortuna), resto personalmente a favore del mutuo a tasso fisso, come ho
sempre scritto anche qui.
Essendo 'na roba di lunghissima durata, è l'unico modo per dormire sonni
tranquilli (se non si hanno altri problemi), considerato anche che un
"prestito" non dobbiamo mai considerarlo una forma di investimento, nel
senso di "scommettere" sul fatto che la rata iniziale possa poi nel tempo
diminuire e quindi avere alla fine un costo del mutuo inferiore a quello
inizialmente pattuito. E' un falso ragionamento, IMO.
Se uno vuole *investire* deve utilizzare capitali *propri* (parlo di gente
"normale", ovviamente se ti chiami Tronchetti, Colaninno & C., ecc. il
discorso è ben diverso, come sappiamo).
E, sempre IMO, non vale il discorso "ma col tasso fisso la rata è troppo
alta, non ce la faccio". In questi casi meglio attendere, farsi una ragione
che è ancora presto per acquistare "quella" casa. Il rischio che si va ad
affrontare è troppo grosso (anche col CAP) e troppo prolungato nel tempo. Se
sfortunatamente le cose si mettono male è chiaro che non si hanno margini
per reggere la botta; a volte la casa "evapora" insieme a tutto ciò che si è
giÃ* pagato.
Comunque un grosso in bocca al lupo (e non è un modo di dire :-)) a tutti
coloro che stanno "pensando" intorno a questo argomento.

Saluti. Fred®

"Fred(R)" <mail_valida_nel_reply-to@nospam.invalid> ha scritto nel messaggio
news:4c08c7a2$0$31380$4fafbaef@reader1.news.tin.it ...
> "Francesco "Potortì"" <Potorti@isti.cnr.it> ha scritto nel messaggio
> news:871vcnadvd.fsf@tucano.isti.cnr.it...
>> Ma sicuro che son 20?
> Ho appositamente fatto quella breve premessa.
> ;-)


Una cosa è certa: poichè nemmeno più l'acqua scorre gratis verso il basso,
nessuno pensi che la tranquillità non abbia un prezzo.
L'aspirante mutuatario oggi ha a disposizione talmente tante proposte che
regolarmente stenta a capirci qualcosa.
Ad esempio, una volta che il tasso dovesse eventualmente raggiungere questo
benedetto cap ......può tornare indietro o resta inchiodato li?
Al mutuatario, viene rilasciato un prospetto che evidenzi in modo chiaro la
rata attuale e quella che eventualmente andrebbe a pagare una volta
raggiunto il cap?
La banca valuta il rapporto impegni/reddito sulla scorta della rata attuale
o di quella massima?
Trovo quindi più che onesto il consiglio del tasso fisso, a maggior ragione
in questo momento.
Saluti
Lucas

"LucaS" <lucaS958@gmail.com> ha scritto nel messaggio
news:4c08de18$0$18659$4fafbaef@reader3.news.tin.it ...
> Trovo quindi più che onesto il consiglio del tasso fisso, a maggior
> ragione in questo momento.
> Saluti
> Lucas


Quindi è da fare il variabile, se è vera l'equazione booleana:
mutuodafare=not(consigliodellabanca) ?
:-)

"LucaS" <lucaS958@gmail.com> ha scritto nel messaggio
news:4c08de18$0$18659$4fafbaef@reader3.news.tin.it ...

> Una cosa è certa: poichè nemmeno più l'acqua scorre gratis verso il
> basso, nessuno pensi che la tranquillità non abbia un prezzo.

Su questo non ci piove. Come sempre è il quantum che va valutato.

> L'aspirante mutuatario oggi ha a disposizione talmente tante proposte che
> regolarmente stenta a capirci qualcosa.

Il che dimostra che in genere il troppo stroppia e questo vale in generale
un po' per tutta la neo ingegneria finanziaria che tanti guasti sta creando.

> Ad esempio, [...]

Sarebbe molto interessante avere delle risposte adeguate alle giuste domande
che poni e che l'aspirante mutuatario CAP dovrebbe assolutamente porre alla
banca.

> Trovo quindi più che onesto il consiglio del tasso fisso, a maggior
> ragione in questo momento.

