Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa, e che la banca
ritenga di avere garanzie per prestarmi fino a X.

Se a queste garanzie aggiungo ipoteca di primo grado su un'altra casa
(non mia) che la banca valuta Y, quanto sarà disposta a prestarmi la
banca?

Qualcosa come X+Y/2? Di più? Di meno?

> Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa, e che la banca
> ritenga di avere garanzie per prestarmi fino a X.
> Se a queste garanzie aggiungo ipoteca di primo grado su un'altra casa
> (non mia) che la banca valuta Y, quanto sarà disposta a prestarmi la
> banca?

Beh non la vedrei cosi' semplice!!! Soprattutto di questi tempi.
Se vuoi iscrivere ipoteca di primo grado su due immobili, aspettati qualche
tonnellata
e mezzo di domande sulla destinazione della somma (ristrutturazione,
liquidita', ampliamento ...).

Salut

LaLo

Francesco Potortì ha scritto:

> Qualcosa come X+Y/2? Di più? Di meno?

assolutamente no! alla banca una ipoteca in più può far comodo ma è più
importante la tua capacità di reddito della tua patrimonialità.
per assurdo l'altro immobile potrebbe essere per te solo un costo che
diminuisce la tua capacità di spesa...
ciao
stefano

"Francesco "Potortì"" <pot@potorti.it> ha scritto nel messaggio
news:87y6x1pheu.fsf@tucano.isti.cnr.it...

> Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa, e che la banca
> ritenga di avere garanzie per prestarmi fino a X.

Confesso che non ho ben compreso il tuo problema.
Se tu acquisti la prima casa la banca ti finanzia, generalmente, l'80% del
valore dell'immobile, stabilito dal perito.
Questo dovrebbe essere in teoria l'incognita X alla quale fai riferimento.
Sempre in teoria quindi il rimanente 20% dovresti mettercelo tu oppure
rivolgerti ad un istituto che ti finanzi il 100% (noto che ce ne sono sempre
di meno) mettendo però in conto che il costo per te sarà un po più
elevato in termini di tasso.
Qualcuno qui un po di tempo fa sosteneva che il 100% lo si fa solo
chiedendo garanzie aggiuntive a carico della parte mutuataria.
Cosa che non ho mai visto fare.
Alle garanzie per il 100% ci pensa la banca che poi però scarica questi
costi sostanzialmente sul tasso al quale il mutuatario "acquista" il mutuo.
Ora mi pare di capire (ma non ne sono sicuro finchè non lo preciserai) che
a te serva anche della liquidità per ristrutturare e quindi hai bisogno di
un finanziamento maggiore? Qualche tuo parente sarebbe quindi disposto ad
ipotecare un suo immobile? Tu vedresti quindi le due operazioni in un
tutt'uno?
Sarebbe il caso tu chiarissi meglio.
Saluti
LucaS

Grazie delle risposte, provo a riformulare.

Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa. La casa vale 100,
io ho bisogno di 80, ma la banca, visto il mio stipendio, ritiene di
avere garanzie per prestarmi fino a 40, perché ritiene che il mio
stipendio non basti, mentre io so che basta.

Se alla banca concedo anche ipoteca di primo grado su un'altra casa
(non mia) che la banca valuta X, la banca sarà disposta a prestarmi più
di 40? Se sì, quanto?

"Francesco "Potortì"" <pot@potorti.it> ha scritto nel messaggio
news:87tz7poy5h.fsf@tucano.isti.cnr.it...
> Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa. La casa vale 100,
> io ho bisogno di 80, ma la banca, visto il mio stipendio, ritiene di
> avere garanzie per prestarmi fino a 40, perché ritiene che il mio
> stipendio non basti, mentre io so che basta.

Un momento!! Tu sai che basta? Generalmente la rata del mutuo non può
superare una determinata percentuale
del tuo stipendio, altrimenti non si capisce come fai a sopportare le altre
spese. Se invece hai entrate in
nero o un aiuto costante da, chessò, genitori/suoceri la cosa cambia: invece
di un'ipoteca aggiuntiva su un
altro immobile (cosa peraltro più costosa come già detto), si acquisisce la
garanzia dei genitori/suoceri.

