Ciao a tutti,
mi rivolgo a voi sperando di avere risposte "pratiche", e magari sentire
le impressioni di qualcuno che ha già acceso un mutuo di questo tipo.
Il padre della mia ragazza ha un terreno che ci lascia per la
costruzione di una casa, il cui progetto è già stato approvato in
comune. Ora quindi siamo partiti con le richieste alle banche per i mutui.
Quello che ci è stato proposto è un mutuo a s.a.l. (stato avanzamento
lavori). A quanto pare però è richiesta almeno la disponibilità del 20%
del valore richiesto per il mutuo (il quale sarebbe il tetto oltre il
quale non possiamo andare con l'insieme delle erogazioni).
Al momento l'insieme dei preventivi che abbiamo fatto è sui 210.000 ¤,
mentre la disponibilità è sui 20.000 ¤.
Ma quindi il fatto di avere il terreno non viene considerato dalla banca
nel conteggio del 20% (cioé non viene considerato il valore finito della
casa)? È un limite veramente invalicabile?
Grazie mille per qualsiasi risposta, stiamo navigando a vista!
> Ma quindi il fatto di avere il terreno non viene considerato dalla banca
> nel conteggio del 20% (cioé non viene considerato il valore finito della
> casa)? È un limite veramente invalicabile?
> Grazie mille per qualsiasi risposta, stiamo navigando a vista!
no, non è un limite invalicabile.
se il terreno è già di vostra proprietà, la banca finanzia anche il 100%
dei lavori di costruzione. purchè siano congrui, naturalmente.
e purchè quel 100% sia congruo con il valore prospettico che l'immobile
avrà una volta terminati i lavori.
ciao
stefano
Tratto dal messaggio 4abdf298$0$6834$5fc30a8@news.tiscali.it di sgarofano@tiscali.it:
> no, non è un limite invalicabile.
A prescindere dal caso in oggetto, occorre ricordare che il *vero* limite è
dato non tanto dal valore dell'immobile, quanto dalla capacità di rimborso
del richiedente.
Uno ha un reddito di settemila euro al mese.
Chiede un mutuo così e cosà, e risulta una rata da mille euro al mese.
Anche se vi potrà sembrare strano, ci sono ottime possibilità di ottenere il
mutuo, *anche se* il valore dell'immobile non rispettasse i canoni.
Un altro ha un reddito di 1500 euro al mese.
Stesso mutuo così e cosà, stessa rata da mille euro.
Sarà molto difficile che ottenga il mutuo, anche se sono stati richiesti
centomila euro e si concede un'ipoteca per trecentomila su un immobile che
ne vale quattrocentomila.
Ripeto che lo scopo delle banche non è portar via la casa a chi non paga, ma
farsi rendere (con i dovuti interessi) i soldi prestati.
"Vinicio Loncagni" <mail_nel_post@nospam.invalid> ha scritto nel messaggio
news:7i6l6aF2sn6c7U1@mid.individual.net...
> A prescindere dal caso in oggetto, occorre ricordare che il *vero* limite
> è dato non tanto dal valore dell'immobile, quanto dalla capacità di
> rimborso del richiedente.
> Uno ha un reddito di settemila euro al mese.
> Chiede un mutuo così e cosà, e risulta una rata da mille euro al mese.
> Anche se vi potrà sembrare strano, ci sono ottime possibilità di ottenere
> il mutuo, *anche se* il valore dell'immobile non rispettasse i canoni.
Avrei qualche perplessità, anche se mi rendo conto che ogni banca adotta
politiche creditizie diverse.
Credevo che dopo la crisi quasi nessuno facesse più mutui al 100% invece mi
hanno riferito di una banca che li fa anche in % maggiori, la qual cosa
(ammesso sia vera) mi ha lasciato letteralmente basito.
L'ltv e la capacità reddituale sono due garanzie fondamentali alle quali
attribuisco pari valore.
Impostare un'operazione con un ltv corretto secondo me (ed ovviamente anche
secondo le politiche del mio istituto), è fondamentale.
E' vero che la capacità reddituale è importante ma può venire meno in
qualsiasi momento per cento ragioni e nella mia carriera ne ho già viste
accadere la metà.
La concessione di un mutuo pari al 100% o più del valore dell'immobile è
subordinata all'assunzione di garanzie, in genere assicurative, che l'ente
erogante assume ed il cui costo, inevitabilmente, scarica sul mutuatario in
termini di tasso.
Oltre che dal punto di vista della buona gestione del credito, francamente
non lo trovo corretto nemmeno eticamente.
A prescindere dal caso oggetto del post, dove comunque si parte già con il
terreno e della liquidità da parte, ho visto casi nei quali si partiva con
zero, tanto finanziava tutto la banca e questo secondo me non è giusto e
nemmeno educativo.
Se il mutuatario non rischia nulla di suo ma deve rischiare solo la banca è
troppo comodo.
Tornando al caso oggetto del post, consiglio di chiedere informazioni alle
banche e non negli ng.
Generalmente con il sal, in caso di nuova costruzione, la prima erogazione
avviene ad immobile elevato nella sua struttura essenziale, compreso il
tetto.
Saluti
LucaS
> Avrei qualche perplessità, anche se mi rendo conto che ogni banca
> adotta politiche creditizie diverse.