Ti ringrazio per la condivisione. Forse è bene anche precisare (anche se
sottointeso) che per "sonni tranquilli" intendo una situazione reddituale
che si presuma perlomeno stabile nel tempo. Il che, con l'attuale mercato
del lavoro + crisi galoppante, purtroppo non è scontato. Anni fa la
situazione era ben diversa e un lavoratore dipendente (ma anche autonomo)
poteva legittimamente aspettarsi un incremento progressivo del proprio
reddito man mano che aumentavano le professionalità svolte. Il posto di
lavoro difficilmente era in discussione. Era il lavoratore (quasi sempre) a
decidere se cambiare.
Gli infiniti stravolgimenti, correzioni, aggiunte, interpretazioni della
legge 30/2003 (che qualcuno si ostina ancora oggi a chiamare furbescamente
legge Biagi, quando ne resta poco o nulla) ci hanno portati dritti dritti al
precariato permanente da mille euro al mese... quando va bene e non certo
per colpa del Povero Biagi.
In conclusione il mio suggerimento e preferenza per il mutuo a tasso fisso
va particolarmente bene per:
1) chi ha la possibilità di evadere in tutto o in parte le imposte personali
(è questo ormai che in Italia fa la differenza tra un quasi povero e un
benestante)
2) chi ha la possibilità di evadere l'IVA (vedi sopra)
3) chi lavora in un grande Gruppo, a tempo indeterminato, è abbastanza
giovane (non più di 40) e non guadagna troppo rispetto alla media del
settore
4) il dipendente pubblico, meglio se dipendente da Ministero

Tutti gli altri, IMO, sono "a rischio" anche col mutuo a tasso fisso.
Amen.

Saluti. Fred®

"Fred(R)" <mail_valida_nel_reply-to@nospam.invalid>:
>si va ad affrontare è troppo grosso (anche col CAP)

Giusto per la precisione: cap è una parola inglese, significa cappello,
copertura, in questo caso limite superiore. Non è una sigla.

"Francesco "Potortì"" <pot@potorti.it> ha scritto nel messaggio
news:87sk52913e.fsf@tucano.isti.cnr.it...

> Giusto per la precisione: cap è una parola inglese, significa cappello,
> copertura, in questo caso limite superiore. Non è una sigla.

Più che giusto: cap e non CAP, non vorrei che qualcuno lo scambiasse per il
"nostro" C.A.P.
;-)

Saluti. Fred®

"Fred(R)" <mail_valida_nel_reply-to@nospam.invalid> ha scritto nel messaggio
news:4c093308$0$12121$4fafbaef@reader4.news.tin.it ...

> Sarebbe molto interessante avere delle risposte adeguate alle giuste
> domande che poni e che l'aspirante mutuatario CAP dovrebbe assolutamente
> porre alla banca.

Le risposte io le ho già.
Le domande le pongo, per quanto ovvio, in modo provocatorio.
Non a te, che sei persona preparata e sensibile (fin troppo a volte) a
certe tematiche ma a tutti coloro che viaggiano con le pezze sugli occhi a
protezione della vista scarsa affiancata da vasta ignoranza in materia
opss.....volevo dire assenza di consapevolezza.
La vita non si misura con l'algebra booleana :-)
Purtroppo non ci sono organismi di vigilanza che vigilano; almeno al momento
giusto, che dopo....... è già tardi.
Succede quindi che si presentano spesso casi di mtuatari che presso altri
istituti hanno avuto di tutto e di più.
Dalla casa valutata il 30% in più, al mutuo concesso con rapporti
impegni/reddito e redditi residui di sussistenza abbondantemente anomali
rispetto ai parametri dettati dal comune buonsenso oltre che da norme di
legge.
Vaglielo a spiegare (in alcuni casi ho visto le lacrime agli occhi e
credimi è una cosa che ti fa star male) che con quella situazione il
mutuo non glie lo surroga nemmeno il Padreterno, altro che Bersani e la
demagogia che accomuna molti provvedimenti legislativi.

> Forse è bene anche precisare (anche se sottointeso) che per "sonni
> tranquilli" intendo una situazione reddituale che si presuma perlomeno
> stabile nel tempo.

Concordo.
Ad un nucleo famigliare con un buon reddito può andare benissimo anche il
variabile.
L'importante è trovarsi sempre nella situazione di poter scegliere e
sopratutto di scegliere per tempo.
La dinamica dei tassi è tale da sorprendere chiunque non abbia tempo di
seguirne l'andamento in modo adeguato.
Il tentativo di surroga con ormai l'acqua alla gola equivale a buttare anni
di sacrifici.

Saluti
Lucas

"LucaS" <lucaS958@gmail.com> ha scritto nel messaggio
news:4c095580$0$31384$4fafbaef@reader1.news.tin.it ...
> Ad un nucleo famigliare con un buon reddito può andare benissimo anche il
> variabile.

Perché io non riesco ad affrancarmi dall'idea che la bontà di una scelta a
favore del variabile debba essere fatta al termine del rimborso; certo,
qualora si rivelasse non buona è sicuramente tardi per porvi rimedio. Ma
anche il continuare a rincorrere quello che, al momento, potrebbe apparire
la miglior soluzione, non credo che, a conti fatti, sia una buona strategia.
Dopo il pagamento dell'ultima rata, fatte le somme di quanto si è pagato, un
semplice calcolo di quanto si sarebbe pagato con il tasso fisso.... a mio
avviso, se si è partiti in un periodo di tassi bassi, il variabile non lo si
batte.