> Se alla banca concedo anche ipoteca di primo grado su un'altra casa
> (non mia) che la banca valuta X, la banca sarà disposta a prestarmi più
> di 40? Se sì, quanto?

Se chiedi mutuo prima casa non puoi dare in ipoteca un'altra casa altrimenti
.... non è la prima che compri :-).

Salut

LaLo

"Francesco "Potortì"" <pot@potorti.it> ha scritto nel messaggio
news:87tz7poy5h.fsf@tucano.isti.cnr.it...

> Se alla banca concedo anche ipoteca di primo grado su un'altra casa
> (non mia) che la banca valuta X, la banca sarà disposta a prestarmi più
> di 40? Se sì, quanto?

Se non è tua come fai a "concedere" ipoteca? :-)
Comunque non sarebbe fattibile.
Prima di tutto viene la valutazione creditizia e della capacità di
rimborso.
Se con il tuo reddito "dimostrabile" non ce la fai a sostenere le rate la
banca non se ne fa nulla di un'ipoteca in più.
Al limite, per il mutuo, un garante od un coobbligato.
Magari il proprietario dell'altro immobile che presumo sia un tuo
famigliare.
Saluti
LucaS

Francesco Potortì ha scritto:
> Grazie delle risposte, provo a riformulare.
> Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa. La casa vale 100,
> io ho bisogno di 80, ma la banca, visto il mio stipendio, ritiene di
> avere garanzie per prestarmi fino a 40, perché ritiene che il mio
> stipendio non basti, mentre io so che basta.

Principalmente le banche fanno mutui per incassare gli interessi e non
per passare la pratica al legale per recuperare la somma tra x anni. Le
banche si augurano che i finanziamenti rientrino regolarmente fino alla
scadenza e nel caso dei mutui si prende in considerazione il rapporto
esistente tra rata e reddito. Nel tuo caso, per prestarti 80, questo
rapporto è ritenuto eccessivo. O aumenti il reddito (se l'altro immobile
fosse locato potrebbe essere preso in considerazione dal momento magari
chiedendoti una formale cessione del contratto oppure potresti inserire
un altro soggetto che produce reddito) o diminuisci la rata (allungando
la durata del finanziamento). Tecnicamente la valutazione di questo
rapporto incide sulla tua probabilità di default (PD)

> Se alla banca concedo anche ipoteca di primo grado su un'altra casa
> (non mia) che la banca valuta X, la banca sarà disposta a prestarmi più
> di 40?
Nella malagurata ipotesi che non si riesca a fare fronte alle rate del
mutuo la banca si tutela acquisendo l'ipoteca. Nel caso descrittto
l'ipoteca é capiente (l'80% è il limite previsto dal TUB per il credito
fondiario) quindi la banca non ha alcun interesse ad acquisire
un'ulteriore ipoteca. L'ipoteca invece incide sulla perdita che la banca
riterrà di avere nel caso in cui il prestito vada in default (LGD).

Saluti

>"sigarne" <sigar@invind.it> ha scritto nel messaggio
>news:_HEel.251635$FR.538151@twister1.libero.it. ..
> Nel caso descrittto l'ipoteca é capiente (l'80% è il limite previsto dal
> TUB per il credito fondiario) quindi la banca non ha alcun interesse ad
> acquisire un'ulteriore ipoteca.

Capiente in linea meramente teorica.

Di fatto, non lo è...

La percentuale media di recupero coattivo dei cespiti ipotecati è ben sotto
l'ottanta percento ...

Hereticus

Di nuovo grazie a tutti, ho capito che ero fuori strada.

Hereticus ha scritto:
>> "sigarne" <sigar@invind.it> ha scritto nel messaggio
>> news:_HEel.251635$FR.538151@twister1.libero.it...
>> Nel caso descrittto l'ipoteca é capiente (l'80% è il limite previsto
>> dal TUB per il credito fondiario) quindi la banca non ha alcun
>> interesse ad acquisire un'ulteriore ipoteca.
> Capiente in linea meramente teorica.
> Di fatto, non lo è...
> La percentuale media di recupero coattivo dei cespiti ipotecati è ben
> sotto l'ottanta percento ...
> Hereticus
Il default raramente avviene all'inizio del finanziamento quando la
linea capitale corrisponde all'80% del valore dell'immobile.