> Credevo che dopo la crisi quasi nessuno facesse più mutui al 100%
> invece mi hanno riferito di una banca che li fa anche in % maggiori,
> la qual cosa (ammesso sia vera) mi ha lasciato letteralmente basito.
> L'ltv e la capacità reddituale sono due garanzie fondamentali alle
> quali attribuisco pari valore.
> Impostare un'operazione con un ltv corretto secondo me (ed ovviamente
> anche secondo le politiche del mio istituto), è fondamentale.
> E' vero che la capacità reddituale è importante ma può venire meno
> in qualsiasi momento per cento ragioni e nella mia carriera ne ho già
> viste accadere la metà.
> La concessione di un mutuo pari al 100% o più del valore dell'immobile
> è subordinata all'assunzione di garanzie, in genere assicurative, che
> l'ente erogante assume ed il cui costo, inevitabilmente, scarica sul
> mutuatario in termini di tasso.
> Oltre che dal punto di vista della buona gestione del credito,
> francamente non lo trovo corretto nemmeno eticamente.
> Saluti
> LucaS
E' vero che itv ha una grande importanza ma devi tenere conto - e nella
valutazione io ne tegno conto - che è un valore "mobile": su un mutuo
della durata pluriennale finora è stato (e forse adesso non lo è piu)
tendente al rialzo. Tante banche che finanziavano e finanziano? il 100%
fanno affidamento proprio su questo valore, che sono d'accordo con te è
importante, ma variabile
"stillo" <per@lana.it> ha scritto nel messaggio
news:4abe4308$0$1101$4fafbaef@reader2.news.tin.it. ..
> Tante banche che finanziavano e finanziano? il 100%
> fanno affidamento proprio su questo valore, che sono d'accordo con te è
> importante, ma variabile
Infatti il mio stupore deriva più che altro dal fatto che dopo ciò che è
accaduto negli ultimi 12 mesi qualche banca ragioni ancora così.
Saluti
LucaS
Tratto dal messaggio 4abe3ef2$0$831$4fafbaef@reader5.news.tin.it di LucaS:
> L'ltv e la capacità reddituale sono due garanzie fondamentali alle quali
> attribuisco pari valore.
> Impostare un'operazione con un ltv corretto secondo me (ed ovviamente
> anche secondo le politiche del mio istituto), è fondamentale.
Facciamo un passo indietro, nell'ottica di non chiuderci nei tecnicismi
propri del nostro lavoro.
In pratica, vuol dire "Non puoi chiedermi 100 per comprare una casa che
costa 50".
Questa regola fondamentale è stata allegramente disattesa, più all'estero
che in Italia.
Anzi, per essere corretti, più che non applicare la regola si sono alterati
i dati di input.
Per acquistare un immobile che vale 50 mi si chiede un mutuo da 100?
Ovviamente, a rigor di logica non potrei erogarlo.
Se però mi faccio dichiarare che l'immobile vale 120...
Ecco la bolla immobiliare, i valori esagerati, il "pugno di mosche" in mano
quando poi si tenta di escutere la garanzia.
In Italia, per fortuna, non è successo niente del genere.
Riallacciandomi al mio discorso iniziale, ho visto passare qualche esempio
(pochi) di mutuo "gonfiato" .
Ma il discorso sottostante era:
"Dovrei farti un mutuo di 100 per comprare la casa e poi un prestito
personale di 20 per arredarla. Visto che le condizioni reddituali ci sono
tutte, *e sono pure abbondanti*, facciamo che fare un mutuo di 120 e non
pensiamoci più".
"Vinicio Loncagni" <mail_nel_post@nospam.invalid> ha scritto nel messaggio
news:7i8vekF2uncbbU1@mid.individual.net...
> Questa regola fondamentale è stata allegramente disattesa, più all'estero
> che in Italia.
> In Italia, per fortuna, non è successo niente del genere.
Tutto accade in proporzione, credo.
Che le banche italiane oggi abbiano bilanci a posto beh....lo sanno tutti
:-)
Tremonti bonds?
Favole!
Banche la cui qualità del credito grida vendetta al cospetto di Dio?
Macchè.
> Ma il discorso sottostante era:
> "Dovrei farti un mutuo di 100 per comprare la casa e poi un prestito
> personale di 20 per arredarla. Visto che le condizioni reddituali ci sono
> tutte, *e sono pure abbondanti*, facciamo che fare un mutuo di 120 e non
> pensiamoci più".
Mutuo a Stato Avanzamento lavori...quanta paura...
Nicola: Ciao a tutti,
scrivo per richiedervi una consulenza o solo un parere magari a chi ha
già vissuto l'attivazione di un mutuo a SAL.
Situazione :
la mia ragazza riceve in donazione dal padre una...
Banche
8
30-07-2008 11.33.29
Parametri variabili mutuo e simulazione mutuo (lungo)
Giuseppe R.: Attenzione: articolo in crosspost.
Non modificando manualmente il f/up, anche
i post indirizzati ad it.economia
dovranno passare al vaglio della moderazione
di it.economia.banche.
Ciao a...
Mutuo stato avanzamento lavori 
26-09-2009, 09.53.38
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