Cordialità
Gi




















--
Per chi avesse necessità di contattarmi privatamente:
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo.

"Gi_pll" <cippa@lippa.it> ha scritto nel messaggio
news:86t3uqFledU1@mid.individual.net...

> Perché io non riesco ad affrancarmi dall'idea che la bontà di una scelta a
> favore del variabile debba essere fatta al termine del rimborso

Il problema, secondo me, non è se il variabile sia migliore del fisso o
viceversa.
Il nostro dna, per metà guelfo e per l'altra metà ghibellino, ci spinge a
queste diatribe.
Stiamo parlando di un'operazione che i dati ci dicono essere oggi
prevalentemente a 30 anni quando non a 40.
Vent'anni fa la durata media di un mutuo non superava i 20 anni.
Ha senso fare confronti?
Quando nessuno di noi è certo di alcune cose, prima tra tutte di come
cresceranno le retribuzioni ed il costo della vita negli anni a venire?
Come non ha senso, a mio avviso e come sottolinei tu correttamente,
"rincorrere" il mercato con continui tentativi di cavalcare l'onda giusta.
Il fisso, a maggior ragione se scelto oggi, rappresenta non una garanzia,
giacchè nessuno ha la sfera di cristallo ma comunque un dato
inequivocabile.
Mai i tassi sono stati così bassi.
Se qualcuno oggi sceglie il variabile come strategia , in quanto potrebbe
permettersi già tranquillamente il fisso, va bene.
Se lo fa solo per ridurre la rata attuale divenuta insopportabile è bene,
secondo me, che faccia qualche riflessione in più.
Infine gli strumenti che il mercato mette a disposizione sono tanti e
spesso non semplici da comprendere.
Informarsi bene prima di agire, facendo poi delle scelte consapevoli, non è
solo un diritto secondo me ma un obbligo morale verso se stessi e la
propria famiglia.

Saluti
Lucas

Ciao LucaS,

> Se qualcuno oggi sceglie il variabile come strategia , in quanto potrebbe
> permettersi già tranquillamente il fisso, va bene.

da incompetente come sono
(mi sto interessando di mutui da poco piu' di 2 mesi, in previsione di
un acquisto+ristrutturazione della casa)
il ragionamento che sto facendo ultimamente (perche' dall'inizio ho
cambiato piu' volte idee) e'
"va bene il variabile, ma che abbia un limite superiore, almeno dormo la
notte"
posso anche "permettermi" il fisso, ma sinceramente la differenza di
rata tra fisso e variabile e' troppo svantaggiosa.

Mi sto informando per un mutuo a 15 anni, tutti mi dicono che e' breve
come periodo (come se sapessero gia' adesso l'andamento dei tassi dei
mutui per "solo" 15 anni)

Un direttore di filiale mi ha suggerito di guardare l'indice IRS
(ok, per i fissi)
Ma qualcuno ha mai VERIFICATO le previsioni degli indici fatte nel
passato per gli anni successivi?
Si trovano in rete gli storici delle previsioni.
Se si fissa un anno e si guardano le previsioni negli anni passati,
risultano differenze di piu' di 2.5 punti percentuali.
A questo punto, che affidabilita' ha?

Quindi variabile perche' e' vantaggioso, ma con tetto, perche' non si sa
mai...

ciao

--
PaoloPì

"Paolo Pedaletti" <pedalettipaolo@tiscali.it> ha scritto nel messaggio
news:4c0a9244$0$6831$5fc30a8@news.tiscali.it...

> A questo punto, che affidabilita' ha?

La previsione? :-)
Direi nessuna e bisognerebbe chiederlo ai tanti (magari anche a chi li ha
consigliati) che negli anni precedenti al 2008 hanno sottoscritto un mutuo
a tasso variabile perchè molto conveniente e poi, stretti alla gola dal
rialzo dei tassi hanno fatto salti mortali per surrogarlo in fisso, tra
gennaio e settembre del 2008.
Andando a prendersi il massimo tasso raggiunto fino a quel momento.

> Quindi variabile perche' e' vantaggioso, ma con tetto, perche' non si sa
> mai...

Giusto.
Senza dimenticare mai però che tutto ha un costo.....compresi i tetti.
Davanti ad un contratto articolato, che spesso non è così semplice come si
pensa, l'importante è capire bene cosa si acquista ed a che prezzo.
Poi va benissimo anche il mutuo con cap, a maggior ragione se, come nel tuo
caso, il mutuatario si è già fatto i conti che, con quanto guadagna,
potrebbe già pagare tranquillamente il tasso al cap.

ciao
Lucas