"sigarne" <sigar@invind.it> ha scritto nel messaggio
news:aRKel.164983$Ca.29736@twister2.libero.it...

> Il default raramente avviene all'inizio del finanziamento quando la linea
> capitale corrisponde all'80% del valore dell'immobile.

Avviene entro le prime quattro rate molto più spesso di quanto si
immagini...

Hereticus

Hereticus ha scritto:

> Avviene entro le prime quattro rate molto più spesso di quanto si
> immagini...

Dove il credito viene erogato sulla base del posizionamento dei pianeti.

"sigarne" <sigar@invind.it> ha scritto nel messaggio
news:_HEel.251635$FR.538151@twister1.libero.it...
> Il default raramente avviene all'inizio del finanziamento quando la linea
> capitale corrisponde all'80% del valore dell'immobile.


"Hereticus" <here@fast.com> ha scritto nel messaggio
news:UjYel.6252$8Z.1999@tornado.fastwebnet.it...
> Avviene entro le prime quattro rate molto più spesso di quanto si
> immagini...


Mah, 4 rate se intese come rate mensili, mi pare un po esagerato e mi fa
pensare ad una pessima gestione della pratica in sede di istruttoria e di
delibera.
Ho tuttavia esperienze di aspiranti mutuatari che fino a pochi mesi fa
entravano nella mia agenzia direttamente o tramite intermediari, con
pratiche che non stavano in piedi sotto alcun punto di vista.
Intermediari che pretendevano di comprendere tra i redditi anche le
indennità di trasferta.
Gente che lavorava da meno di un anno come socio lavoratore in qualche
cooperativa ed aveva il coraggio di sobbarcarsi mutui con rapporti
rata/reddito pari al 50% ed oltre.
Mi sono capitate pratiche di gente che, apparentemente assunta a tempo
indeterminato, telefonando al datore di lavoro scoprivo che erano stati
licenziati da 15 giorni.
Altri che dihiaravano di avere la crif pulita come il sedere della barbie e
poi si scopriva di tutto e di più compreso il fatto che nella loro banca
stavano perennemente "fuori" come zerbini.
Ripeto, non negli ultimi anni ma fino a sei mesi fa.
Ho notato che il fenomeno, negli ultimi 12/14 mesi, è stato in forte
ascesa, tanto che da me, nello stesso periodo ormai, una pratica su due
entrata in agenzia, era da scartare.
Qualcosa vorrà pur significare e lascio il dibattito aperto alle eventuali
esperienze o considerazioni di altri colleghi.
Alcuni uscivano da me ed entravano in un altro paio d' istituti che le
stesse pratiche le passavano invece tranquillamente, sentendomi anche le
perplessità di certi intermediari secondo i quali altre banche erano più
snelle e flessibili della mia.
Non lo so direttamente ma "si dice" che quelle banche abbiano ora un po di
problemi e non dubito che stiano per passare a sofferenze pratiche con solo
qualche mese di vita.
Tutta questa frenesia, direi quasi corsa a rompersi il collo, da parte di
tutti, non è finita ma si è moolto ridimensionata, con grande dispiacere
delle banche stesse che oggi si trovano a fare i budget più sulle surroghe
e meno sulle compravendite.
Cosa un pochino più difficile, poichè sobbarcarsi i rischi degli altri non
è esattamente semplice e spesso nemmeno conveniente ma questo è un altro
film.
Nella mia esperienza ho però notato che raramente un mutuo in
ammortamento da una decina di anni va in default.
Tutti quelli che ho visto (da me non tanti per la verità) avevano al
massimo 3/4 anni di vita.
Sarebbe bello infine (non mi stuferò mai di dirlo) se chi scrive qui
citasse un po meno dati statistici ed un po più le esperiene personali.
Ci capiremmo meglio ed andrebbe a beneficio di tutti
Saluti
LucaS

LucaS ha scritto:
megacut


Hai ragione ......parecchie pratiche non stanno in piedi, molti, se
passati ai raggi X dei bancari o delle banche, avranno qualche zona
d'ombra, le piccole aziende cercano di andare avanti con sempre meno
finanziamenti ...........ma le banche, soprattutto quelle grandi, che
non stanno e non staranno in piedi perchè hanno dato i soldi alle varie
Lehman,Madof etc, etc.......... perchè le devo salvare io ( cittadino e
cliente bancario)con l'aumento degli spread, delle commissioni e di
quantaltro si inventeranno le banche per tappare i buchi ..oltre ai
finanziamenti pubblici che pagherò con l'aumento delle tasse..etc.
Chi glielo fa lo screening e gli da il credit score?
Quelle società di rating corrotte e colluse?
E' giusto che tu difenda il tuo corretto lavoro di dipendente
bancario....ma mi pare che i tuoi datori di lavoro di corretto, visti i
risultati, hanno poco da mostrare
PS:Ho usato il tu per esempio in quanto ciò che scritto sopra è
ovviamente riferito al sistema e non a te o alla tua banca

"LucaS" <lucaS958@gmail.com> ha scritto nel messaggio
news:497cb9f0$0$1124$4fafbaef@reader1.news.tin.it. ..
> "sigarne" <sigar@invind.it> ha scritto nel messaggio

> Tutti quelli che ho visto (da me non tanti per la verità) avevano al
> massimo 3/4 anni di vita.

Infatti è esattamente così. La maggior parte delle insolvenze sui mutui
ipotecari "residenziali" si registrano sin dall'inizio, e quasi sempre ci
sono problemi legati ad istruttorie quantomeno superficiali (soprattutto nei
controlli dei dati dichiarati). La quasi totalità dei mutui che vengono
classificati a Sofferenze sono stipulati da pochissimi anni (ma le
insolvenze iniziano ben prima del passaggio a Sofferenze).

Ovviamente nei primi anni, anche qualora le rate siano state pagate, si
tratta di rate quasi esclusivamente composte da quota interessi.

Quindi il capitale è ancora tutto da recuperare.

Ed a prescindere dai tempi necessari, quando si arriva in asta e si è
"fortunati" perché non va deserta, si recupera ca. il 65% del capitale.

Ma in caso di immobili di poco pregio, spesso si arriva anche ad
aggiudicazioni in terza asta o peggio, a volte a prezzi talmente irrisori
(il più basso che ho visto erano otto mila euro...) da equiparare il credito
ad una perdita integrale.

Hereticus

LucaS ha scritto:

> Nella mia esperienza ho però notato che raramente un mutuo in
> ammortamento da una decina di anni va in default.
> Tutti quelli che ho visto (da me non tanti per la verità) avevano al
> massimo 3/4 anni di vita.
> Sarebbe bello infine (non mi stuferò mai di dirlo) se chi scrive qui
> citasse un po meno dati statistici ed un po più le esperiene personali.
> Ci capiremmo meglio ed andrebbe a beneficio di tutti
Da me si fanno pochi mutui perchè c'è molta attenzione: i rapporti rata
reddito sono molto più stringenti rispetto ad altri. Il default è raro,
molto raro, nei primi anni.
Ad onor del vero bisogna dire che negli ultimi anni su quel rapporto
dell'80% ha inciso positivamente la rivalutazione sostanziosa che hanno
avuto gli immobili quindi anche un default che avveniva dopo 3/4
beneficiava, oltre che della riduzione della linea capitale (che su un
trentennale è minima), anche e soprattutto della rivalutazione del cespite.

"marco" <whiteghostss-s@virgilio.it> ha scritto nel messaggio
news:497cc1d5$0$1116$4fafbaef@reader3.news.tin.it. ..

> PS:Ho usato il tu per esempio in quanto ciò che scritto sopra è ovviamente
> riferito al sistema e non a te o alla tua banca

Ho compreso e ti ringrazio comunque per la precisazione.
Ricordo che in tempi non sospetti (un paio 'anni fa), un certo banchiere
nostrano era additato persino qui, come esempio di lungimiranza finanziaria.
Ricordo poi anche la sua penosa intervista, rilasciata qualche mese fa a
Bloomberg tv.
Forse abbiamo sbagliato qualcosa, diceva.
Forse.
Saluti
LucaS